持续释放的政策利好，使市场逐渐有企稳的迹象。

  在6月的最后一周，上海、深圳、南京都连续出现项目的热销，其中中海在深圳和上海的项目都出现了难得的开盘即售罄的场面。绿城和华发在南京合作的金陵月华项目首开就触发摇号，成为今年南京河西单价7万元以上高端市场的第一个摇号项目。

  今年以来，房地产市场整体仍处于弱势整理阶段。一季度，新房市场供应和成交双双处于低位，进入二季度之后，市场继续维持低位震荡。

  5月17日开始，从中央到地方，新政利好持续落地，叠加房企年中冲刺，6月成交终于止跌企稳。

  从最近几个逆势热销的项目来看，都位于所在城市的强势区域，且板块内供应稀缺，并拥有核心资源优势。开发商都是央国企或有相关背景，这几个项目也都是这些房企产品力的代表之作，多重因素叠加，成就了项目在当前市场环境下的逆势热销。

  6月27日，整体市场正处量价深度下探的南京突然“火了”：总价1320万起步的绿城华发·金陵月华突袭夜开，174组家庭争抢116套房，首开即摇号。

  6月28日，位于深圳的中海·深湾玖序和位于上海的中海·领邸玖序先后开盘，销售额分别高达100.2亿和66.38亿元。

  中海今年第一个热销的项目，位于上海新天地(12.920, -0.06, -0.46%)的中海·顺昌玖里6月又加推49套风貌别墅，开盘即售罄。今年3月，该项目的高层住宅以开盘当天196.5亿元的销售额，刷新了中国房地产开盘纪录。

  从这些热点项目来看，占据城市核心区域是它们最大的共同点。

  首先，刷新中国房地产开盘纪录的中海·顺昌玖里，位于上海新天地，属于历史风貌保护项目，该项目是整个新天地板块当中首发的低密度产品，上海核心区位这类产品长期断供，同时上海又有相当一部分预算充足购买力较强的人群持币多年，就等城市核心板块更高品质的项目入市。

  顺昌玖里拥有高层及别墅两种房源，其中高层房源均价17.2万元/平方米，套均总价4000万/套，开盘时间为2024年3月，首开完成后，别墅房源于2024年6月加推，49套建面约285-545㎡的风貌别墅，均价29.8万元/平方米，开盘即售罄。

  与之对比的是上海领邸玖序，房源户型为147-210平方米高层公寓，备案均价14.6万元/平方米，其中总价最低的一套为1494万，最高的一套为3383万元。该项目开盘时间避开了3月顺昌玖里高层集中推盘期间，于2024年6月开盘，当天完成清盘，

  从这两个项目的安排可以看出，顺昌玖里与领邸玖序客群有明显的差异，推盘节奏也采取了3月传统小阳春及6月年中冲刺分别入市。

  其次，位于南京河西中的绿城华发·金陵月华，是近几年南京难得的大体量低密地块，也是南京最后一批限价摇号地块，它位于河西中发展最成熟也是公共资源及配套最集中的位置，紧邻长江以及中国长江沿岸最大的生态公园绿博园。2024年上半年，南京少见入市的高端改善新盘。

  据了解，绿城华发·金陵月华获批备案均价7.56万元/平方米，是南京最高全盘备案价格。此次首开首推三栋高层共计116套房源，户型建面约205、240、270平方米，单价最高约81878元/平方米，单价最低约64018元/平方米，在首开9.2折优惠下，超50%房源成交价“6”字头，即最低总价1200万起。相较周边不少二手房价格出现倒挂趋势。

  最后，中海·深湾玖序位于南山区深圳湾超级总部基地，该片区住宅很稀缺，2001年佰仕达拿下红树西岸地块后，多年来深圳湾超级总部基地就没有再推出过新住宅地块，该楼盘也成为了深圳湾超级总部基地近22年来第一宗住宅用地。

  不仅如此，深湾玖序项目地块于2023年6月竞得，该地块在出让时就不限制户型比例，不受“7090”政策限制，而深圳正式发布停止执行《关于按照国家政策执行住宅户型比例要求的通知》的通知时间为2024年3月26日，这意味着，深湾玖序是目前深圳唯一可售的纯粹大户型项目。

  该项目的毛坯备案均价约13.3万元/平方米，打破了深圳此前新建商品房最高每平方米13.2万元的纪录。提供196平方米、252平方米和328平方米超大户型，总价区间从约1976万元-1.09亿元/套，客群覆盖面较广，极大程度覆盖了想要在深圳湾超级总部基地置业的人群。

  除了区域优势之外，这些热销项目几乎都是“卷王”。

  这几个项目的共性主要有三点：产品都在同区域里卷出了新高度；产品都在创新和升级方面做了大量的研究和努力，并且获得了市场的认可；房企都通过这些项目实现了自身产品力的提升。

  绿城华发·金陵月华几乎不计成本做产品。项目整盘备案均价刺破了南京新房价格天花板，可以说是对金陵月华产品价值的最高官方判定。

  其整个项目的打造也没有辜负市场的高期待，稀缺的资源、极致的产品，再加上大师团队，整个项目可以说无论从项目区位、地块规模、社区尺度，到景观叠度、用材奢度、建筑精度、户型舒度、服务广度上，都在全面超越引领市场。

  绿城华发·金陵月华大门实景图

  如120米艺术馆级华盖造型大门造价高达3000万、400余块安哥拉黑石材手工雕刻龙鳞云锦墙带来归家的仪式感，约2万方中央公园、超200米黄金景观轴线让回家的道路宁静典雅。此外，还有约7000㎡层高约5.4米架空层、大面积落地玻璃幕墙，绿城华发·金陵月华产品创新密度之高，成本之高昂，使其当之无愧拥有南京最高全盘备案价格。

  更让人意想不到的是，即使如此，绿城华发·金陵月华仍愿意放下身段打折，让人感到诚意满满。

  绿城华发·金陵月华实景图

  “玖序”系是中海战略顶线作品系，以考究为序，深湾玖序是中海新一代奢享产品系的首发作品。2023年，中海地产分别在北京中信城、上海徐汇滨江、深圳深超总、南京河西滨江各斩获一宗百亿级别的城市核心宅地，几乎都在今年的6、7月份，开创“玖序”系集中入市。

  “玖序”系以“内外兼修”的考究空间精研，沉淀生活丰盈与自由的松弛底色，共鸣当代高净值人群对松弛感的向往与追求。

  中海·深湾玖序示意图

  从深圳和上海的项目来看，无论深湾玖序还是领邸玖序都是TOD项目，是充分理解地脉文化后的城市地标级产品。

  中海产品一向推崇并卓著实践的归家礼序，在“玖序”系再次得到升华，深湾玖序共设立了首层双社区隐奢大堂、二层花园大堂、二层私邸归家大堂等立体三重社区归家大堂；领邸玖序采用隐奢景墙门头，苹果店式通透的玻璃立面单元大堂，融汇掐丝珐琅传统装饰工艺，呈现当代与经典共生的气派大堂。奢华的地下车马厅，更为归家的每一步，加冕生活的仪式感。

  从产品本身来看，两者都拥有极大的面宽和采光，其中深湾玖序建面约328㎡户型综合使用率高达84%，项目采用全玻璃幕墙，三面都是落地玻璃，采光面达40多米，客厅整体景观面的无柱化设计，拥有约270°无界视野。

  中海·领邸玖序

  概念体验间实景图

  领邸玖序与其他现代户型设计有所不同，186㎡户型虽然同样拥有整体约16米以上的大面宽，但领邸·玖序敏锐地捕捉到在现代户型设计中常常为追求更大的餐客厅尺度，而让原本应该舒适宜人的卧室空间一再被挤压。因此对整体面宽进行空间的整体规划，对主卧进行创意化设计，让约3.6米面宽主卧，与配置浴缸的南向主卫，共同构成约5.7米的大面宽主卧套间，同时南向次卧也可以达到约3.5米的面宽套房尺度，真正做到双卧套房。

  值得注意的是，南京和深圳与上海不同，2024年以来，上海整体市场相对平稳，据不完全统计，上半年开盘项目达93个，其中认购率80%以上的项目就有19个，占比约20%。

  南京和深圳开盘项目约65和30个，其中认购率超过50%的仅约2个，再加上绿城华发·金陵月华和中海·深湾玖序也仅3个。

  尤其是南京，已经从热点城市中明显“掉队”。CRIC监测数据显示，2023年南京商品住宅成交面积仅649万平方米，与2021年相比，下降了48%，成交规模明显缩量。去化周期来看，截止2024年5月，南京商品住宅去化周期已经拉长至22个月，同属长三角二线城市的杭州、合肥商品住宅去化周期均在10个月以下。

  在这样的背景下，绿城华发·金陵月华仍能获得热销实属难得。

  这一方面是受政策利好，另外一方面也要归功于企业积极营销，才能这逆势中热销。

  5月17日，央行将首套、二套房首付比例下限再下调5个百分点，调整后分别为15%、25%。同时取消房贷利率政策下限。此后据统计，山东、福建、河南等超22个省份已经落地执行，全国超过200个城市15%首套房最低首付比例，全国超250城已取消房贷利率下限。

  从目前南京、深圳的首付比例和房贷利率来看，南京已与“5·17新政”一致，为首套15%、二套25%，取消房贷利率下限，深圳与上海保持一致，为首套30%、二套30%，房贷利率首套LPR-45BP，二套LPR-5BP。

  受其利好影响，南京和深圳6月成交不同程度环比上升，但同比仍保持低位。

  绿城华发·金陵月华和中海·深湾玖序便是顺应政策利好，积极营销，最终成功热销的典型。如绿城华发·金陵月华政策利好下，极大程度加快推盘进度，8个月即开盘，首开9.2折，折后50%房源价格低于周边同类二手房，最终逆势翻红。

  我们认为，当前整体市场仍然处于低位震荡阶段，市场分化明显，房企之间、城市之间、板块之间的差距都在不断拉大。

  在整体市场承压的环境下，购房者对产品的要求也越来越高，这也对房企的产品力不断提出新的要求，房企也不得不顺应市场需求的变化，在项目的规划建设、户型创新及景观配套等方面持续“加码”。

  目前市场上热销的项目，除了地段不错、定价合理外，产品几乎都是区域内的“卷王”，他们不仅在户型的精装设计及用材上不断卷出新高度，在景观、立面、地库、会所等客户可见的区域范围内，也都无一不卷。

  对于销售不佳的项目来说，这是很好的示范，对于扭转当下的市场环境、恢复市场信心也将带来积极正面的影响。市场随供需而变，项目的热销，不仅仅是量的体现，更是质的提升。

  同时，这些项目的热销，也在一定程度上反映了市场信心正在逐步修复。5月份以来，从中央到地方，楼市政策都有明显的优化和松绑，CRIC的监测数据显示，典型城市6月商品住宅成交表现较5月有所回暖，30个监测城市成交规模为1157万平方米，虽然同比仍下降26%，但环比微增2%，说明市场成交逐渐企稳，政策已初见成效。

  我们也要看到，无论是市场的复苏还是信心的恢复，基础都还比较薄弱，除一线城市和几个热点二线城市能维持弱复苏的走势外，其余城市大概率仍将延续筑底企稳的态势。