自2023年以来，房企融资支持政策边际改善，2024年至今各地推广融资协调机制“白名单”。两部门也已多次召开部署会推动“白名单”迅速落地。

  4月13日至14日国务院副总理何立峰在郑州调研房地产工作并主持召开座谈会，强调加快推进城市房地产融资协调机制落地见效，对符合“白名单”要求的合规房地产项目要积极给予资金支持，做到“应贷尽贷”，保障项目按时建成交付，切实保障购房人的合法权益，稳定预期，促进房地产市场平稳健康发展。

  据国家金融监管总局消息，2024年一季度末商业银行对协调机制推送的全部第一批“白名单”项目完成审查，其中审批同意项目数量超过2100个，总金额超过5200亿元。同时，住建局消息称，截至3月末，各地推送的“白名单”项目中，有1979个项目共获得银行授信4690.3亿元，1247个项目已获得贷款发放1554.1亿元。

  然而，在此背景下，多数民营房企尤其是出险房企融资难的问题依然突出。

  我们认为，对当前房企而言，一方面需要积极把握现有政策利好，另一方面仍需对企业的土地储备进行结构性调整，尤其是加快滞重库存的去化，加快低量级城市项目去化。

  从历年65家典型房企的融资总量来看，2024年前4月的融资总量为1247亿元，按同期比下降58%。从2024年各月的融资表现来看，融资规模仍处于历年较低的水平。

  从企业的债券类融资成本来看，境外债券融资成本为4.28%，较2023年全年下降较快；这主要是由于2024年仅监测到两笔境外债。目前境外债仍处于冰封状态，仅极少数房企有在境外发行债券的情况，故而造成统计基数较小，融资成本与往期偏差较大。

  境内债券融资成本3.09%，较2023年全年继续下降了0.39个百分点。境内债券融资成本仍处低位，这主要由于发债主体大多数为国企央企及优质民企，这类企业融资优势较为明显，如发债较多的保利发展、华侨城、首开股份等等。受境内债券融资影响，2024年前4月整体新增债券类融资成本3.11%，较2023年全年下降0.49个百分点。

  从各梯队表现来看，2024年前4月TOP10房企的发债总量为337亿元，同比上升26%，是各梯队中唯一融资规模出现上升的；从融资成本来看，TOP10房企仅为2.77%，同比略下降0.08个点，处于各梯队的最低位。

  此外TOP11-30与TOP51+梯队的房企，发债规模均发生大幅下滑，按同期比分别下滑68%及90%；其中TOP51+梯队房企的融资成本下降明显，按同期比下降了1.74个百分点。

  从企业的性质分类来看，2024年前4月国企、央企的发债量为655亿元，同比下滑了77%；民营企业发债量为35亿元，同比大幅下降81%；混合所有制房企发债量仅为20亿元。可以看出央国企及民企的发债量均出现了一个大幅的下滑，但民企发债量下降更快。在此背景下，央国企发债的占比自2020年出现了大幅上升，2024年前4月更是升到了92%，达到历年最高点。

  而从成本上来看，国企、央企2024年前4月的融资成本为3.02%，而民营企业则为4.16%，两者之间的差距达到1.3个百分点；此外混合所有制房企的融资成本出现了较大上升至4.32%。在当前融资环境下，有用充足抵押物及其他增信措施的优质房企更能够在政策扶持中受益，同时也能够获取更多的低息借款。

  从融资结构来看，2024年前4月融资占比最高的仍是境内债权融资，占比达到84%，相比2023年全年上升7个百分点。从融资量来看，2024年前4月房企境内债权融资按同期比下降了47%到1048亿元。

  此外资产证券化下降了42%至146亿元，境外债权融资同比下降了65%至54亿元。值得注意的是，自三条红线出台后，永续债也纳入了负债监管，房企发行永续债热情消退，永续债发行占比持续下降，自2022年至今均未有发行。

  从境外发债的规模变化来看，2024年前4月境外发债仍需处于冰封态势，虽然2023年四季度境外发债有410亿，但主要是由于融创境外债务重组所致，并非新增发行。而境内债券发行规模也处于下滑趋势，2024年前4月境内发债仅697亿元，同比下降48%，处于历年较低水平。

  随着近期的融资协调机制的推进，以及后续各地的项目白名单推出，融资支持主体正从企业下沉到具体项目，释放了利好信息，在一定程度上缓解了房企的流动性压力。但需注意的是，当前房企提交的房地产项目即使进入住建部门的“白名单”，仍然需要需面对银行的评估与筛选，政策后续落地效果仍有待观察。

  从债务到期来看，2023年房企债券到期总规模为6079亿元，而发行规模仅为3078亿元，到期规模高出发行规模97%，这也意味着房企无法通过发行新债的方式覆盖到期旧债。此外2024年上半年债务到期压力依然较大，一二季度到期规模均超1300亿，其中2024年3月及4到期规模均在500亿以上。由此来看，若销售市场长期低迷，房企偿债压力仍然较大。

  根据2024年1月12日，住建部及国家金融监督管理总局发布的《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，其中强调“协调机制根据房地产项目的开发建设情况及项目开发企业资质、信用、财务等情况，按照公平公正原则，提出可以给予融资支持的房地产项目名单，向本行政区域内金融机构推送。同时，对存在重大违法违规行为、逃废金融债务等问题的房地产开发企业和项目，要提示金融机构审慎开展授信。此外多家银行也先后表露，要坚持市场化、法治化的原则参与，这也意味着在具体实操中不可避免要进行风险管控，考虑到当前房地产行业的高风险贷款可能出现的坏账率,预计银行对于此类贷款投放仍保持相对谨慎。

  在当前环境下，预计出险房企仍难以得到银行贷款。这主要是由于银行办理贷款抵质押担保时，优先选取价值相对稳定、变现能力较强的担保物，一般不接受不易变现、不易办理登记手续或价格波动较大的担保物。而大多出险房企能用于抵押贷款的标的较少，在市场化机制下仍不太可能取得银行贷款。

  我们认为，对于仍能正常运营的房企而言，当务之急仍是把握好现有政策做好债务接续。

  如通过增信支持政策，借助信用保护工具、连带责任担保等增信方式通过发行新债券实现“借新还旧”，还可通过发行ABS、REITs等方式盘活经营性物业，积极尝试经营性物业贷款用于偿还存量贷款和公开市场债券。

  除此之外，房企也要与金融机构和债权人积极协商，适当延长债务期限，缓解当前的债务压力。