回顾不动产行业数字化的起步，克而瑞科创伴随着数字化发展，打造了地产行业和科技行业的沟通平台，已连续举办了六届CIOC不动产数字化峰会，成为不动产数字化发展的重要推动力量。作为行业的积极推动者，我们回顾6年来数字化发展的进程，希望提出有价值的行业趋势，为不动产行业数字化发展提供有价值的观点。

  在AI、VR/AR、云计算、大数据、区块链等新技术的推进下，地产数字化行业发展已从信息化阶段走入了数字化阶段，地产运营线上化率较高，数字化产品不断迭代，数字化已成为不动产开发、建设、营销、运营的重要支撑。目前企业精细化管理、降本增效等效果明显，为企业高层决策、一线业务赋能提供支撑。我们必须正确评估技术发展对不动产行业带来的影响与益处，充分利用新技术所带来的机遇并推动趋势发展。为此，我们整理了不动产数字化转型15大发展趋势，展望行业前景。

  2023年，政府工作报告提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，是地产行业回归产品本质的推进年。在多地限购政策松绑的背景下，我们认为今年是地产行业止跌回升的转折点，数字化发展伴随行业发展的提速，正在逐步缓慢上扬。通过调研和访谈行业专家，与我们的研究一致，整体上不动产数字化的规模是止跌回升的趋势。

  2023年，住宅租赁市场数字化投入保持高增长，数字化赋能租赁企业在运营、获客环节中增值，市场热度快速上升，尽管仅有30多亿的体量，但是未来增长速度较快。同样，产业园数字化投入基数较大，多产业协同发展，数字化保持较高增长率。另外，物业数字化由于保持较高的现金流收入，增速较为平稳，商业数字化市场也增长稳定。

  整个房企战略的核心回到营销侧，这是各家房企优先选择的、数字化的核心工程。从调研数据来看，头部房企在智慧营销的自建渠道目标逐步细化，要贡献更多的企业流量。但是数据隐私合规性、精准投放的效果，以及内容的创意和质量方面，成为房企智慧营销的运营难题。房企目前在这些难题上发力，花大量的人力、物力做技术和运营商的突破。

  以房企的实际运营案例为例，越秀自建渠道的流量占比在快速提升。今年打造了电商化内容获客平台，并构建了总部+区域级品牌传播矩阵。在内容创意方面，构建千城千面的内容运营展示，为客户带来丰富的购房内容种草推荐。精准投放则根据不同购房客群特点，实现B端品牌及营销信息传播与C端客户服务的精准对接。

  客研数字化，更关注竞品分析，提升数据的实效性和可信度。在行业变化的情况下，数据看板和客研决策成为管理者的高频监测工具。以头部房企的客研竞争产品为例，华润的报表数据从5天缩短到1天，甚至几小时，包括竞品的市场变化数据，支撑营销决策和竞争策略。

  当然，客研数字化工作目前也存在痛点，包括数据单一、数据低频更新、数据无效赋能，对此，我们提出了三大锚点，快速认知市场、挖掘客户价值、引导产品价值和产品设计，将解决客研数字化痛点。

  地产数据化过去一直关注于降本增效，涉房数据要素的挖掘，使房企的信息化部门增加了衡量自身工作成效的机会。房企CIO们都在关注数据资产，到底是哪些数据呢？脱敏后的交通数据、人流数据是目前在保险、金融、应急各个场景部门都非常关注的数据价值，其次就是业务管理产生和沉淀的BIM数据。

  AIGC掀起了今年的数字化生成式浪潮。调研数据显示，房企与大厂共建是一种趋势，另外房企在营销场景率先入局，投入效果较好。例如，万达开展的大语言模型+万达内容专属训练，为员工推出了专属的内容创作方案，目的在于提高工作效率。其中，公众号文章、文章、小红书内容的创作，被证实为员工最青睐的应用，提升了营销效能。

  地产行业的客户体验，最后都会面向C端用户，而“DTC”成为房企在各个场景直达用户的最短路径。企业都寻求在用户端，实现物业、商业、酒店等多业态体系的打通，目的在于多业态的流转，实现真正“内消”。

  以新城的悦会员体系证实， “悦会员”体系整合了新城集团住宅开发、商业运营、物业管理三大板块的经营场景和业态资源，为新城业主提供吾悦广场的观影、健身、亲子、欢唱、社区内部会所、球场等专享权益。实现覆盖“线上一键预约——场所一码核销——线下享受服务”的全链路消费模式。最终使新城业态的来访提升、签约提升、复购提升、满意度提升等全价值链收益。

  部分地产CIO兼任地产集团下属科技公司的CEO，数字化部门或科技企业，从成本中心向收入中心转变，数字化部门或科技企业，开发外部公司业务，通过多个服务项目，已形成稳定的轻资产输出模式。

  一方面，在数字化部门收入远小于支出的背景下，依托投入见底的数字化战略，数字化为自己企业带来了落地且有效的降本路径。另一方面，受地产业务下行影响，数字化部门转变为收入中心，数字化业务与本企业核心业务捆绑在一起，发展出很多收入业务和增值业务，并深耕出提升客户体验的创新方案和策略。拥有过硬的数字化能力和业务结合能力的部门或科技企业，收入模式会越滚越大。

  在智慧城市领域，越来越多的房企，依托政府合作经验，正在探索和创建一条城市数字化赛道。政府在智慧城市治理方面有很多需求，房企凭借自身在房地产数字化经验进行复制，包括推动智慧社区、完整居住社区、未来社区、数字家园等细分赛道，均可以切入。

  城市治理需要房企有能力整合更多企业资源，并在行业拥有较强话语权。比如华润置地3.2亿中标深圳南山后海中心区智慧城市建设，承接后海中心区3.5平方公里范围内“智慧运营、产业服务、市政管养”三大板块服务，从数字化建设到运维有很多建设模块和功能设施，对企业来说具有很多新的拓展空间。

  从2021年到2023年，物业数字化战略目标始终聚焦在提升内部运营效率，实现降本增效。可以说，聚焦运营效率和降本增效仍然为物企在未来的聚焦点，而智慧社区和增长服务成为物业企业的紧密关联业务出口。

  从Gartner的研究可以看出，智慧空间、元宇宙、去中心化身份、生成式AI已经渗透到很多空间场景，包括克而瑞在内，已经将这些技术应用到上海的很多智慧社区内。从物企中报数据来看，智慧能耗和AI+机器人成为行业新亮点。

  我们在头部物企的调研中发现，依托物业的收入规模，可以划分出1亿元、10亿元、50亿元和100亿元四类企业。主营业务收入低于1亿元的企业，数字化发展主要围绕内控共享与高频应用类的物业服务场景展开，如收入管理、合同管理、管家服务等模块。主营业务收入高于50亿元的企业，比如融创服务，2023年上半年，内控层面和物业服务层面的应用多覆盖深，从提升管理效率，到引领业务流程变革、突破物企的管理规模瓶颈、解决标准化落地的管理痛点等方面，同时，从服务出发，用科技助力服务体验，立足服务场景，在智慧服务、智能园区及智慧管理三个领域构建全场景智慧化、个性化服务；在多经服务和数据治理层面，智慧车行、智慧人行、设备设施远程监控系统、融慧远程巡检系统、融E管理广告牌等大量上线投入应用。

  但中国有20多万家的物业企业，市场化体量很大。中小型物业企业在市场化、数字化过程中还有哪些机会值得期待。比如，合景悠活计划打造物业行业首个AIGC智能客服，未来，物业在客服、运营侧有一些创新的场景，包括克而瑞在上海长宁区仙霞街道基层治理数字人实践经验，同时在基层治理、基层投票已实践了创新内容。

  租赁行业规模虽小，但增长很快，未来两到三年成为租赁行业的高速增长期。我们认为，住房租赁市场经过多年的发展，住房租赁行业数字化覆盖的业务场景多元且全面。

  从数据上可以看出，目前在运营的项目基本100%采用了数字化运营平台、80%的项目开启了全渠道获客平台、65%的项目运营业财一体化管理系统。但国企入局后，大型租赁社区建设驱动，租赁社区综合服务平台成为建设重点，各企业数字化系统不断迭代升级，多家企业搭建租赁社区综合管理平台，未来，在获客、运营、业财一体的降本增效中，数字化平台将提供更多支撑。

  零碳园区作为年度的亮点，“双碳”战略后，园区数字化更加聚焦发展零碳园区，加强能耗管理、能源管理优化，成为园区的高需求。

  金地威新建设零碳园区的实施进度让我们对零碳园区充满期待。目前，金地威新已有8个项目完成光伏发电项目的接入，预计到2025年项目全部投产后，年发电量将达到2100万KWh，带来每年约2000万元的光伏收入，同时能耗将减少25%。

  招商成为新一轮政府工作的核心。园区产业招商数字库正在兴起，围绕大数据、AI技术，提升整个产业招商的建设。

  克而瑞去年开始推出了基于克而瑞自身大数据平台，聚集产业链上下游，围绕核心产业的建链、补链、强链的特色招商。目前，结合上海公共数据的授权使用，做了一定技术创新，赋能产业产城招商、上下游的运维服务。

  疫情对商办数字化影响较大，有四成商办企业愿意增加数字化投入，智慧经营系统应用有年均20%增长，重点在营销推广和用户体验。

  商办跟园区一样，是能耗大户，能耗管理、绿色认证已经成为商办发展的主线，包括节省能耗成本、节省人力成本方面，商办的能耗管理过程是整个行业的主流。商办运营商注重可持续发展战略、楼宇节能改造，并且49%的调研企业已开展或计划开展认证（LEED、WELL），未来仍有很大的发展空间。

  商办空间的体验和运营收益，是商办数字化运营方重点关注的方面。整个办公服务的智能化前景非常大，包括智能会议室的使用，智能公卫的安排，包括共享办公、能源管理、绿色认证等，均有较强的对外输出业务需求。

  以金地空间打造的顺丰前海总部大厦为例，通过引入以用户为核心的无线对讲系统、出入口管理软件平台系统、背景音乐系统、访客管理系统、能源计费系统、环境监测系统等，以运营为核心的信息导引及发布系统、机房工程（UPS配电）、风机盘管联网控制系统、智能照明控制系统，以及以安保为核心的电子巡查管理系统、建筑设备监控系统等等，办公服务智能化产品旨在提升业主安全感、提升业主便捷性、提升业主满意度等，未来前景机会很大。

  元宇宙与VR/AR的技术在与商业结合，上海豫园案例值得推荐。我们可以看到，目前全球范围内，商业 X 元宇宙数字空间可以形成诸多特色，重构了“人-货-场”商业逻辑，围绕体验赋能，打造虚拟的商业场景。

  重构“人-货-场”，让整个消费从线下到线上有新的体验。同时，在拉斯维加斯也有一个全新的商业案例，这也代表一种新的趋势，从街区球体的体验到室内的体验，带来一种全新的发展方向。

  2023年，不动产行业数字化建设正在从开发侧向运营侧深化，全周期落地更多创新应用场景。在新技术不断深化的驱动下，不动产数字化转型将再次迎来新的机遇，降本增效与稳健经营日益成为企业长远发展的核心目标。众多具有远见卓识、追求长期发展的地产企业，纷纷主动拥抱数字化变革，在以数字化转型为契机在新一轮行业角逐中率先起跑。