中央这些部署,事关重大

市场许倩 2024-03-06 10:14:20 来源:中房报

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  房地产是经济问题、民生问题,更是政治问题,历来是全国两会政府工作报告的焦点之一。

  3月5日上午9时,热烈而庄重的《欢迎进行曲》在人民大会堂响起,备受瞩目的十四届全国人大二次会议开幕,国务院总理李强代表国务院向大会作政府工作报告。这也是李强总理的第一份政府工作报告,简明而务实,处处响应民生。

  今年中国经济发展目标是国内外最为关注的问题。“今年发展主要预期目标是:国内生产总值增长5%左右;城镇新增就业1200万人以上,城镇调查失业率5.5%左右;居民消费价格涨幅3%左右。”李强说,“实现今年预期目标并非易事, 需要政策聚焦发力、工作加倍努力、各方面齐心协力。”

  对于房地产工作,本次政府工作报告着墨颇多,且将其放在“更好统筹发展和安全,有效防范化解重点领域风险”的大框架之下,足见稳房地产之迫切性及中央高度重视。“风险”二字也成为本次政府工作报告中的高频词。

  李强表示,坚持以高质量发展促进高水平安全,以高水平安全保障高质量发展,标本兼治化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险,维护经济金融大局稳定。优化房地产政策,对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持,促进房地产市场平稳健康发展。

  1.69万字的政府工作报告中,从柴米油盐到就业医保,从孩子上学到毕业生就业,从农民工进城到落户、买房,从城中村改造到乡村振兴,背后是民之所盼,是老百姓实实在在的获得感。

  标本兼治,化解房地产风险

  在回顾2023年工作时,本次政府工作报告罕见提及房地产问题。

  政府工作报告中这样表述:过去一年,外需下滑和内需不足碰头,周期性和结构性问题并存,一些地方的房地产、地方债务、中小金融机构等风险隐患凸显,部分地区遭受洪涝、台风、地震等严重自然灾害。

  “在这种情况下,政策抉择和工作推进面临的两难多难问题明显增加。经过全国上下共同努力,不仅实现了全年预期发展目标,许多方面还出现积极向好变化。”李强表示。

  其中一个向好变化是,“加大宏观调控力度,推动经济运行持续好转。围绕扩大内需、优化结构、提振信心、防范化解风险,延续优化一批阶段性政策,及时推出一批新政策,打出有力有效的政策组合拳。”

  这其中特别肯定了新一轮房地产政策效果。“过去一年,因城施策优化房地产调控,推动降低房贷成本,积极推进保交楼工作,制定实施一揽子化解地方债务方案,分类处置金融风险,守住了不发生系统性风险的底线。”李强说。

  一位房地产权威人士对此分析说,政府工作报告这样评价房地产调控是公允的、到位的,房地产在国际国内经济大势的背景之下,价格、结构基本合理,尤其是没有出现国际上一些人认为的所谓“泡沫破灭”,这是了不起的事情,很多人没有意识到这个情况及其重要程度。

  “在肯定成绩的同时,我们也清醒看到面临的困难和挑战。我国经济持续回升向好的基础还不稳固,有效需求不足,部分行业产能过剩,社会预期偏弱,风险隐患仍然较多,国内大循环存在堵点,国际循环存在干扰,部分中小企业经营困难。”李强表示。

  2024年,“坚持以高质量发展促进高水平安全,以高水平安全保障高质量发展,标本兼治化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险,维护经济金融大局稳定。”李强指出。

  在政府工作报告中,关于“稳妥有序处置风险隐患”方面,2024年政策发力点包括:优化房地产政策,对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持,促进房地产市场平稳健康发展。

  广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉解读认为,去年底中央经济工作会议提出的是“持续有效防范化解重点领域风险”,今年政府工作报告提出“稳妥有序处置风险隐患”,意味着房地产领域风险点正在加大化解,防止蔓延到全行业和稳健经营的企业,必须要将一个一个风险点特别是房企债务违约风险有序处置,包括企业自救、债务重组、收并购、破产清算等,避免风险无序蔓延导致爆发系统性风险。

  今年是楼市修复年,也是改革年

  对于房地产,一个变化是,今年政府工作报告中有关“房地产新发展模式”的表述,被放在了“有效防范化解重点领域风险”大框架下的“健全风险防控长效机制”中。

  政府工作报告中这样表述:健全风险防控长效机制,适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化,加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给,完善商品房相关基础性制度,满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。

  这也是政府工作报告首次提出“商品房相关基础性制度”。这意味着,不同于2023年金融支持房地产政策工具的使用,2024年,房地产政策将从源头上的模式、制度和机制入手,依靠发展新模式、长效机制稳房地产。

  “这就需要完善商品房相关基础性制度,也就是在‘人房地钱’要素配置和良性循环。”李宇嘉说。人的因素就是需求摸排、以需定建;房的因素就根据需求摸查,建立配租和配售组成的保障体系,建立“保障+市场”的平衡体系;地的因素就是以人和房的因素,决定地的供应,要实现低成本、职住平衡、配套完善的组合;钱的因素就是根据房屋和土地供应分析项目供应,资金来源,包括融资对接机制下的贷款资金、保障房项目清单制下的公共资金、市场资金等。“这些工作住房城乡建设部已经作出部署,如2月27日,发布了《关于做好住房发展规划和年度计划编制工作的通知》,提到了住房发展规划和年度计划是建立‘人、房、地、钱’要素联动机制的重要抓手,各地要充分认识其重要性。”

  成都市城市建设发展研究院副院长冯波认为,还应该包括商品房销售制度和商品房按揭制度,可以在加强商品房预售资金监管、提高预售条件、逐步推进现房销售等方面进一步加强规范;进一步优化商品房按揭贷款发放程序和节点,明确按揭贷款资金监管等要求,有效降低购房人购买预售商品房风险。

  “可以预期的是,2024年对于房地产行业来说是修复年,也是改革年。一方面包括因城施策措施的不断实施、宏观经济的持续向好以及保交楼措施的积极落地,房地产市场呈现出修复趋势,另一方面,基础性制度的完善和新发展模式的加快构建,对中国房地产和经济的长期发展也将构成持续支撑。”中信建投证券首席分析师竺劲表示。

  新型城镇化预计会出利好措施

  2023年,我国常住人口城镇化率提高到66.2%,这显示了深入实施新型城镇化战略,进一步放宽放开城市落户条件,增强县城综合承载能力,空间和潜力巨大。

  政府工作报告强调,2024年,“深入实施区域协调发展战略、区域重大战略、主体功能区战略,把推进新型城镇化和乡村全面振兴有机结合起来,加快构建优势互补、高质量发展的区域经济格局。”

  具体内容包括:把加快农业转移人口市民化摆在突出位置,深化户籍制度改革,完善“人地钱”挂钩政策,让有意愿的进城农民工在城镇落户,推动未落户常住人口平等享受城镇基本公共服务。培育发展县域经济,补齐基础设施和公共服务短板,使县城成为新型城镇化的重要载体。

  稳步实施城市更新行动,推进“平急两用”公共基础设施建设和城中村改造,加快完善地下管网,推动解决老旧小区加装电梯、停车等难题,加强无障碍、适老化设施建设,打造宜居、智慧、韧性城市。

  这些举措也意味着,以往借由城镇化大规模推动新增建设的时代结束,进入存量盘活和利用的新时期,进入到根据人的需求进行精细化修补及社区治理的新时期。以人为本,让人民群众享有更高品质的生活。

  “今年的城市更新应该会有新意,城中村改造的进程会加快,估计这方面的推进和发展还会出利好政策,比如资金方面加大创新和力度。”一位房地产观察人士认为。

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中国城市住房价格288指数

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指数环比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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