二手房价调研|京沪次新房还在涨,津苏汉10年次新跌30%

市场克而瑞研究中心 2024-08-20 08:56:27 来源:丁祖昱评楼市

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  2024年至今,房地产市场整体延续弱复苏行情。其中,二手房整体活跃度较一手房更高,呈现出更强的韧性。

  从房价来看,一、二手房也出现了不同的趋势,其中二手房价格下行明显,下跌城市增多,下跌幅度更大。

  为了更好的了解个城市二手房真实涨跌幅变动情况,克而瑞研究中心对多个城市进行了房价调研,针对不同城市、不同房龄的二手房进行对比分析。

  本篇主要调研的城市为北京、上海、天津、武汉和苏州。

  从结果来看,上海、北京、苏州房价降幅10%-20%区间的小区占比最高,武汉、天津多数小区降幅集中在20%-30%,同时,北京、上海都有约15%的小区房价创新高,同比涨幅在10%以内,表现出良好的韧性。

  首先是北京,北京作为近年来“一枝独秀”的北方城市,尤其是在北京发布430新政之后,二手房客群入市的积极性和活跃度有所提升。

  从北京2024年上半年二手房成交来看,当前北京市场二手房买房活跃人群以购买一居及两居产品的刚需、刚改类人群占主导,合计占比75%。其次为购买三居产品的首改人群,占比22%。

  从北京2024年上半年成交的二手房小区房价和房龄交叉对比数据来看,房龄越新的房源涨价的可能性越大。

  克而瑞研究中心调研数据显示,房龄5年内的典型30个项目中45%的房价房价出现增长,但增长幅度都中10%以内。其次是房龄6-10年及11-15年的项目,各有29%和28%的房源价格出现增长,涨幅同中10%以内区间。

  除此之外,房龄16年以上的二手房房价下跌幅度随着房龄增长,降幅梯度递增,超20年老旧住宅约半数成降幅达到20%-30%。

  这主要还是由于,一方面是北京老破小因功能缺失居住属性较差,另一方面则是老破大总价较高,同类新房平替产品较多,故而略失性价比。

  上海方面,527新政后,相较于新房,上海二手房率先完成筑底反弹。6月二手住宅成交面积约为197.4万平方米,同比增长89%,成交规模创近三年单月新高。到了7月,随着新政效力的逐渐释放完毕,上海二手房市场开始降温,但仍保持年内高位。

  从上海2024年成交的二手房小区房价和房龄交叉对比数据来看,房龄5年以内的项目表现仍是最佳,55个典型项目中有32%的项目出现房价上涨,涨幅保持在10%以内,其次是房龄6-10年及16-20年的项目,都有20%的项目出现房价上涨。房龄6-10年的项目中68%的项目房价降幅在20%以内,其中10%以内和10%-20%区间各34%。而超20年老旧住宅约3成降幅达到20%-30%。

  细化到项目层面,和北京类似,50年以上老旧社区普遍较历史高点回调2-3成不等,典型代表为黄浦区蒙西小区、瞿溪新村,静安区金家巷西弄、北市场小区等。

  相较而言,10年内次新房小区降幅较小,部分房价甚至不降反增,诸如核心区黄埔中海建国里、露香园,浦东仁恒公园世纪等项目房价较历史高点涨幅均在10%以内。

  从武汉、苏州、天津三个城市来看,武汉属于降价中枢递增型城市,房价降幅随房龄递增而扩大,苏州和天津则属于普降型城市,房价涨跌幅与房龄并无显著相关关系,不符合随房龄递增而房价降幅扩大趋势,更多的是不同房龄房源集中在一个降价中枢。

  首先是武汉,虽然武汉房价降幅随房龄递增而扩大,但另一个不同于京沪城市特征在于10年以内次新房跌幅同样显著。

  武汉不同房龄降价中枢集中在2-4成,5年内次新房超3成小区降幅在10%-20%;10年以内次新房34%的小区房价跌幅在20%-30%,整体54%小区房价跌幅超过20%。

  其次是苏州,苏州房龄6-10年近6成项目价跌10%-20%,吴江区的阳光悦湖豪苑、海亮长桥府、南悦豪庭;吴中区的尼盛滨江城、保利居上;相城区的万科魅力花园、嘉境天成等降幅均在这一区间。

  而房龄在30-50年以内的小区降幅则在20%以内,主要源于这类房源本身占比较少,且主要集中在姑苏区等核心区域,诸如三元三村、永林新村、彩虹新村等,客户主要看中项目所属区域和配套资源,对于房龄关注度相对较低。

  从天津来看,多数项目降价区间集中在2-4成,其中跌幅较为显著的主要为核心区30-50年老旧住宅,譬如南开区卧龙北里、卫安南里、泊江东里、三潭西里、复康里,河西区的海建里、气象里、宾水北里、修业里等房价较高点跌幅均在3成以上。而5年内次新房虽然成交项目量较少仅23个,不过近半数降幅在20%-30%,低于平均水平。

  总体来看,将5城样本小区进行房龄和房价涨跌交叉分析,总体呈现出房龄越老,跌幅越大,次新房(房龄10年以内)房价跌幅明显小于老旧小区(房龄30年以上),房龄5年内约64%的小区2024年上半年房价较高点跌幅在2成以内,而对于房龄30年以上老旧小区而言,约3成跌幅集中在20%-30%。

  当投资需求退潮,购房行为趋于理性,强调自住属性,因而次新房的受欢迎程度显著好于老旧住宅,因而整体房价抗跌性也明显优于老旧住宅。

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中国城市住房价格288指数

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指数环比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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