中房网讯 5月22日，由中国房地产业协会指导，上海易居房地产研究院主办的“2024房地产及物业上市公司测评成果发布会”在深圳举行。备受关注的“2024房地产上市公司综合实力榜”、“2024房地产上市公司单项榜”等系列测评成果揭晓。

  会上，招商蛇口副总经理、招商积余董事长吕斌，瑞银UBS大中华区房地产投资研究主管林镇鸿，大海智地董事长曲咏海，星河控股集团副总裁、星河地产集团总裁章建波，老板电器工程总经理洪伟光发布讲话。

  以下为文字实录：

  主持人：行业的深度调整、市场的风云变幻，房企在新时期如何实现可持续发展？我们有请行业重磅嘉宾与我们一起来进行探讨和分享。

  整个行业的压力还是很大的，我作为财经主持人，也是深深感受到了，我上次主持房地产的商业活动还是在上次，每年做的房地产活动主要靠丁总支持，一年就做三场，中房协两场，还有一场是楼市活动，之前比较火的时候一年可以做三五十场。但是今天的政策非常明显，比如说首付款比例下降，5000亿收储资金、白名单等等，房地产问题现在具有人民性和政治性的问题，这个说法让我们充满了期待。第一个问题请各位嘉宾探讨一下，整个行业有没有可能因此止跌甚至回升，你们对政策的效果有什么样的研判？

  吕斌：“517”新政之后，公司也在密切关注全国各个地区的市场变化情况，从上周末的数据来看，还是有一定的反映，双个周末各个案场的数据和认购数据，基本上和五一节假日的数据基本持平，我们会进一步观察，特别在这周再看市场反应是什么样的，整体我们还是比较有信心，随着政策进一步放松，从中央层面当然还有一些政策在持续落地过程当中，无论是需求侧还是供给侧，它反映还是有一个阶段，整体来看，向好的趋势还是可期的。

  主持人：所谓有信心是什么概念？今年止跌甚至回升吗？今年可以确定底部的拐点吗？有没有一个转折点的判断？

  吕斌：这个可能还是要在持续观察一段时间，毕竟在这次政策当中，它的需求侧和供给侧的政策同时下发，居民购房门槛在降低，供给侧以旧换新也好，存量置换也好，也是在把市场上一些房源结构性做改变，在这个情况下，我们觉得还是应该可以保持比较谨慎乐观的看法。

  曲咏海：大家中午好！上周五中央的会议释放的消息，让一个房地产人感觉到很兴奋，也可以说是史上最大的招儿，为什么会出这个招儿？因为已经进了ICU，再不出招儿就要进火葬场，刚才马博士问怎么看这个事情，因为进了ICU，我们就看到了希望，但是这个希望能够达到什么样的效果，目前很难判断，今年三四月份香港市场火爆了一把，很多深圳的人都在讨论，甚至到香港做销售代理，但是过了五一之后，香港的市场又恢复了平静或者常态。国内会不会有这个情况？我觉得这个可能性很大，政策释放出来之后，很多有改善需求的或者刚需的，觉得这是一个底部，现在可能是一个触底的过程，这个底会不会反转？还需要再观察，还需要政策进一步释放，比如说这次三支箭，关于房产转让税收方面的政策没有释放出来，要是以旧换新，改善性住房、二手房交易成本依旧很高，这是一个疑问。同时北上广深四个一线城市政策还没有放到底，而且感觉大家互相在观望，并不是中央的统一部署和行动，这块还有很多不确定的因素，但是我们既然进了ICU就有希望，即便我们有了希望，只能我们希望健康“出院”，但是恢复到几年前中国房地产人都在跑马拉松的状态不太可能，高光时刻已经过去了，未来我们应该理性平常性看待市场的数据。

  主持人：作为企业来说，要面临这个客观的事实来调整战略。

  章建波：我也是偏谨慎乐观，我觉得更多是信心的问题，也就是在这个阶段能不能稳得住的话题，会不会触底反弹？我个人感觉很难，因为核心问题还是经济的问题，目前来说从整个经济形势，包括出生率等等因素，所以我觉得在这个阶段谈反弹为时过早，能够在目前这个基础上稳住，已经是最好的结果。上周出的新政，比如说降首付这个事情，很多城市在实操方面都多多少少有一些解决方案，对于真正的购房人群来说，它的触动作用没想象中那么大。而且在不同城市的反应不一样，目前来说在北上广深四个城市和其他城市有所差别，去年深圳的下行还比较大，深圳的政策现在比较温和，其他的城市相对碰到的问题和困境更大一些，这些措施下去，至少从政策层面来说，释放的信号是政府想救市，也想解决问题，这对于普通老百姓的购房消费信心很重要，更多是对购房信心的修复，这是当下可以起到作用的方面。所以我觉得这个政策实施下去，还要再观察一阵子，这是我的观点。

  主持人：四位嘉宾的观点比较一致，整个市场可以乐观，但是谨慎乐观，有可能见底，但是见底以后未必回升，没有那么乐观，问题接下来交给伟光总，听完甲方的看法，您作为供应链优秀企业，对市场怎么判断？作为企业来说，具体的战略如何操作？

  洪伟光：我们作为一个和房地产强关联的行业，除了台上的嘉宾期待房地产好以外，我们也是非常期待的。但是我们内部研判不乐观，基于几个考量，第一个是这个行业从业人员大部分民企这两三年还是疲于做保交付，基本上不拿地，新的企业进来没有办法填补这个段位。第二个是基于老百姓购房的预期，当你的住宅失去了金融属性以后，就会过滤掉很大一批购房者。第三个是现在市场上大量的二手房和存量房也需要逐步消化，当然在局部地区或者客户还是有机会的。我们特别关注房地产的发展，在5年前我们就发现了一些城市，从所谓新的市场变成存量，比如说深圳，原来每年有800万毛坯房入市的时候，我们过得很好，当这个城市毛坯交付量很少的时候，生存就很难，我们就调整产品的开发逻辑。我们内部总结一句话，增长从客户需求中来，策略从用户路径中来，需求围绕客户。比如说我们橱柜这个品类这两年卖得特别好，客户有需求，但是进入存量市场时，真的要把全部橱柜拆掉，全部做二装是少数，我们就开始做西湾及灶具，我们开发了可调节的灶具，满意客户需求。策略从用户路径中来，消费者买这个品类有一个过程，比如说第一大过程是精装修，如果你买了房子精装修交付就不用买，其次是装修公司，现在装修公司基本上都是全包为主，我们和全国大部分装修公司头部企业建立了合作，包括橱柜公司、社区店这些，最终到门店购买的很少，为什么这几年苏宁、国美不好，它的流量基本上都被收割了，到你这里可能剩下1%都不到。这是我们面对这样的调整内部做的变化。

  主持人：谢谢伟光总，对于房地产企业来说，我们应该秉持什么样的战略？过去几年的战略是少拿地少投资，盘活现金流，这是唯一正确的战略，今天我们认为政策形势发生改变之后，我们具体的操作要不要发生改变？如何改变？

  吕斌：刚才主持人已经说了，当增量见顶，存量放大的情况下，如果增量还要再继续做的话，现在同行相对驱动，基本上是聚焦，城市和板块的聚焦。

  主持人：还是要做增量，但是要精选。

  吕斌：是的，一个行业可持续发展离不开增量这一部分，虽然触底，什么时候反弹不知道，可持续发展这块还是存在的，这个应该是大家相对驱动的。另外可能还会再进一步驱动的是，当房地产金融属性去除之后，回归到本源，我们要做更好的产品，提供更好的服务，才能让这个市场有信心，让客户有信心，这点我相信所有的同行认字应该是驱动的。

  主持人：整体战略从之前全线防守转为进攻吗？

  吕斌：大家还是会进一步收缩和聚焦，聚焦就是我们会更加严选项目。

  主持人：今天是关于上市公司做的论坛，上市公司最简单的测算是未来有没有稳定的现金流，按照这个逻辑来推演商业模式，这是比较好的模式，曲总怎么看？

  曲咏海：现在大家都不太谈战略，首先我觉得应该活下去，这次的大招儿很多房企应该调整心态，顺势而为，首先现金的回流很重要，企业要尽快回流现金，一定要想着继续过冬天的准备，所以要囤粮，在风雨之后抓紧时间干活儿，怎么干活儿？除了现有项目正常的开发运营之外，对于大多数房企针对未来市场形势的变化，资产运营的能力、代建服务的能力这都是企业活下去的生存之道，对未来要有信心，但是要有打持久战的准备。

  主持人：您的观点偏保守，哪些指标值得我们关注？这个可以稍微展开一下。

  曲咏海：我不否认会有瞬间即逝的机会，但是越来越难，高周转的时代一去不复返了，像欧美和香港房地产公司的做法都值得我们学习和借鉴，还是提升企业的运营能力，不求再登珠峰，但是我们要坚持跑下去。

  章建波：这里有两块，一块是存量，一部分是传统住宅产品的去化，还有存量资产的运营，过去在激进的市场投资下，大家的布局比较分散，这时候在市场下行时会出现存量资产如何转化的问题，同时还有对于存量持有资产怎么提升运营效能的问题，这是目前摆在很多房企的问题。另一方面是发展的问题，还是聚焦城市，聚焦产品，在未来的市场只有两个事情，一个是拼产品力，一个是拼服务，这是企业经营下去的永续方案，没有别的路可以走。

  主持人：我围绕这个问题做进一步的展开，各位嘉宾都认为现在是精耕细作，要做大的风险防范，刚才提到两个关键词，就是城市和产品，对于2024年哪些城市你们觉得最值得关注？如果再从产品的优势竞争当中，什么样的产品和服务最值得我们关注的？

  吕斌：城市基本上和克而瑞一直聚焦的城市相似度挺高的，主要是一线城市包括强二线的城市，目前应该是所有同行相对重视的，这和经济发展是相通的，以人口、经济作为参考指标，这是比较重要的方面。我再补充一点，如果想要让这个市场后续看得更好的情况，现在有一个不能回避的矛盾，现在新房市场受到的冲击大于二手房的入市，我们也在关注一二手房成交的占比，基本上是倒挂，原来是反过来的，新房成交量大于二手房，现在是二手房大于新房，如果要让市场客户有信心，我们觉得二手房要稳住价格，新房要稳住量，这是比较重要的方面。因为二手房的价格不被调控的，主要是个人的交易，现在出以旧换新的政策，也是想在存量端把价格稳住，只有二手房价格稳住，我相信新房的量才能稳住。

  主持人：您一开始回答第一个问题，在观察的指标包括二手房成交价格的指标，这个价格在4月份掉得挺厉害的。

  吕斌：它的上市量在加速，但是我相信这波政策的出台，也有利于把二手房价格稳住。

  曲咏海：说到市场，大家现在觉得做一个开发商，很多企业也在学中海，大家看5年前中海基本上战略做了一个调整，在北上广深一线城市的核心地段几个地方都是中海创造的，也造就了今天的局面，包括上海一天200亿等等，包括深圳在深圳湾总部区域中海九府也是万众期盼的楼盘，我个人认为北上广深的市场是未来充满机会的城市，还有强二线的城市，这是市场的角度。

  第二我个人觉得未来是产品竞争的时代，前几年房地产营销人在一起讨论，现在我们被一些渠道公司“绑架”，现在营销部门在公司说话的声音越来越低，公司上上下下都认为我们是靠渠道在卖楼，和营销部的关系并不大。因为限价的原因，很多企业骨子里不由自主就会降成本，因为价格摆在那里，唯有控制好成本，才有盈利的空间，所以我们的产品品质不升而降。

  现场的市场要回到产品力这一方面，我们要做满足客户需求最具性价比的产品，才是可以打动客户的产品，对于二线城市甚至三四线城市，开发商也应该调整好一个心态，适时迎合当地客户，提供最优性价比的产品，这才是我们努力的方向，这才是我们活下去的机会。

  章建波：我们星河在国内算是一个中型房企，我们布局的城市没那么分散，规模也不是我们的特点，相对而言，我们还是趋于聚焦的，从我们选择的城市来说，包括后面进一步发展，我们对自己深耕的城市会进一步发展。另一方面，星河是非常有特点的一个公司，我们的生态链比较完整，我们有产业、商业、物业，包括有自己的创投，从产城融合的项目来说，我们自身的生态链比较完整，这是我们的特色，我们今后可能在选择项目也会朝着这条路继续走下去，这已经形成自己企业的产品标签，也是我们擅长的事情。围绕这个生态链，我们可思考的城市屈指可数，主要是国内的一二线城市。

  洪伟光：开发商朋友进入一个城市，我相信内部至少在当下还是有比较严谨的考核标准，从内部来说，基本上从东北到华北、西北这条线整体贡献量很低，还是聚焦在华东、华南、华中，但凡有机会我们还是会为客户提供好的产品。

  主持人：最后做一个总结，围绕这次新政出台，看到年底大家有什么建议和总结给到各位同行。

  章建波：在当下来说，活下去是第一位，第二个是稳健发展，有很多问题还是要在发展中解决，目前来说两条腿走路，能够活下去，这是目前房企最重要的事情。

  主持人：稳健发展，稳健在前，发展在后。

  曲咏海：在世界经济增速放缓的大时代背景下，在中国房地产市场潮水退去的过程中，作为开发企业还是要顺势而为，要有一个阳光的心态，更要主动出击，来化解公司活下去的风险，主动迎合市场，主要是一句话，阳光总在风雨后，让我们每个地产人都能见到明天的阳光。

  吕斌：首先要保持信心，这是最主要的，刚才几位专家都提到了，第二要积极紧跟政策的调整和拥抱政策的变化，相信随着政策的不断放宽，市场也会一步步好起来，这个很重要。

  洪伟光：作为一家供应链企业，我们内部也面临增长的压力，整体上因为40多年来也比较稳健，企业基本面没有太大问题，我们内部叫自以为非，重构进化，多尝试一些长线业务来保持公司的增长。

  主持人：这次我们也有一个总结，从这次新政出台之后，可能看一个月就差不多了，之前出一些重大利好，对交易量活跃是1-2周就会掉下来，看看这次能不能持续一个月。还有一个是这次的政策收储，能不能执行下去，对开发商的现金流改善如何，我们也可以给到2-3个月的观察时间，还可以看后续有没有具体的财政资金加进去，总体来说我们要保持信心。