发展动因  

　　3、发展动因：需求资源投资三力驱动，潜力城市发展动因各异

　　由于各城市房地产市场发展条件存在较大差异，通过对各城市经济规模、发展资源等多方面考量，将三四线城市按照其房地产市场发展动因划分需求导向型、资源导向型、投资导向型、均衡导向型。

　　3.1 需求导向型

　　需求导向主要考察了城市消费者的基本居住需求和改善性居住需求。通过常住人口及其增长率、市区人口及其增长率，以及人均GDP来考察基本居住需求；以人均社会消费品零售总额、私家车拥有水平作为消费水平的分析依据，人均存款额/套均总价作为购买能力的标志，人均可支配收入作为收入水平的标志，以及人均居住面积作为居住条件的标志，来综合评价改善型居住需求。

　　通过对基本居住需求和改善性居住需求的综合考察，得到具有较强需求的城市，其中需求驱动力排名前20位的城市如下：

　　3.2资源导向型

　　资源导向主要根据城市资源与能力以及城市发展条件两方面的表现来做综合评价，得到资源导向分类的城市排名结果如下：

　　3.3投资导向型

　　近年来，随着三四线城市经济发展水平、居民收入的提高及城市基础设施的不断完善，人们纷纷看好房地产市场的投资价值，吸引众多房地产投资者的涌入，使三四线城市房地产市场迅速膨胀。随着限外、限购、限贷等楼市调控政策持续进行，一二线城市的房地产投资需求大部分被挤出市场。而三四线城市受楼市调控影响较小，从一二线城市流出的投资需求纷纷流入了三四线城市。在内外力的双重作用下，三四线城市中的一些城市房地产市场出现了以投资为导向的发展模式。

　　3.4 均衡导向型

　　在对三四线城市进行导向分析时可以发现，每个城市的发展导向不尽相同，一些城市偏重于刚性和改善性需求导向，一些城市偏向于资源导向，而另一些城市则偏向于投资导向，但也有部分城市呈现出一种均衡的发展导向模式，即需求导向、投资导向、资源导向三者兼有，呈齐头并进之势。

　　在以上三种导向分类的基础上，采用聚类分析对三类导向的排序进行分析，剔除在某一分类中排名靠后的城市，共有65个三四线城市呈现出均衡的发展导向，此类城市占全部三四线城市的26%。在这些均衡发展为导向的三四线城市中，需求、投资、资源导向同时存在，一起决定着城市房地产市场的发展前景。