二线城市“四限”政策进一步松绑甚至全面放开的大幕已拉开。

  9月11日，济南、青岛两城双双官宣，全面取消限购和限售政策，释放出很强的信号意义。

  与此同时，苏州也在同日发布楼市新政，120㎡及以上商品住房取消限购。

  一日内，三城取消或放松限购政策。

  据不完全统计，截至目前已有10个大中城市全面取消限购政策，9月开局以来，就有6大城市官宣取消限购或限售，其中不乏省会城市，比如兰州、南京、沈阳和济南。

  核心一二线城市市场复苏动能在转弱，重点30城新房成交并未止跌，反而在8月份降至新低，调控确有进一步松绑的必要。

  随着各大城市取消“双限”，未来越来越多城市将跟进调整，除部分城市如北上广深核心区域保持限购以外，大部分城市限购可考虑放开。

  本轮取消“双限”城市中，青岛比较典型。作为GDP万亿城市、区域性经济中心城市和千万人口大市，青岛以大力度全面取消限购、限售，搅动市场情绪。

  今年6月松绑限贷、限售之后，仅3个月后，青岛于9月11日再度取消“双限”。 

  2022年以来，青岛不断优化和调整楼市政策。

  据CRIC统计，2022年全年青岛共出台过8次新政，频次排名全国第五位。

  2023年，青岛政策发布节奏有所放缓，在“双限”被取消前，仅6月调整过相关政策，彼时青岛一举松绑了限贷、限售，首付比例下调至首套2成、二套3成起，限售年限也有所缩短，并重启货币化安置、试点房票以激活购房需求。

  政策利好加持下，青岛楼市表现延续探底行情。

  CRIC数据显示，2022年青岛商品住宅成交面积为1096.29万平方米，同比下降24%。

  进入2023年，市场仍处于调整阶段。仅3月和6月楼市成交放量，7月楼市再度低位徘徊，成交环比大降七成，至8月青岛楼市供应回落，推盘积极性下降，但成交较7月稍有抬头，成交面积69万平方米，环比涨9.3%，同比仍下降21%，市场延续探底行情。

  与此同时，青岛面临着较大的去化压力。

  CRIC数据显示，8月青岛商品住宅库存1254.2万平方米，从去化周期来看，按照近12个月去化流速，去化周期约14.8个月。另外，据CRIC监测，青岛广义库存量已经逼近1亿平，潜在库存消化周期已经突破100个月，整体库存问题仍需要较长时间化解。 

  近期政策调整路径已有迹可循。

  8月25日，住建部等三部门将认房不认贷纳入“一城一策”工具箱。

  8月31日，央行、金监局连发两条政策通知，下调首付比例下限至首套20%、二套30%，二套房贷款利率下限调降为LPR+20BP，指导下调存量房贷利率。

  至9月1日，四大一线城市全部跟进“认房不认贷”。至此，认房不认贷、降首付、降利率等一系列信贷政策密集落地。

  进入9月，部分二三线大中城市密集取消限购或限售，据不完全统计9月以来有八个城市调整限购政策，其中六城取消限购。9月4日，沈阳打响了省会城市取消限购“第一枪”。随后，南京、大连同日跟进全面取消限购，9月9日省会城市兰州官宣取消“双限”。

  把时间拉长，自2022年12月9日佛山全面取消限购以来，至少已有10个重点二三线城市宣布取消限购政策，分别为青岛、济南、兰州、大连、南京、沈阳、嘉兴、扬州、东莞和佛山。

  随着重点城市全面取消限购，目前仅一线城市，以及杭州、长沙、成都、天津等核心城市仍保留限购政策，而杭州、天津也已于8月末调整了限购范围，目前多个城市仅主城区域限购。

  实际上，本轮“四限（限价、限购、限售、限贷）”政策为核心的楼市调控要追溯至2016年，彼时市场明显转阴。2022年上半年，“四限”调控已压力城市为首开始出现松动，随后蔓延至热点城市。

  2023年以来，已有广州、长沙等20城放松调整限购政策，其中9城全面取消限购，而杭州多次放宽，取消限购范围细化至街道。

  核心一二线城市市场复苏动能在转弱，且内部也存在分化行情，调控确有进一步松绑的必要，且相比调控已“应放尽放”的三四线城市来说，核心城市政策工具更充足，存在进一步松绑和优化空间。

  从成交来看，新房成交并未止跌，反而降至新低。据CRIC监测，8月30个重点城市成交面积为1061万平方米，为5年来单月次新低（仅高于2020年2月疫情月），环比下降7%，同比下降30%。事实上，3月放量后已经迎来“五连跌”，不过8月成交环比跌幅有收窄趋势，筑底企稳征兆初显。

  青岛、济南和苏州三城同日取消和松绑限购，释放较强的信号意义，在房地产市场供求关系发生变化的新形势下，更多城市取消限购将成为大势所趋，后续不排除有更多城市跟进。

  我们建议，除部分城市如北上广深核心区域保持限购以外，大部分城市限购可考虑放开。

  具体来看，一线城市精细化调整，杭州、成都等强二线城市可局部调整限购政策，其他二线城市进一步松绑甚至全面放开。限价方面，适当放宽新房限价，让住房价格回归市场化，弥合一二手房倒挂价差的同时，也鼓励加大高品质住宅供给，适应新时期居民“住好房”需要。限售政策可适当延续，以维稳新房市场。此外，限贷政策尚存松绑空间，比如认贷不认房，贷款已结清的情况话无论是否有房，再购房都可享受首套房优惠政策。

  三四线城市全面放开购房行政限制，加码房票、购房补贴、契税减免等财税刺激。除个别强三线外，其余城市可以考虑全面放开限购，限贷等政策也应放宽至国家规定的底线，加大财税激励力度和精准度。

  8月楼市尚未止跌，随着利好信号不断释放，四大一线城市开始逐步落实“认房不认贷”，核心二三线城市取消限购政策，9月季度末恰逢营销旺季，短时间内，市场信心有所提振，整体新房成交规模有望止跌企稳，但基于行业供求关系变化，以及居民风险偏好下降、收入和房价增长预期不足，市场信心依旧不足，回升幅度预期有限。

  对比2014-2016年救市政策，目前政策仍比较克制，考虑到行业供求关系发生变化，后续限购松绑或全面取消已是大势所趋，除部分城市如北上广深核心区域保持限购以外，大部分城市限购可考虑放开。