“去年缺房源，今年缺客户。”

  上海二手房市场交易量已连续两个月下滑。

  上海中原地产数据显示，5月，二手房成交量从4月的1.77万套进一步下滑到了1.53万套，环比下滑13.3%，这一数据接近上海二手房1.5万套“荣枯线”，而自2019年至2022年5月，上海二手成交量始终维持在2.3万套以上。

  网签均价也随量减而回落，一些刚需购房人伺机主动出击，到处“杀价捡漏”。5月，上海二手住宅市场成交金额510.32亿元，环比下滑16.43%。

  但价格的下滑深深刺激了房东们，纷纷表示“这么低的价格，不卖了！”导致房源成交难度加大。经纪人们业绩也因此受到影响，整个5月都在焦虑中度过。

  上海中原地产分析师卢文曦分析，二手房成交量回到“荣枯线”附近，短期压力较大，如果没有外力干预，6月二手房成交量有可能会继续下滑。“大部分房东对于价格的坚持犹在，即便价格有所打开，在此背景下，双方还是在深度博弈中。”

  不降价难成交

  上海中原地产数据显示，截至4月底，上海二手房挂牌量达到20万套左右，达到历史高位。“去年缺房源，今年缺客户。”房产经纪人张娟如是说。

  6月初，房产经纪人张宏超难得有时间回趟老家，他表示自己所在的门店成交量相比2月份减少了近30%，门店位于上海市中心核心地段，区域内改善型房源较多，总价1000万~3000万元不等。交易量减少，门店内很多经纪人都放假了，这在以前几乎不可能。

  “我已经2个月没有开单了。”吉祥是一位独立经纪人，虽然目前手头还有些客户在联系，但他们购房意愿均不大。他笑着说，没业务的他连基本工资也没有了。

  客户的减少首先反映在线上。吉祥告诉记者，近两个月以来，他们线上平台的月访问量较2月份减少了近三分之二。“3月份还有4000多次点击量，平均到每个经纪人600~700次，但4月只有1700余次，5月份更是减少到了1300余次。”

  从数据上看，线上看房热度确实在下降。58安居客数据也显示，今年5月上海找房热度环比下降8.1%。

  线上客户的减少直接影响中介门店的到访量，交易也陷入困境。

  以吉祥所在的上海宝山区淞宝板块为例，板块内多以上世纪八九十年代的老公房为主，有的小区在不到2个月时间里，挂牌价直降10%，一套60平方米的小两房单价从4.5万元/平方米下降至4万元/平方米，即便这样成交依然不理想。

  除了无人问津的“老破小”，一些品质、地段较好的房源也同样面临困境。

  记者注意到，几乎所有价格段的房源都经历了价格震荡，调整幅度在10%~15%。以新华路板块内一套10年左右的三房为例，2023年2月挂牌价为1588万元，5月价格降到了1388万元，但依旧没有客户。

  张宏超表示，即便有客户询价，至少还要降价20万~30万元才可能成交。

  去年高峰时曾卖出17.9万元/平方米高价的仁恒河滨城，如今成交的两套房源均价下滑到了13.5万元/平方米。房产经纪人告诉记者，这相当于一年跌掉了一套“老破小”。

  目前，仁恒河滨城甚至出现了一套单价仅为11.5万元/平方米的急售房源。

  此外，地处“世界中心”之称大虹桥板块内的万科时一区，2022年成交单价一度超过10万元/平方米，如今下降到8.5万元/平方米，一年时间跌幅达15%。最近小区刚成交一套低层大户型，单价仅为5.94万元/平方米。

  同样位于大虹桥板块的热门次新小区万科天空之城，2022年时成交价曾接近9万元/平方米，如今小区房价已经跌破7万元/平方米。

  上海徐汇区老牌高档小区中海瀛台，2022年成交均价为14万元/平方米，今年5月成交价格直接跳水4万元到9.8万元/平方米，回到了2020年。

  尽管价格在下降，挂牌量还是居高不下。记者注意到，在贝壳找房网上，仁恒河滨城挂牌量接近120套；位于虹口的高端改善小区瑞虹新城有120套左右房源在售，浦东陆家嘴滨江的世茂滨江花园挂牌也有110套左右。

  此外，上海一些超大型小区如中远两湾城、上海康城，挂牌量基本在200套以上。

  可以预见的是，越来越多的房子将挤兑抛售。

  刚需客捡漏

  一些业主已经“放弃抵抗”。

  一位撤牌的房东告诉记者，他出售的是一套联洋的大户型，挂牌价3200万元，最近2个月以来几乎没什么带看，后面慢慢降到了2800万元。价格调低之后，看房的人明显多了起来，但出价一个比一个低，有人直接一口还到了2400万元，自己实在难以接受，最终决定撤牌不卖了。

  与此同时，一些购房人也开始主动出击，到处“杀价捡漏”。吉祥告诉记者，刚需市场成交依然很活跃，但成交的前提是降价。

  多名房产经纪人也证实了这一点，“现在二手房挂牌太多了，买家开口砍价毫不含糊，直接按挂牌价八折九折‘杀’的也不少。”

  张明就是其中一位。今年5月他买下一套位于上海闵行浦江镇一套两房，他告诉记者，这套房子地处动迁房小区，今年初均价还在3.8万~4万元/平方米。4月份开始房价就“跳水”，张明觉得时机已到，抱着试一试的心态将房价从原来的255万元打到240万元。

  “我原以为最多还价5万元，没想到一下降了这么多。”张明说道。

  其实，像张明这样的购房人不在少数，中原地产数据显示，今年5月，300万元以下房源成交占比达到61.54%，低总价刚需房源仍为主力。

  房产经纪人告诉记者，像这样“大减价”的房子房龄普遍超过10年，5年以内的次新房价格变化不大。

  当然，像这样“流泪卖房”的房东毕竟是少数，大部分房东则选择了“躺平”。

  58安居客研究院院长张波表示，当下的二手房市场，买卖双方博弈已经进入“焦灼期”。

  一些“老破小”和早期商品房的市场价出现明显松动，结合成交结构数据：次新商品房郊环外成交占比上升、老公房中环内成交占比上升、早期商品房和动迁房成交平稳。

  据中原地产的统计反馈，今年买新房的购房者中，至少有4成是刚刚卖掉二手房的房东。也就是说，原先的市场成交比例已经从每成交1套新房，市场上同时对应成交4套二手房，滑落至1:2。这样的一个变化对于二手房市场来说，无疑也是一个不小的打击。

  张波分析，多重因素导致成交乏力，主要原因在于人们对后市信心不足，尤其是当下的就业环境影响下，人们对于二手房市场会趋于保守。

  从预期来看，二手房市场情绪波动较大，虽然全国各地出台了许多利好政策，但对交易量的影响有限，预期不明朗使得大家出手意愿减弱。

  （应受访者要求 文中张明为化名）