[克而瑞]行业数据 | 11月销售投资跌幅扩大，预计全年规模降至五年前

  12月15日上午，国家统计局公布了2022年1-11月宏观经济和房地产行业数据。整体房地产市场仍延续下行态势，单月销售和投资规模分别扩大10pcts和4pcts至33%和20%。房屋新开工和土地购置面积仍同比均腰斩，同比下降51%和58%。房屋竣工连续3个月规模上涨，11月环比上涨61%，但不足支撑整体投资。前11月商品房销售和开发投资规模均降至五年新低。

  11月销售面积环比增3%
同比降幅再扩大10pcts预期“翘尾”无望

  据国家统计局数据：1—11月，商品房销售面积121250万平方米，同比下降23.3%；商品房销售额118648亿元，下降26.6%。两者同比降幅相比1—10月分别扩大1pct和0.6pct，累计同比降幅走势趋平趋缓。

  单月来看，11月全国商品销售面积和金额分别为10071万平方米和9816亿元。同比分别下降33.3%和32.2%，二者同比降幅再度扩大，较1-10月扩大10pcts和8.5pcts。二者环比分别上涨3%和4%。

  纵观2022年下半年商品房销售情况，当前市场已完成规模筑底、整体止跌在即，但全面回暖仍存在较大难度，市场情绪仍然萎靡。主要体现在两个方面：

  一方面，月均销售规模底部持稳。7-11月商品房销售面积整体趋于稳定，除9月强销期外其余4个月份商品房销售规模维持在10000万平方米和10000亿元上下。虽较2022年上半年月均和2021年全年月均分别下降了27%和39%，但已有止跌姿态。

  另一方面，年末翘尾行情大打折扣。11月商品房销售面积环比仅上涨3%。环比涨幅远小于往年同期水平（2022年11月商品房销售面积环比上涨19%）。

  究其原因，一方面，虽然疫情管控全面解禁，但是民众对于疫情的恐慌情绪尚未完全消退，加之管控解除后短期阳性病例有增无减，实则当前还是处于疫后恐慌期，客观上也会对购房产生消极影响。另一方面，核心一二线限制性政策局部松动释放了一定利好消息，对于短期成交回升也会有一定的积极作用，但是对于广大弱二线和三四线城市而言，基本进入了纾困政策的“失效期”，全面需求透支很难通过短期政策调节改善，因而也面临较长的低位盘整期。

  据此以销售规模累计同比降幅持稳预估，2022年全年商品房销售面积和金额分别将达13.6亿平方米和13.3万亿元，同比分别下降24%和27%。

  全国销售价格环比再降

  一线同比涨幅继续回落三线跌幅4%领先

  根据全国商品房销售面积、金额估算来看，11月全国商品房销售均价9747元/平方米，环比回升1%但仍处于万元以内。新一轮的降价仍在多个城市广泛开展。

  11月，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比下降城市有51个，比上月减少7个。一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，降幅比10月扩大0.1pct。二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，降幅比10月均收窄0.1pct。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比10月收窄0.1pct。

  同比来看，11月70个大中城市中，新建商品住宅销售价格同比下降城市有51个，个数均与上月相同。一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨2.5%，涨幅比10月回落0.1pct。二线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.2%，降幅比10月收窄0.1pct。三线城市新建商品住宅销售价格同比下降3.9%，降幅与10月相同。

  11月竣工环比上涨61%

  新开工、土地购置同比降幅进一步扩大

  据国家统计局数据：1—11月，房地产开发企业房屋施工面积896857万平方米，同比下降6.5%。房屋新开工面积111632万平方米，下降38.9%；房屋竣工面积55709万平方米，下降19.0%。三者同比降幅分别扩大0.8pct、1.1pcts和0.3pct。

  单月来看，11月房地产开发企业房屋施工面积7963万平方米，同比下降53%；新开工和竣工面积分别为7910万平方米和9144万平方米，同比下降51%和20%，环比分别下降12%和上涨61%。

  纵观2022年下半年，整体呈现“新开工连续疲弱”、“竣工保交付接连发力”的趋势。

  一方面，房屋新开工10月虽短暂同比降幅收窄，但11月降幅再度扩大。受房企投资行为裁剪和2021年土地出让缩量影响，新开工规模连续回落至历史极低水平。

  另一方面，房屋竣工持续发力，当前保交付已成为房地产软着陆、恢复购房者信心的关键一环。“第二支箭”和“第三支箭”均涉及支持“保交楼”。三季度起各地方政府密集发文确保落实“一楼一策”，多个房企也声明全力保交楼。2年以上续建项目规模保持增长。但需要注意的是，受前值较高影响三季度起房屋竣工同比由正转负并降幅扩大，对整体开发投资规模的支撑减弱。

  据此以房屋施工、新开工和竣工累计同比降幅线性预估，2022年全年预计三者分别完成90亿平方米、12亿平方米和8亿平方米，同比分别下降7%、40%和18%。

  据国家统计局数据：1-11月，房地产开发企业土地购置面积8455万平方米，同比下降54%；土地成交价款7591亿元，下降48；二者降幅分别较1-10月扩大0.73pct和0.84pct。

  单月来看，11月土地购置面积和土地成交价款分别为1023万平方米和1530亿元，二者同比下降58%和51%，降幅较10月扩大5pcts和1.05pcts。2022年11月，多个重点城市进行了集中土拍。从土拍热度表现来看，北京、上海、杭州土拍热度回升，但素质相对一般或周边住宅去化困难的板块则须依靠本地国企托底或直接遭遇流拍。

  11月开发投资额不足万亿环比再降5%

  全年投资额预计同比降10.8%

  据国家统计局数据：1—11月，全国房地产开发投资123863亿元，同比下降9.8%，较1-10月降幅扩大1pct。其中11月全国完成房地产开发投资额9918亿元，环比下降4.5%，同比下降19.9%，较10月降幅扩大3.9pcts。

  纵观2022年下半年，全国房地产开发投资额一路收窄至历史低点。至11月全国开发投资额已降至不足1万亿元，为近五年新低。

  主要有两方面原因，一方面新房销售仍处于下行中，叠加虽“三支箭”尽出，但截至11月末房企到位资金情况尚没有改善，双通道向投资端施加负面压力；另一方面房屋新开工和土地购置单月规模和增速仍在进一步下降。同时，“保交付”房屋竣工带来的建安新增投资规模有限，其同比降幅也逐渐扩大对整体投资的支撑力度持续降低。

  据此以投资规模累计同比降幅线性预估，2022年全年预计完成开发投资额13.2万亿元，规模回到五年前，增速同比下降10.8%。

  综上，我们对于后市给出如下几点判断：

  三季度以来房地产市场利好颇多。连续的金融端利好对房地产开发企业提供了有力的支持，但政策端支持力度加大传导至行业销售与投资仍需一段时间。同时管控解除后的短期恐慌也对房地产造成一定消极影响。从全国来看，商品房销售、施工拿地以及整体投资单月同比降幅均再度扩大，整体房地产下行态势仍在持续，现状好转仍需一个过程。

  新房销售方面，各地纾困政策已经“应出尽出”，进一步的调控宽松对销售表现的促进作用将愈发有限。当前新房市场仍未解决的难题是购房者信心与预期普遍不足，随着后续“保交付”工作做出实际成效后，或将传导至新房市场。

  房企拿地方面，当前楼市下行压力仍旧偏大，市场投资信心也较为低迷，受此影响，预计四季度土拍热度也将会延续低位运行。多数城市为完成全年供地计划，整体累计规模同比腰斩、底价托市等现状不会改变，整体土拓投资仍将保持低活跃度。

  房企施工方面，房屋新开工规模已有筑底姿态，后续至年末将保持低位，对整体开发投资贡献有限。全力“保交付”下至年底房屋竣工规模将继续回升，累计同比降幅也将继续收窄。

  土拓投资和建安投资难以支撑开发投资如期回升。当前全国房地产投资仍较为乏力，土拓和建安投资均无法形成有力支撑。因此后续投资规模将维持低位，同比降幅则将在房屋竣工带动的弱支撑下缓慢收窄。