李敏珠：三四线城市土地现状与发展趋势分析

中国房产信息集团土地咨询运营中心总经理李敏珠

   【李敏珠】：各位领导各位嘉宾各位媒体朋友大家下午好。非常荣幸今天我也是受我们部门的委托，代表我们部门来做2011年度1—6月份全国三四线城市土地市场的表现的汇报。
    刚才我们研究中心的陈总从企业发展战略的角度来看三四线城市发展的机会，给我们带来了非常生动的讲解。我接下来的汇报比较简短，因为我单纯就从数据来解读我们今年上半年土地市场的表现。顺便也可以说一下，我们这个部门因为有自己独立开发研发的土地的数据库，所以我们今天的报告就是基于我们数据库的数据的产生，在这个城市的选择当中，我们在今天孙老师前面说的百强城市，截止到目前为止三四线城市我们是选取了53个城市来作为我们今年报告的依据，从进度上来讲还没有覆盖所有的三四线城市。
    今天我的汇报简单分3个方面。首先谈谈整个宏观调控政策对我们全国土地市场的影响。接下来讲讲全国三四线城市土地市场的发展机遇最后会回顾一下上半年全国三四线城市土地市场的情况。
    刚刚我们陈总也讲到了政策的频发期，的确我们回顾从去年的4月份到目前，政府从对地方官员的问责考核机制到我们财政税收的政策，到制订闲置土地首发规定多方面的房地产和土地市场的调控，历经一年多的调控，整体上影响还是比较大的。首先，很多城市的房价涨幅明显地趋缓，一线城市特别明显。其次，大量投资性的购房需求得到遏制。再次，保障性住房建设发展还是很顺利。最后，大部分城市的土地成交得到明显降温，而且地王的现象基本消失了。
    接下来我们看一下全国三四线城市土地市场发展的机遇。三四线城市在我国的城市体系当中占了一个非常重要的地位，随着我们城市化的发展产业的转移，农村人口逐步变为城市人口因素的作用，所以目前还再一个比较低的发展阶段。占我国城市大部分的三四线城市即将成为我们未来城市发展的主体，也具有非常好的发展潜力。首先三四线城市的gdp、人均gdp各项经济指标都呈逐年走高的态势，为今后的城市系发展提供了经济基础。其次，城市居民收入的增长以及生活水平的提高为三四线城市房地产市场的发展提供了很重要的基础。再次，鉴于一二线城市的房地产市场经历了多年的快速发展，区域内地价和房价都超过了不少开发企业和城市居民的承受能力，五但是与此同时，为我们三四线城市城市的发展提供了比较良好的机遇。最后，随着过逐年加大对经济发展相对较弱地区的政策扶持力度，三四线城市城市有可能迎来一波发展高峰，房地产市场存在比较大的发展空间，土地市场也是一样。
接下来看看上半年全国三四线城市土地运营情况，供应方面，全国三四线城市新增的经营性用地的总量有减少的趋势，预计未来江蕙引起开发商的争夺。刚刚也讲到，其实从前两年开始，大的开发商布局三四线城市步伐已经在逐渐加快了，在2011年的1—6月份，全国三四线城市新增土地的供应分布当中，经营性用地的占比为45.4%。在房地产企业加快三四线城市布局的情况下，可能会导致争夺激烈的程度。在上半年全国三四线城市累计推出的经营性用地1638，新增自总建筑面积为1.63亿平方米。三四线城市新推的经营性用地的总量有减少的趋势。
    我们再看一下，土地用途，经营性用地50%，商业类的供应的比例比去年略有上升的。总体来看三四线城市推出的经营性用地当中，住宅占比相对较高，由于这个住宅项目的开发周期比较小，资金的占用对开发商来说相对比较低，风险也相对可控，所以开发商和投资公司对于这类关注很大，这些城市当中的住宅类用地也会越来越受到开发商的追捧。从城市分布的角度来看，我们报告列举的53个城市，比如说像鞍山、唐山这些新增土地的总建面积的供应量很大，分别达到了2749和1757万平方米，鞍山虽然新增的土地供应量比较大，但是它的成交留开率是很大的，我们开发商对这个方面拿地的热情不是非常高。下面是我们三四线城市供应的排行榜，我们列举了53个城市供应的排行榜。
    成交方面，看一下2011年1—6月份，全国三四线城市土地成交分不中经营性用地为50.6%，比去年小幅回落。在2011年上半年，全国三四线城市累计成交经营性用地1355，今年上半年全国三四线城市经营性用地的供求比从去年的1：0.48上升到今年的1：0.73，所以可见开发企业、投资商对这类土地明显加大。经营性用地住宅类的成交数为42.2%，商业兴的用地成交数为15.4%，比去年有所增加，住宅类的成交比去年略低，但是商业类的成交比去年略高。从经营性用地向部分三四线城市转移，从城市分布来看，我们在这个报告提及的53个城市，有43个有用地的成交，刚刚提到的唐山供应量比较大，它的经营性用地的成交量也非常大，达到了1721万平方米，这个数字是非常值得大家注意的。
    这个是我们上半年三四线城市成交的排行榜，也是从1—49位。最后我们来看价格方面，上半年全国三四线城市经营性用地的出让金总额还是保持一个比较平稳的态势，经营性用地的会有一些极个别的高溢价的现象，大多数很平稳，全国三四线城市经营性用地出让的总金额为1263亿元，比去年小幅回落，基本持平。值得注意的是有个别的城市，比如说像温州这些城市还是有高溢价率地块的产生，而且价格也远远高于全国其他的三四线城市。第二，整体的流标率较去年也有所下降，刚刚提到的唐山供应量成交量有所上升。第三，全国三四线城市的整体溢价率比去年同期小幅上升，而以超过50%以上的高溢价率拿地的比重由去年的20%降到了今年的19.1%，多数的房地产企业对于拿地的溢价率还有一个控制的态势。
    接下来也就是我们这些城市的一个土地出让金的排行，我们通过简单地数据回顾了一下上半年全国三四线城市，今天在场也有很多媒体的朋友，我们之前也有很多的合作，关于数据方面的问题，今天只是做一个简单的发布，如果会后有兴趣和问题，我们可以会后再沟通。非常感谢。

点击图片进入三四线城市房地产潜力测评专题