2022年，房地产市场仍在探底。

  国家统计局数据显示，2022年1月~11月，全国商品房销售面积为121250万平方米，与去年同期相比下降23.3%；商品房销售金额为118648亿元，与去年同期相比下降26.6%。

  克而瑞地产研究中心数据也显示，2022年1月~11月，百强房企累计实现销售操盘金额57847.2亿元，同比下降42.6%。克而瑞数据还显示，前11月中有超8成百强房企累计业绩同比下滑，其中累计业绩同比降幅大于50%的企业数量达到35家，另有30家百强房企累计业绩增速在-50%至-20%间，销售业绩普降态势明显；从目标完成率来看，多数企业截至11月末的目标完成率不足80%，半数房企甚至不足70%。

  不过，这一年，郑州打响二线城市救市第一枪、杭州等39城放松限购、济南等111城放松限贷，楼市新政接踵而至；11月份，“金融16条”、再融资重启等政策出台，助力房地产行业迎来黎明，作为经济支柱产业，房地产行业韧性犹在。

  新房卖不动

  “网红盘”“日光盘”数量扎推的深圳如今哑火，往年想要购房的人不是入围积分不够，就是认筹比太高摇不上号。现如今，多个热门楼盘甚至无需积分便可入围，深圳的房子也变得难卖起来。

  根据深圳房地产信息平台备案信息，截至12月28日深圳共入市新盘99个，其中开盘去化超6成的项目有23个，开盘当日售罄的仅6个，且大部分新盘靠二级联动+降价促销+低首付等营销手段达成。

  可供对比的是，2021年深圳日光新盘共29个，共32批次“日光”。

  另据深圳市住建局数据，2022年1月~11月份，深圳市一手住宅共成交31591套，比去年同期减少35%；若以2022年过去11个月均成交量2872套住宅计算，预计2022年全年成交少于3.5万套，比2021年5.24万套减少1.7万套以上。

  楼市库存亦在走高。深圳市住建局11月份披露的数据显示，由于新增一手住宅供应增加，以及去化放缓，致使库存量创下近24个月新高，可预售住宅达到42031套。根据过去12个月平均去化情况预计，当前一手住宅库存去化周期预计达到14.3个月，同样是近24个月最高记录。

  高库存、低去化不仅是深圳楼市情况，也是多个城市的楼市缩影。

  市场交易乏力、去化艰难之下，为抢收客户房企推出各种花式营销手段，救市奇招迭出。

  2022年11月，南宁轨道地产集团有限责任公司在其微信公众号上发布了购房可以享受免费坐地铁10年活动，引发关注。有分析认为，通过此类免费乘地铁做法，实际上就是给予购房者优惠导向，是营销创新的体现，也说明类似企业项目销售困难。

  此外，“以物置物”的变相降价营销方式也引起关注。

  2022年5月，河南建业旗下楼盘推出“大蒜换房”活动，开发商以5元/斤价格收购大蒜，抵扣首付款。一个月后，河南建业旗下另一楼盘又推出了类似活动，只不过将大蒜换成了小麦，收购价格为2元/斤，最高可抵16万元。

  之后，南京、浙江房企也随之推出了“西瓜换房”“水蜜桃换房”的类似活动。

  花式卖房背后，是房地产市场持续下行、去化承压的背景，国家统计局数据显示，1月~11月，全国商品房销售面积121250万平方米，同比下降23.3%，其中住宅销售面积下降26.2%；截至11月末，全国商品房待售面积55203万平方米，同比增长10%，住宅待售面积增长18%。

  房价亦在下跌。11月，70个大中城市的新建商品住宅销售价格环比下跌0.2%，已连续15个月下跌。

  新房卖不动，除了宏观经济不稳定和疫情反复因素外，更重要的是购房者观望情绪较为浓厚。

  2022年7月，受停工停贷事件不断发酵，局部地区的销售受到严重影响，对烂尾楼的担忧加剧了居民购房观望情绪。

  不过，为了调整市场情绪，“保交楼”“稳民生”工作任务上升到国家层面，市场层面正在发生变化；为了激活楼市，西安、杭州、东莞、佛山等城市调整了限购政策，新一轮需求端的政策纾困也已经开始。

  二手房市场亦低迷

  “二手房几乎卖不动了，全面普降。”西安一房屋中介人士向记者表示，当下居民购房需求不振，观望情绪浓厚，二手房成交周期拉长，价格“跳水”亦越来越多。

  2021年5月，西安二手住宅交易量开始下降；同年7月，随着西安二手房指导价空降，市场从过热开始转向过冷。

  二手房指导价是2021年楼市调控手段之一，也称二手房交易参考价，主要通过控制挂牌价格、限制贷款额度等方式抑制投机投资，稳定市场交易。

  2021年，深圳、广州、上海、成都、东莞、无锡、西安等15个热点城市先后出台二手房参考价制度。政策出台后，上述15个城市的二手房价格和成交量明显下跌，部分城市的二手房实际成交价格甚至跌穿了指导价。

  随着房地产市场成交整体下滑，2022年7月，西安成为第一个公开明确取消二手房指导价的城市。

  “2022年，西安曾出台放宽限售政策，二手房挂牌量增多，再加上平台在挂牌房源时不再显示二手房指导价，市场曾短暂回暖，但热度并未能延续下去。”前述房屋中介人士告诉记者，二手房市场还在下探中。

  “现在，指导价的存在对于业已过快下滑的二手房价，以及处于下行通道中的商品房交易量，可能是加剧恶化的一个因素。因此，在楼市主题转向稳定、扩内需、防风险并重时，二手房指导价在一些城市中逐步退出也在情理之中。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说。

  克而瑞数据显示，目前除了上海和深圳外，已有13个城市二手房指导价制度实质性取消，除西安官方宣布暂停发布指导价，成都、宁波等地挂牌价可超过指导价。

  除二手房成交参考价外，部分城市一二手房价格倒挂严重、二手房挂牌数量激增也是市场迅速降温的原因。

  在上海，2022年共推出6批次新建商品房、69844套房新房，截至目前，已有超5万套房源入市，涵盖上海各大区域。

  由于新房供应增加，加之受新房限价政策，部分区域同板块二手房价格高于新房，加上认筹入围分不断降低，“上车”门槛变低，使得上海楼市需求大量转向新房市场。

  上海虹口区一房产机构中介经理表示，很多高积分房东觉得房子老了、面积小决定置换，导致挂牌量增多。“现在很多房东抛售老房子，要么急于套现，要么急着去市区‘打新’。”

  “老破小”和千万元级老房是上海二手房市场降价主力。“普遍降幅5%~8%，部分品质差的降幅能到10%。”上述房地产机构中介经理说。

  为促进房地产市场回暖，除调整楼市政策之外，2022年8月，济南、青岛、昆明、深圳、海南、南京等多地逐渐推出二手房“带押过户”政策，以此刺激楼市。

  李宇嘉曾表示，“带押过户”模式注入了强大的信用背书，畅通了交易流程，有利于加速“连环单”交易节奏，促进房屋流转和良性循环。

  此外，2022年9月，北京开始试行“连环单”业务并行办理，新政发布后不少“满二唯一”“满三唯一”的购房需求被刺激出来，北京多区域房屋中介门店内挂牌量、询问量和带看量都有所增加。

  展望2023年：短期市场低迷状态将持续

  从全国数据来看，商品房销售面积累计同比仍处于两位数负增长，1月~10月商品房销售面积同比下降23.3%，较1月~2月-9.6%大幅下降。

  长城证券认为，当前中国房地产市场长周期已经度过快速发展阶段，进入到后期房价下行压力逐渐增大，购房预期逐渐减弱，房价收入比和房价租金比将向合理水平回归，2023年商品房销售增速或将更大改善。

  具体而言，政策上首先继续实施降息政策，其次是因城施策放松限制，政府增强市场信心，预计2023年商品房销售面会从5月或开始回升，全年累计同比增速或为-10%左右；另外预计2023整体房价或也继续下跌 5%。

  中银证券认为短期市场低迷状态预计持续，需求端的修复最早会在明年三四月份显现，主要原因是居民购房意愿和能力不够。对收入与就业预期较差、房价的上涨预期较弱、对烂尾楼的担忧三大困扰因素短期内都难以扭转。

  中银证券表示，今年以来部分城市项目交付风险加剧，非正常停工停贷严重影响了局部地区的销售去化复苏，“保交楼”逐步成为政策底线，具备优秀交付力的房企销售去化表现或将更好，并预计“保交楼”工作将贯穿 2年~3 年，甚至更长时间，只有等到资金实质性落地、项目实质性复工才可能扭转居民对于市场的担忧。

  当销售修复带动房企到位资金有所回升后，地产投资能否及时改善？

  中银证券认为，这取决于销售修复后的融资政策是否仍然宽松，若此时融资仍处于多渠道放松态势，那么房地产投资或将滞后于到位资金回升1个季度出现；若此时部分融资渠道已经开始收紧，那么房地产投资的复苏或较为缓慢。因此，从这个角度说预判需求端修复最早会在2023年三四月份显现，多渠道的融资宽松至少要持续到2023年三季度。