三四线城市测评：区域房地产发展潜力分析

　　房地产投资具有很强的地域性，有必要对不同区域的投资特点进行分析。本研究根据国家统计局2011年6月13日的划分办法，根据《中共中央、国务院关于促进中部地区崛起的若干意见》、《国务院发布关于西部大开发若干政策措施的实施意见》以及党的十六大报告的精神，将251个城市按我国的经济区域划分为东部、中部、西部和东北四大地区。其中，东部区域包括河北、山东、江苏、浙江、福建、广东和海南各省所辖各市；中部区域包括山西省、安徽省、江西省、河南省、湖北省和湖南省各省所辖各市；西部区域则包括内蒙古、广西、重庆、四川、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、青海、宁夏和新疆省所辖各市；东北区域包括辽宁、吉林和黑龙江三省所辖各市。

　　本部分分别从城市规模和实力、城市建设程度、居民收入和生活水平、区域房地产市场发展现状以及发展潜力这五个方面对各区域房地产市场的投资潜力进行分析。

　　1、东北区域发展潜力：吉林城市发展区域领先，商品房均价平稳销量低

　　在城市规模和实力方面，东北区域三四线城市平均水平在全部三四线城市中相对较为落后。2009年，东北区域三四线城市GDP平均值为632.72亿元，仅高于西部区域三四线城市平均水平，但受到振兴东北计划的拉动，近年来东北区域经济发展速度较快，3年平均增长率增值达到18.69%，高于全部三四线城市平均水平。

　　城市建设方面，区域内各省中吉林省三四线城市市区固定资产投资额较高，且该省固定资产投资额增长率3年均值亦较高。

　　从居民的生活水平和收入水平来看，东北区域人均可支配收入和人均年末存款额均值均仅次于东部区域，居民生活收入水平领先于中、西部两大区域。区域内三省中，吉林省人均年末存款额领先于其余二省，辽宁省人均可支配收入则在区域内领先。

　　房地产市场运行现状来看，土地方面，东北区域土地出让面积平均水平较低。另一方面，东北区域土地出让金也相对较低，仅高于西部，总体地价相对较低。从房地产市场销售表现来看， 2009年东北区域三四线城市商品房均价仅次于东部区域三四线城市，但区域商品房均价增长率水平较低，商品房均价3年增长率均值仅14.28%，为全国各区域最小值。

　　2、东部区域发展潜力：东部区域发展大幅占先，房产市场领头效应凸显

　　东部区域三四线城市大多处于我国三大经济圈城市带区域内，城市经济和建设基础较好，房地产市场起步早，因此，东部区域三四线城市发展大幅领先于全国其它区域三四线城市。城市规模和实力方面，东部区域三四线城市在全国各区域中遥遥领先，体现较大的优势。东部区域2009年GDP平均值为1391.41亿元，是全部三四线城市平均水平的1.68倍。区域人均GDP为26204.77元，遥遥领先于其余四大区域。其他城市规模和实力指标也基本处于领先地位。

　　另外，东部区域不但在重大设施建设方面领先全部三四线城市平均水平，城市美誉度也较高，城市各类荣誉得分领先。

　　东部区域居民收入和生活水平状况较好，人均年末存款额、人均可支配收入优于全部三四线城市平均水平。区域内人口密度全国最高，房地产刚性需求比重较大，房地产市场发展空间仍然非常大。

　　财政收支方面，东部区域内城市的政府财政收支表现为高收入高支出，东部区域财政收入遥遥领先。但区域内土地收入占财政收入比重较大，政府对于土地出让收入依赖性较强，受房地产市场影响较大。

　　从房地产市场发展状况来看，区域内房地产市场相对较成熟，标杆房企主要选择进入该区域三四线城市。区域内土地价格较高，土地出让金收入全部三四线城市中居首，土地出让金收入均值达到364408.3万元。而土地出让面积与城区面积之比为0.024，略高于全部三四线城市平均水平，土地出让面积占比较大可能与东部地区房地产市场发展程度较高有关。

　　3、中部区域发展潜力：山西经济基础相对领先，区域房产市场供需两旺

　　城市规模和实力方面，中部区域GDP值略高于西部地区，3年平均增长率达17.75%，具备较好的成长性。另一方面，区域内人口众多，但大部分人口为非市区人口，城区面积较小，城市化率较低。从区域内各省人均GDP值比较来看，山西省在区域内规模实力较强，其次为河南省。安徽省和湖北省人均GDP规模实力较接近。

　　城市建设程度方面，中部区域城市建设尚不完善，但固定资产投资额增长速度较快。中部区域固定资产投资额为482.1945亿元，位居全部三四线城市各区域中游。固定资产投资额增长速度较快，未来发展性较强。

　　中部区域居民收入和生活水平在全国范围内相对偏低。区域内比较来看，山西省处于相对领先地位。山西省人均可支配收入为14455.3元，略高于安徽省14426.69元，以及江西省14088.4元。而山西省在人均年末存款额方面领先幅度较大，为21225.63元，接近安徽省和江西省人均年末存款额的总和。

　　中部区域房地产市场发展起步时间较短，标杆房企进入情况并不理想，仅略高于西部区域。区域内土地出让情况较好，2008年土地出让面积为382.4424万平方米，在五大区域中位列第二，而土地出让金较低。商品房销售情况一般，销售面积低于全部三四线城市平均水平，商品房价格也存在一定的上升空间。

　　4、西部区域发展潜力：受益区域经济社会发展，城市房产市场成长迅猛

　　城市规模和实力方面，近年来，国家对西部地区经济发展扶持力度较大，西部区域城市经济发展迅速，区域内城市规模和实力方面有很大的提高。西部区域城市2009年GDP总额为41397.84亿元，占全国2009年GDP的12.16%，人均GDP2009年均值为22368.54元，且人均GDP5年加权增长率达20.16%。从近5年历史数据来看，以上两指标都呈逐年上升态势。

　　从近5年的历史数据来看，西部城市在城市建设方面已经有所突破，固定资产投资、医疗、教育等方面已取得巨大成就，为今后西部区域房地产市场的发展提供了基础。

　　通过对西部区域房地产市场情况的研究，本区域城市房地产市场发展较快。据统计2009年西部区域三四线城市房地产开发投资为3065.98亿元， 2008年土地出让收入为5675467万元，标杆房企进入数量9个。2009年西部区域城市商品房销售面积为19851.47万平方米，其中商品住宅销售面积为10526.07万平方米，商品住宅销售面积3年加权平均增长率均值为42.81%，人均居住面积均值为32平方米。

　　随着西部区域三四线城市经济的不断发展，人民生活水平的提高及城市基础设施的不断完善，对房地产商品的需求将呈现出强大增长势头，因此将会刺激该区域房地产市场快速发展。因此，西部区域的三四线城市在房地产发展方面表现出巨大潜力。

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