中房网讯 3月23日，由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院联合主办的“2023房地产TOP500测评成果发布会暨房地产发展高峰论坛”举行。备受关注的“2023房地产开发企业综合实力TOP500“、“TOP500首选供应商服务商品牌”等系列测评成果揭晓。这项由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院共同主办的测评工作，已连续开展15年，相关测评成果已成为全面评判房地产开发企业综合实力及行业地位的重要标准。

东方证券首席经济学家、总裁助理 邵宇

  会上，东方证券首席经济学家、总裁助理邵宇表示，今年中国经济要达到什么位置，关键要看房地产相关投资能不能稳定下来。做金融也要做预判，现在市场的一致预期在3%，如果能够持平已经是非常好的消息。整个中国经济的软着陆，特别是地产的着陆今年就可以实现，这是目前非常关注的指标。

       邵宇认为，现在比较困扰的问题是居民的行为。为什么觉得现在销售比较费劲？整个房地产销售，豪宅是一个小样本，更重要是普通的中产居民加杠杆购买就有一个存贷差，已经达到了历史的高位。特别是去年，居民报复性消费没有看到，报复性的还贷却出现了，意味着居民对房地产趋势变化多多少少存在不确定性。在邵宇看来，房地产投资品属性应该说以去年为最终节点。

       邵宇表示，几乎所有的决策者和政策制定机构都在讨论，如何在不透支土地和房子、基础设施的情况下，能够使产业和科技含量快速提升。这就是未来发展的一个模式，希望大家在这个过程中找到自己的定位，支撑房地产城市化到科技到金融到产业的转型。

  以下为文字实录：

  邵宇：各位房地产行业的朋友大家下午好，很高兴有机会讨论一下经济，怎么看今年房地产政策和宏观经济的走势，大家比较关心。

  总体来说，疫情对今年已经不构成大的危险。整个经济增长会以什么样的态势恢复大家比较关心，毫无疑问有起就有落，过去几年冲击很明显，今年大概就是复苏之年，今年的复苏二季度可能更加明显。

  大家比较关心在这样的经济复苏的力度能不能达到以前的高位，与之前相比我们究竟能反弹到什么样的位置，大家想知道经济是平的还是下滑，今年的经济问题是一个周期的问题。

  大家知道经济主要是三架马车，今年我们对经济数据进行了一个大致的预判，通过刚才房地产测评的发布我们也搜集到一些数据，整个的GDP目标是5%，市场预计更高一些，5.5%比较合适，因为去年是3，自然的复苏，所有的场景都开始出现以后，我们觉得回到5左右，问题不大。

  为什么没有设定更高的目标呢，有两个考虑，整个“十四五”期间，这五年增长的速度一般都定在5左右，因为你定更高的目标，就意味着做出更多的政策的投入，财政政策、货币政策，还有行业政策的支持。我理解是这样的，经济像人体一样，也是一个有机体，过去的三年整个身体，阳了以后整个体质，就是居民的资产负债表，企业的资产负债表受到了巨大的冲击，康复的时候我们不大建议大量的吃很猛的药，大量的政策的刺激，这个时候首要的工作是固本培源，休养生息，大量的政策已经出去了，现在的数据肯定需要检验，房地产的起落的过程多多少少跟政策的刺激有关，上一轮经济确实稳住了，但是不管是房地产企业加杠杆，地方政府加杠杆，特别是居民的加杠杆，都加了很多。这样的年份，大病初愈，我们需要休养生息，这样的政策的设定和目标，可能是考虑到这样的因素。

  而且大家都想开门红，但是考虑到政策刚刚开始，考虑到未来稳定的发展，现在的目的并不是把目标定的多高，而是我们将在未来的五年突破城市化的最高潮，而在这个过程中大家定义的高质量发展的核心的时间窗口已经出现了，所以主要的目标是怎么样进行这样的转型升级的时间窗口的考虑。

  具体来看，三架马车里面我们做了一个分级，大家看到最近的数据，消费明显复苏，因为线下的场景纷纷复苏，大家在报复性出差，报复性开会，我最近出差特别多，开会也特别多，但是开会只是中间的流程，我们聚在一起聊，谈，最重要的是你要达成交易，真正的有产出，会议的参与只是一个中间的流程，最终要传导到经济增长的投资和消费的场景。

  今年大家对消费的期望比较高，涉及到消费还有一个问题，究竟是可选的还是必须消费，房地产相关的消费究竟怎么样我们也需要讨论。

  投资，来自于三个方面，基建投资，房地产投资，非制造业的投资，去年的销售降了40%，投资降了10%，今年中国经济究竟到什么位置，5%、5.5%或者向上，关键就是房地产相关的这块的投资能不能稳定下来，现在我们做金融的也要做预判，现在市场的一致预期在3%，如果能够持平其实已经是非常好的消息了，整个中国的经济的软着陆，特别是地产的着陆今年就可以实现了，这是我们目前非常关注的指标。

  其他的不管是基建还是非制造业投资都是比较正常的，制造业投资取决于城市化，如果房地产投资轻微的下滑，出口零增长，多多少少我们对制造业这部分的投资的目标也不能设定的太高。

  当然，更重要的是基建投资，地方基建和房地产又是密切相关的，大家知道去年所有的地方，中国的财政都没有预留了，对土地的依赖都很高，因为过去的快速发展都是基于房地产，导致了金融、土地，导致了财政不断的加杠杆，但是如果你设想这个过程停下来，不是说停下来，稍微慢一点，大家都会觉得有压力，地方的城投以及相应的基础设施设施这块的数字。

  这块现在我们觉得还是比较温和的，低基数增长的趋势，整体我们认为今年的软着陆在目前的政策力度下还是能够实现的，这一点我们还是有信心的。

  当然，现在比较困扰我们的问题是居民的行为，为什么大家觉得现在销售比较费劲，居民行为是很明显原因，大家知道过去三南居民的资产负债表受到比较大的影响，我们整个房地产销售，尤其是豪宅，豪宅是一个小样本，更重要是普通的中产居民加杠杆购买，就有一个存贷差，已经达到了历史的高位，特别是去年，大家可以看到居民报复性的消费没有看到，报复性的还贷出现了，意味着居民不管是信心还是对房地产的历史性的趋势的变化多多少少都透露出不确定性，我们认为房地产这样的状态，这样的盈利模式以及投资品的属性应该说去年为最终的节点。

  意味着我们可能从居民、地方政府到整个经济的转型都会因此而逐渐的展开。这是我们看到的当下的状态。我们也刻划了一个今年短期对经济的判断，但是今年很多的因素，可能在更为长期的周期，两年三年看，这样都会带来重大的影响，因为我们认为整个经济的底层逻辑正在发生前所未有的变化。还有一个风险我们需要考虑，我们看到这样的底层逻辑变化之前，要讲一下全球去年遭遇外部冲击的风险，去年外部的风险大家感受到了，主要是因为美联储持续的加息，加了400个BP，每次美联储调降利率都会引起一轮全球的金融风暴，每次金融风暴里面我们很难独善其身，我们有自己的政策，既稳住了我们的经济也消耗了我们，上一次的次贷危机利率仅仅4%左右，造成了2009年的大箫条，现在他们的利率上限已经到了5了，但是还没有停下来，最近美国硅谷银行以及瑞信的动荡，大家担心美国和欧洲的金融风暴再一次来临。其实这个剧本都是相同的，利率不断的上升，自然债务，不管是信用债，国债，都会面临着利率和信用风险的双重的叠加，正是因为这样的风险的叠加造成了金融的困难，某种意义上说，我们的金融机构也面临着这样的危机，大家做房地产对这一点非常的清晰。

  今年的分歧在于会不会还有外来的冲击，昨天美联储又加了20个BP，但是总体而言反映出来的信号比较温和，我们觉得再有20个BP差不多了，但是利率已经到了5.5以上，不排除压到全球风险资产价格的最后一根稻草，我们从来没有看到利率和通胀的回升，这样的风险不得不防。去年不管做任何的投资，股票、房子、债券，甚至理财都遇到了巨大的冲击，这种冲击正是利率上升，外部的流动性的趋紧，美国更是去年的股债双杀，100年才有一次，投资者完全蒙了。

  如果美元再次上行，去年的美元指数上升到113，人民币一度到7.3，如果用美元融资地产债，你的压力无比的巨大。今年我们觉得应该不会像去年那么激烈，但是风险还是要以这个为导向。这是我们今年看到整体的风险。

  全球遇到的问题是通胀，通道导致货币政策收缩，导致经济的衰退，而我们的周期某种意义上落后于发达经济体，我们仍然在复苏，需要相应的政策，因为CPI对我们来说不是当务之急，所以中国有足够的政策，包括财政和货币政策稳住今年的经济，使得跟发达经济体相对脱离的情况下仍然有一定的增长，但是你不得不承认，外部的风险对我们今年也会构成一定的影响，因为毕竟是全球化的时代。

  更重要的问题是为什么这几年不管是房地产行业还是互联网行业都遇到了比较大的挑战，原因是整个全球经济，包括我们的决策的底层逻辑在发生着重大的挑战。疫情三年，很多人都觉得疫情过去之后，是不是可以回到没有发生之前的状态，房子照盖，以前回到以前？我告诉你，这一定是幻觉，不可能回去了。

  拉长时间的眼光看，每一次重大的疫情都改变了人类运行的轨迹，2020年初，仅仅是疫情全球扩散的时候，我们对未来的世界已经有了预判，某种意义上说，当时我们认为地缘风险会迅速的上升，不排除暴力化，俄乌冲突只是一个验证而已。

  大家是做地产的，我是做投资的，大家是实业，我们是金融，每个人的生活都会受到重大趋势变化的重要的影响，我是经济学家，主要做宏观趋势的预判，大家具体做行业、企业，大部分是微观。宏观的趋势是难以避免的，但是微观的优化是各位需要努力尝试的，在座的大多数都是职业经理人，你要更加有效率。

  究竟什么样的东西会影响我们的投资，包括地产和整个经济的发展。应该说过去的三年的疫情使得08年开始的全球的趋势越过不可能再回头的时期，它是全方位的，涉及到政治、经济、军事，但是对我们最大的影响，包括做房地产做金融做投资的影响是两个，这两个非常非常重要，它导致了我们政策运行的底层逻辑重大的变化，也导致了行业，地产行业、金融行业，娱乐行业，甚至医疗卫生行业等等一系列的变化，我们必须了解趋势和政策互动之间的底层逻辑是什么，你才知道在哪一个方向发力更加有效。

  首先第一个变化是在一个经济体内部，最大的变化是分化，前所未有的分化，不同的企业的分化，不同的人群的分化，不同的行业，不同的经济体以及不同的经营模式的剧烈的分化。

  中国的经济学家花了很长时间争论中国经济的走势应该是什么形态，有人觉得是L型的，有人觉得应该是V型的，经过几年我们有一些共识了，我们觉得应该是V型的，现在中国的经济和全球的经济不一样，可能是K型的，强者越强，弱者越弱。在整个疫情的过程中，我们已经投出了所有的政策的储备，一个是财政政策，一个是货币政策。

  财政政策现在大概理解了，现在是负债最高的时刻，不管是政府、企业还是居民，如此天量的债务必须要通过量化宽松的方式处理，这是全球主要的发达经济体七个中央银行的货币投放，我们简单说叫印钞，08年次贷危机开始，08年到19年，整个投出的这些流动性叫放水，但是疫情这两年放出来的整个的流动性已经超过了疫情之前11年的水平，大概14年左右的货币投放已经超过了人类历史截至08年之前的总额，什么意思，如果过去14年你没有赚到钱，那以后赚钱是困难的，因为流动性的印钞机已经开始回抽流动性了。

  大家说我们的房子很牛，十年涨了十倍，你反过来讲可能房子越来越值钱，房子买了之后就开始折旧，为什么反而多了一个零，十年十倍呢，也许不是房子越来越值钱，而是因为钱越来越不值钱。所以我告诉你我们很可能生活在一个巨大的货币的幻觉里面。

  某种意义上说，换成中国的数字来讲，我们要跟货币PK了，不多的资产能够跟货币相抗衡。21年底参加了国务院的座谈会，当时交流我们的货币供应和实体经济之间形成什么样的关系，怎么形成良好的关系，既稳定的增长，泡沫也不要破裂，现在遇到的问题，今年的货币很充足，广义货币已经接近13了，为什么经济启动的迹象还是比较温和呢，两个原因，第一，现在可能大量的的货币来自于债务滚动，借新还旧，真正的投入到新增的经济增量和消费里面是有限的。另外，这么多的货币的增长可能并不是用于投资或者消费目的，而是仅仅增加了存款，呼应了刚才我们给大家看的，因为大家的心态比较谨慎，特别是因为房地产市场的重大的趋势性的变化，使得大家在这方面的心态比较小心。这就意味着我们启动这个市场的时间比想象中久，大家要忍受住平淡，温和的复苏时间可能更长。

  但是我们也看到了展开的核心的逻辑，即便如此货币的供应使得全球的分化非常大，经济衰退和低谷的时候资产的价格纷纷创出了历史的新高，对决策者们面临着一个问题，选择效率还是选择公平，二十大提出中国式的现代化，在人口巨大规模的基础上，自然更多的强调共同富裕和公平。所以毫无疑问，相应的行业的调整不光是房地产，互联网行业，过去比较强势的行业，包括我们可以想像未来的金融行业的一些调整正在发生。

  调整完之后，这些行业要更加符合公平优先的价值取向，未来实现可持续的包容的发展。这个问题意味着以前快速周转的模式，仅仅是量和价的短暂的提升，可能都不太适合了。

  另外还有一个方面，大家要明白，疫情理论上大家可以同心敌忾，全面的抗击疫情，但是很遗憾，疫情过程中高度的政治化，以后不同的形态，不同的体制会更明确的竞争，主要涉及到三个方向，当面对这样的竞争的时候，政策决策的时候要优先对应竞争，并且对这个竞争提供持续的资源的支持，意味着行业转型的逻辑陷在这样的局势里。目前全球的竞争正在持续的展开，特别是中美竞争。这里面主要三个方面：第一，能不能把一些企业吸引到中国来进行投资，我们看到这次的工作报告提出大力对外资，特别是标志性的旗舰性的外资的投资项目在中国落地，抱以很大的期待和信心。我在上海，去年年底参加了上海市长的座谈会，特别提到了中国对外资最大的单一项目，特斯拉，一年工业增加值4000亿，70万辆车，现在希望增加一倍的产值，放在上海的林岗，以后增长的逻辑里面它是重要的节点，整个产值将近8000亿，达到上海总产值的1/4。当时我们谈到特斯拉，我们说它既是鲨鱼，也是鲶鱼，当它整个的产能达到150万辆，全球汽车工业只有一个问题，不管是传统能源和新能源汽车都面临一个终极问题，这样的产能条件下的model3，究竟卖多少钱，我们认为大概12万左右，现在是20万以上，我们面对这样的量级的竞争，如果你不投供应链和相应的支持，是不可能赢得这样的机会的。

  这个时候我们要驱动，注册制，资本市场包括金融资源向这些领域倾斜，才可以带来相应的未来的机会。最重要的还是在技术领域，我们知道一般的教培这些赛道都被调整了，如果没有人才，没有科技的相应的支持，我们只是修房子，最后会慢慢的衰竭。

  另外一个是货币，我们希望用人民币清算石油，包括周边的国家的石油，目的是为了避免美元周期对我们的伤害，美元周期一轮又一轮对我们形成了巨大的冲击，蓝色是美元指数，上行的时候，红色的柱子是金融危机，全球通过美元不断的收割新兴经济体，未来的竞争可能会从比拼修房子的速度，互联网的流量的规模变成这样三个核心的理念，毫无疑问对决策者而言一定要做出这样的调整，而这样的调整我们就会全面的引导我们的行业，包括刚才冯会长的发言提到了技术含量，这个很有启发，跟我们现在讨论的宏观经济的底层逻辑是不谋而合的，我们都在说转型，房地产在转型，中国经济在转型，怎么转，转成什么样，不光是今年，未来的发展里面我们也要认真的讨论。

  我们也给出了相应的框架，大家认真学习过二十大的报告，这是一个最高的纲领，在未来的时间内将持续的引导我们整个调整，包括在座的你的行业和你的供应链。

  内容非常丰富，对我们来说最为相关的是第四和第五条，为了实现，这是最高纲领，政府需要有一个五年的规划，每五年的变化落实这样的顶层设计，这就是我们看到的五年规划。在参加克强总理座谈会的时候，我们专门讨论了规划以及2035远景规划，我是这样讲的，我说从决策者眼中，这是未来中国经济发展的一张蓝图，我说我来自于投资银行的经济学家，我看到的也是一个蓝图，但是是商业计划书，如果所有的母公司想做什么你都不知道，你自己家里一亩三分地怎么耕耘呢，所以我作为投行经济学家的重要的工作，建议深度解读这个蓝图，找到里面核心的领域和区域，做房地产的都知道是地段地段地段，要找到这个区域，这个区域和过去十年是不一样的，以及相应的产业，也可以说是赛道，房地产行业也有自己的经营的赛道，在这样不断讨论的第二增长曲线，房地产的智能制造，找到这样的好的领域，相应的资源，从而分享增长的成果。

  从我的角度看，去年让大家觉得特别疼，觉得这样的转型一定会发生，但是方向在哪里非常的迷茫。看这样的文件第四点“加快构建新的发展格局，着力推进高质量发展”，每个字都认识，但是究竟什么意思可能不明白。我们再打开看，我们觉得大概要做这样几件事情，一个是市场，宏观的支撑，第二个是开放，底座一个是改革，一个是开放。另外一个是区域的协调发展，区域就是大家所说的地图，地图的核心就是城镇化，就是城市群，这里面最大的核心是继续作大城市还是周边的县域经济，这个县域不是15年说的加杠杆，所有的城市都可以干。同时如何在乡村和城市之间进行互动，乡村振兴能不能成为主题，有没有可靠的引领模式，是不是房地产另外一个可持续发展的空间？这里面兼顾了共同富裕，城乡交换的过程。在这里大家看看能不能找到相应的机会。所以这个本质上是一个地图。

  另外一个是产业结构，我们的产业就是房地产，我更多的是模式的概念，但是这个行业向下你有材料，你有智能制造，有设计，制造强国、网络强国、质量强国，某种意义上你必须要知道你所处的供应链上下游能不能融入到这样的现代化的产业体系，如果有，我恭喜你，因为整个资本市场正在追逐这样的优秀的行业和企业，也愿意给你们更多的资源，这个资源更多的是股权的形式，像循环的债。

  大家说你说的还是很抽象，能不能做具像化一些，没有问题，每次做地产演讲，这个图一定会讲，但是我告诉你这个图是我们十年前画的，2013年我们对城市群已经做出了预判，我们觉得就三类，一线城市群蓝色，二线城市群绿色的，主要在这里进行相应的投资，有颜色的地方占中国经济总量的85%，但是人口只有65%，这是我们过去的十年的城市化，很多做开发的朋友也拿去，我们预测的很多地方盖出了楼盘，包括郑州、武汉、长沙，成都还在消化，合肥可以，因为产业和地产之间形成了循环。这个图大家用废了。

  未来，我们说经济发展受两个主要条件的约束，一个是最底层的就是人口，如果按照我们现在的数据看，底层的条件，人口已经发生的前所未有的变化，如果你看一个经济的底层就是人口，人口去年下降的很厉害，换句话说如果人口消散之后，我们预判2030年人口达峰早了八年到来，意味着所有的机会都是结构性的，绿色代表人口迁出，红色代表人口流入，这构成了经济发展的第一个逻辑。

  刚才跟领导说上海的房子，北京的房子在复苏，如果你在上海和北京购买一套房子，你家乡的好几套房子都买不了，结构的因素会更加明显。

  还有一个因素就是碳达峰因素，你有没有意识到，我们非常强调的是2030年碳达峰，大家说用绿色建筑减少排放和用新的材料，意味着一件事情，根据我们的研究演示，一个经济体城市化突破80%，制造业占比突破30%，基本上就在原来的路径上碳达峰了。换句话说该修的房子该修的路都修完了。制造业占比，全球市场份额稳定下来，就碳达峰了。

  所以我告诉你们，去年我们的人口已经达峰了，我们预期2030到2035左右排放也会达峰，意味着我们的城市化不会永远的修下去，大概的时间和空间就是十到十五年，我们将迎来中国式的城市化的最高峰。

  为什么要做地产调整，包括大家理解的三道红线呢，因为我们希望慢慢的收敛下来，但是因为有杠杆，变成了这个样子，现在大家基本上都为这个过程付相应的代价，所以我们现在要做的不要透支。

  还有什么地方有机会呢，有机会的地方很多，有两块相对可能更容易吸收资源一些，在香港北部、珠三角，这个地方300平方公里，疫情之后出现了一个趋势，有钱人都去新加坡，有能力的都去香港地区，从它一系列的包括投资移民，他们也做了调整，这个地方300平方公里，提供250万人常驻，这块相应的资源密集。

  另外一块，我常驻上海，长三角这块，一个是上海最东边的林港，只有66万人，目标是200多万，这个地方有特斯拉，大飞机，还有迪士尼。长三角做了一个实验，2300平方公里，我也判断在这里吸引的人才、资本、产业投完大概中国的城镇化就结束了。

  所以这可能是非常非常关键的，只有对资源进行更加精确的分析才有可能有机会，其他的地方也有机会，这只是我们看好的地方。

  更重要的不是这个图，更重要的是大家要明白你不要透支，整个经济发展逻辑一点都不复杂，最底层的约束是人口，最上层是碳排放，城市化在未来十到十五年慢慢的收敛，产业和科技是我们最想要的，但是这个过程又很痛苦，因为我们所有的努力希望通过这样的资源的调配推动从科技到产业再到金融良性的循环。几乎所有我参加的会，包括决策者和政策制定机构，所在的重点区域，都在讨论，如果我用这个图给我10到15年的空间，我怎么样不透支土地和房子，基础设施，能够使得产业和科技的含量快速的提升，比如说合肥这样良好的互动，又有人口进入，这样可能更容易使得未来的发展可持续，但是这样的问题已经非常明显的放在各位从业者的面前，对房地产而言，我看到了这次500强的名单，看到了一些地方以前都没有去过，在这些地方正在有更多的生机，更多的生意，但是如果你没有在这样的时间做出相应的创造和科技的更新，恐怕最终就会变得非常遗憾。

  这就是未来发展的一个模式，我们也希望大家在这个过程中找到自己的定位，支撑房地产城市化到科技到金融到产业转型的历程，祝大家好运，谢谢！