今日要闻

  地产股估值跌至十年低点

  首轮集中供地即将落幕

  多地新一轮城市规划建设开启

  连平：房企流动负债超营收增速，建议优化融资结构

  上半年楼市呈“先扬后抑”特点

  上海首批集中供地揽金774亿元

  武汉集中供地首日收金401亿

  聚焦>>

  与持续增长的商品房市场相比，上市房企在二级市场的表现差强人意。国信证券研究近期分析指出，估值方面，当前地产板块估值仅高于银行和建筑装饰板块；纵向来看，目前板块估值仍处于近10年较低水平。截至6月27日，年初至今地产板块累计下跌7.09%，同期上证指数累计上升3.87%，大幅跑输大盘。在地产板块中，万科、碧桂园、保利地产等龙头股表现疲弱。截至6月25日收盘，万科A收盘报24.51元/股，处于近3年来股价较低水平，股价已经连跌三月；保利地产收盘报12.47元，盘中最低见12.25元，更创下2019年7月以来新低。针对地产板块股价走势，大部分券商的研究报告分析称，地产行业受到“三道红线”、“双集中”等政策限制，企业加大杠杆做大规模难以为继。同时，各地土地成本攀升，房价难以同比上涨，使得房企的利润空间受到挤压，利润率下滑、行业微利已成为行业大趋势。

  土地>>

  【1】集中供地被认为是“稳地价，稳房价，稳预期”的重要政策保障之一。截至6月24日，除上海和武汉外，已有20城先后完成首轮集中供地，20城共成交土地774宗，土地出让金合计9060万元。相关媒体梳理各城市土地出让情况发现，首轮集中供地在控制土地成交溢价率和地价方面效果或不及预期。20城中，5城土地成交溢价率超20%，分别为重庆、杭州、深圳、厦门和宁波，其中重庆土地成交溢价率最高，达38.82%，单宗地块成交溢价率最高近130%。高土地溢价率城市多为房地产热点城市，房企拿地热情高；集中供地带来供地次数减少，增加房企土地储备、城市占有率和团队稳定性等焦虑，驱动房企高价拿地。6城市土地成交溢价率低于10%，分别为长春、北京、青岛、苏州、长沙和成都，部分城市土地成交溢价率受制于严格的土地出让规则，其余城市低土地溢价率亦受土拍起始价抬升、供应地块自身条件不佳、城市房地产市场表现不佳等因素影响。就土地成交均价而言，较2020年1-5月，完成首轮集中供地的20城中，仅4城土地成交楼面价下降，分别为广州、北京、深圳和福州，下降区间在32-2667元/平方米之间。价格下降更多受土地出让规则调整影响，以一线城市为主，但地价降幅不大。其余16城土地成交楼面价均出现不同程度上涨，其中12城土地成交楼面价绝对增长值破千，6城市土地成交楼面价破两千，无锡、厦门和宁波土地成交楼面价上涨5000元/平方米以上。

  【2】6月25日，上海历时6天的首批集中供地落幕，除1幅地块终止出让外，其余31宗宅地均获成交，成交土地面积191.82万㎡，成交建面393.82万㎡，成交金额773.8亿元，平均溢价率5.46%，整体成交楼面均价19649元/㎡。最终碧桂园、金地、中建各自斩获了3宗地块，并列拿地宗数第一；首创、光明、大华、保利则各自竞得2宗地块，其中保利的静安大宁地块总金额最高，达105亿元。有多家企业首进上海拿地，如深圳鹏瑞集团、京东；也有如雅居乐等多年不曾在上海拿地的房企，也在本次土拍中强势入驻。

  【3】6月25日，武汉首场集中供地落下帷幕，31宗地起始总价393.64亿元，全部在当天顺利成交，成交总价401.6亿元。作为22城中最后一个揭面的选手，武汉土拍并未掀起太大波澜，仅7宗地块有竞价溢价，平均溢价率为2.02%。

  宏观>>

  6月26日，济南市委十一届十三次全会审议通过了《关于加快济南新旧动能转换起步区建设的意见》；6月22日，上海嘉定出台《嘉定区加快新旧动能转换、促进产业高质量协调发展若干意见》；6月3日泰安市召开新旧动能转换“五年取得突破”动员部署会议……近期，多地密集出台新一轮城市规划建设方案，加快新旧动能转换，抢占新动能发展高地。与此同时，围绕新一代信息技术、生物医药、高端装备制造等领域，地方正加快构建以先进制造、新兴产业为代表的现代产业体系，并加紧谋划新一批重点项目，加大财政、专项基金等多元资金支持，为推动新旧动能转换提供强大产业支撑。

  观点>>

  6月25日，植信投资首席经济学家兼研究院院长连平表示，2020年，除大型房企外，一些龙头和中小型房企流动负债增速超过了营业收入增速，而短期负债增量超过收入水平是个比较危险的信号。尤其是小型房企有息负债增速并不像大中型房企有所下降，反而进一步扩大，偿债压力与日俱增、压缩债务能力偏弱。未来如果不能有效改善，行业整体运行是会存在风险。同时，连平也给出了建议，在当下债务风险不断上升的背景下，可以考虑提高直接融资比例，其中包括债券融资、信托融资、股权融资等，可以考虑合作开发、分拆物业IPO、债转股，以及借鉴海外经验，合理运用房地产投资信托基金REITs、资产证券化以及夹层融资等方式，优化房企融资结构。

  市场>>

  今年首月，各线城市房价就开启全面升温模式，至一季度结束都保持较高的市场热度。进入二季度后，中央和地方的一系列调控政策效应释放，市场热度逐渐收敛，但如北京、深圳等部分热点城市楼市热度依然不减。为抑制市场过热，上半年房地产调控政策全方位升级加码。中央层面，住建部副部长倪虹率队赶赴上海、深圳、北京、杭州等多地调研督导房地产工作，并约谈了房价涨势较快的南昌、广州、合肥等城市。3月26日，银保监会、住建部和央行联合印发通知，加大经营贷违规流入楼市的监管力度。地方层面，各地除了出台限购、限贷、限售等方面的措施外，主要聚焦在打击学区房炒作和严查经营贷、消费贷等资金违规流入楼市上。据中原地产统计，今年1~5月各地房地产调控次数超过234次。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“先扬后抑”可以概括为今年上半年的市场特点，这和政策面上住建部和地方政府的主动调控等有关。今年以来房价走势和去年走势有类似逻辑，即各类资金都在加快进入房地产市场，有很明显的避险和保值情绪。而部分热点城市房价热度不减的现象，或与热点城市人口规模不断扩大后，各类购房需求随之释放等因素有关。