品牌房企“问题”楼盘频现 盐城楼市高速扩张“后遗症”调查

监督眼樊永锋 2021-12-23 09:37:56 来源:中房报

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  2017年至2021年,盐城楼市飞速发展、房价快速上涨,但在楼市高速扩张的同时也埋下了多个项目存在质量隐患的种子。

  “暴雨天, 刚装修的房子就成了‘水帘洞’,墙体外立面大理石缝隙在施工时有问题, 后期我自己花钱进行了维修,物业的态度是出了问题再来维修。”江苏省盐城市通银森林红郡项目业主郭月(化名)向中国房地产报记者倾诉了她的不满,针对郭月提出的问题,该项目的物业工作人员回复记者称:“相关问题已经处理完毕。”

  然而,经过记者调查发现,她所遭遇的问题,却仅是盐城多个地产项目存在质量问题的冰山一角。

  12月初,记者在盐城当地调查发现,盐都区高新区的合景汇悦城(在建项目),被指梁下层钢筋不绑扎,部分主筋漏放少放,室内消防烟感使用普通pc管材,砼还未凝固行人踩踏;金融城·中央公馆玻璃幕墙大面积渗水问题被业主投诉于媒体;在建新房万达大公馆则被投诉现浇面混凝土强度不足,钢筋间距不符合设计要求,钢筋保护层厚度不符合设计及现行规范强制性标准等问题。

  针对此类问题,记者辗转于盐城市住建局、盐城市盐都区住建局以及盐都区质监站,被以需要宣传部门协调采访为由婉拒了采访。

  受到棚改货币化安置、“地王”频现、政策宽松等多因素驱动,当地房地产市场价格波动上行至新房成交均价达11325元/平方米;2020年商品住宅成交面积创6年新高,市场一度供不应求。

  据当地统计数据显示, 2020年1-12月份,盐城市全市新建商品住房新增供应887.5万平方米,新建商品住房销售1047.3万平方米;2021年1-10月份,全市新建商品住房新增供应740.7万平方米,新建商品住房销售825万平方米。

  盐城市常住人口700多万,近几年来在“大基建”提速,棚改、土拍等多重利好下,盐城城区楼市持续高热,众多品牌房企的高价盘集中入市抢收期。今年以来,随着多个品牌房企楼盘被爆出质量问题,高速扩张下楼市发展的“后遗症”也在逐渐显现。

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  合景汇悦城:

  被指多处违规施工或将导致主体变形

  合景汇悦城项目,位于盐城市盐都区高新区青年路北、创智路交会处,规划有高层20F至27F,洋房6F至11F,其中15栋高层住宅、11栋洋房,目前在建的部分还有十几栋楼。盐城房产网显示,该项目参考价为11500元至12800元/平方米,开发商为江苏隽达房地产开发有限公司(系合景泰富子公司)。

  据熟知该项目施工细节的知情人士李冬(化名)透露,在建住宅楼栋中,22、26-28四栋楼接近封顶,但这四栋楼10层以上部分存在“梁下钢筋不绑扎,大梁主筋少放、漏放,楼板加强钢筋漏放。高层住宅内消防烟感器使用普通pc管材,楼板砼还未凝固行人踩踏,破坏上部钢筋的保护层”等问题。

  “该违规施工行为并未引起业主方和现场监理人员的重视。”他进一步指出,梁下钢筋不绑扎会导致混凝土浇筑、振捣工程中,钢筋位置因未固定而造成无序移动,特别是往上变动,严重损失构件的抗弯能力;钢筋无序移动,有可能并拢,造成钢筋间没有足够的混凝土包裹,达不到钢筋与混凝土共同工作的必须条件;并拢的钢筋间容易沿缝开裂。在高层建筑中,上述情况属于严重的质量问题。

  据李冬提供的当时施工现场浇筑前的钢筋绑扎情况视频及照片资料,明显可看到项目部分梁下主筋和箍筋未绑扎。

  对于李冬提供的照片资料中存在的情况,记者向项目的施工负责人和监理方求证。合景汇悦城现场工程负责人对记者表示:“这属于施工中过程性的内容,施工中用的钢材不是工厂做的标准件,有时会存在疏漏,通过‘三检制’,就会在浇筑混凝之前会把这些问题进行整改,所以说仅凭照片也无法准确看出是哪些部位,是不是过程性的东西,没有完整展示。”

  他补充道:“工程施工都会严格遵守施工规范和质检流程,施工方要班组质检、报送总包方质检,总包方质检完后会报送给监理方,也就是‘三检制’,有些过程性的东西,质检过程中发现由不合格的地方会要求整改。”

  该项目的监理负责人则表示:“梁下钢筋箍筋部分都是进行绑扎的,而且混凝土浇筑后,我们监理方会进行梁下钢筋的检测,包括主筋、箍筋筋间距等,我们都有现场报告,最后监管部门会随即抽查梁下主筋、间距、箍筋、保护层等是否合格,这些都是要通过检测仪进行检测,出具验收报告的。”,该监理负责人也表示,“梁下钢筋不绑扎也不一定会出现上述问题,因为两边有柱子,有箍筋,梁下边钢筋也基本上固定好了,不会对主体质量有影响。”

  对此说辞,李冬并不认可,“大梁钢筋都是成型的,根本补绑不起来,只有小部分好补扎,大多数人的手都伸不进去。”

  对于大梁主筋少放、漏放,楼板加强钢筋漏放的情况,该监理负责人表示,现场都有三方验收举牌的拍照,“每栋楼都会进行举牌,不可能存在这种情况,这是行业最基本的底线,绑扎分很多种,满扎、梅花扎、跳扎等,都会按照涉及规范进行。”

  对此,李冬表示:“视频拍摄是等到工人开始浇筑的时候,那时候漏筋部分已经浇筑完毕。”

  合景汇悦城项目施工监理负责人强调:“监理没验收之前,工人有时会偷工,我们验收过程中发现哪个环节存在问题就会进行复查,复查合格才允许进行下一步的浇筑。住建部门经常会不通知的去现场抽查,只要发现存在问题,会第一时间责令停工整改,反过来要追究我们监理责任。”

  当地一位工程监理人士在接受中国房地产报记者咨询时表示:“梁下钢筋不绑扎,很容易导致项目主体变形和墙体裂缝。通俗讲,梁下钢筋不绑扎,整体结构容易从四方形变成三角形,结构上方变成了一个三角锥。一个点的受力肯定是远不如一条线一个面的强度高,这个情况非常容易引发安全事故。”

  对于高层住宅内消防烟感器使用普通pc管材的质疑,前述接受采访的合景汇悦城工程现场工程负责人表示:“地上部分可以采用PC材料。”据他提供的消防报警联动系统图纸显示,地上部分可以采用PC管。

  对此,李冬表示:“PVC和JDG问题,在消防安全方面,除非有特殊说明,或者购买A级防火PVC,一般都是用地JDG(编者注:JDG管又称国标扣式导管。JDG系列钢管选用优质薄壁钢板,双面冷镀锌,360°维护)。”

  对此,合景汇悦城工程负责人曾表示随后将回复记者相关问题,并提供相关设计图纸,但在截至发稿前,该负责人未予回应。

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  金融城·中央公馆:

  玻璃幕墙施工不当 两栋楼家家漏水

  金融城项目,位于盐城市盐南高新区世纪大道与人民路交会处,占地230亩,总建筑面积近100万平方米。项目对外宣传为融合高品质住宅、高档办公楼、五星级酒店、配套商业的城市综合体,位于苏北地区最大的金融集聚区,系盐城市政府重点工程。

  该项目由盐城市政府参股的盐城金融城建设发展有限公司(以下简称“盐城金融城建设公司”)开发建设。项目于2014年开盘销售,目前整体项目已完工,二期项目部分已入住,多数处于装修阶段。

  然而,就是这样一个高起点、“高品质”的市级重点工程项目,建成后依然被业主投诉“延期交房半年,收房后玻璃幕墙又漏雨。仅有物业维修人员打胶敷衍了事,投诉无门。”

  记者调查发现,业主反映的渗水情况主要集中在二期项目15、16号楼外立面玻璃幕墙,两栋楼几乎家家漏水,多数房屋处于装修阶段。

  据现场装修工人证实:“主要是外立面玻璃幕墙与建筑物接合收口处理不当,导致出现渗水,特别是幕墙顶部与女儿墙之间的幕墙压顶连接不牢固,封闭不严,如螺丝孔、压顶搭接处不打胶或打胶不严密、遗漏等,形成渗水通道。”

  此外,该施工现场的工人介绍,施工过程主要受力构件铝型材立柱不按规范设置20mm伸缩缝,铝型材热胀冷缩、主体结构压缩变形产生的应力会使玻璃开裂,产生渗水现象。

  他表示,部分业主装修时选择更换玻璃幕墙。记者在15号楼一户装修现场看到,业主在装修时已将原有的玻璃拆卸,业主采购的玻璃放于室内待安装。

  对此,记者曾多次致电盐城金融城建设公司,电话接通无人应答。

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  万达大公馆:建筑材料问题频出 楼层屋顶暗藏木方

  万达·大公馆项目,总用地面积13万平方米,总建筑面积48万平方米。项目住宅由12栋高层及6栋花园洋房组成主题景观社区,共计1743户。项目以中大面积高档住宅为主,配以少量“轻奢”大平层和多层洋房。项目位置青年路北侧万达广场东侧,2019年9月开盘,目前部分入住。

  万达大公馆的开发商为盐城万达华府投资发展有限公司(目前该公司已被盐都区国有资产投资经营有限公司收购),建筑商为中铁建设集团有限公司。

  记者调查发现,万达大公馆被指存在的主要问题是:现浇面混凝土强度严重不足;现浇面钢筋间距不符合设计要求,钢筋保护层厚度不符合设计及现行规范强制性标准;混凝土粗骨料夹杂红色砌块材料,质疑使用回笼材料生产混凝土。

  据大公馆一位业主介绍,“6号楼的问题是户主在装修过程中发现的,室内屋顶钢筋(木方)都露出来了,据说跟开发商私下协商解决了,具体方案不清楚,目前也未看到户主继续装修和入住。”

  中国房地产报记者曾致电开发商盐城万达华府投资发展有限公司,该公司办公室工作人员以“(是否接受采访)决定不了”为由婉拒了记者采访。

  楼市热度攀升 质量问题不容忽视

  梳理盐城房地产行业高速发展期间交付的项目,房屋质量问题也如影随形。

  通盈森林红郡、盐城金融城二期、万达·大公馆项目均是2019年开始陆续交房,2021年陆续爆出质量问题投诉,合景汇悦城则是在建工程。

  经济发展和人口总量是房地产市场快速发展不可或缺的重要因素。

  盐城市位于江苏省苏北地区,全市海陆空交通便捷。2020年末盐城市常住人口671.06万人,总量居全省第六位。其中,城镇常住人口430.22万人。据盐城市统计局办公室发布的数据显示,2020年,盐城地区生产总值是5953.4亿元,增长3.5%,总量、增速分别列长三角地区第13位、第15位。总量列同类地级市第14位。

  回望盐城楼市历年发展脉络,2015年至2017年得益于国家“去库存”和当地人才激励的利好政策,楼市量价齐升;2018年市场趋于理性;2019年至2020年,受到棚改货币化安置、“地王”频现、政策宽松等多因素驱动,楼市成交均价也节节攀高;2020年商品住宅成交面积创6年新高,供不应求,新房成交价格波动上行至11325元/平方米。

  盐城市人民政府发布的《盐城市2021年1-10月份房地产市场基本情况》显示,1-10月份,全市新建商品房新增供应989.7万平方米,其中全市新建商品住房新增供应740.7万平方米。全市新建商品房销售1037.1万平方米,其中全市新建商品住房销售825万平方米。市场需求火爆,供需数据呈现供不应求的情况。

  而据盐城新闻网显示,2020年盐城居民年人均可支配收入33707元,城镇常住居民人均可支配收入40404元。

  据克而瑞2021年4月份发布的调研报告显示,盐城自规划发展以来,空间形态由“团块状”向“一城二片”过渡。发展方向可谓“四面开花”,可归纳为“重点向南,适度向西,整合城北,启动河东”。主城区分为城中(老城区)、城南(主城区)、城东(河东)、城西、城西南、城北等几个片区。

  未来盐城楼市将有大量入市交付的地产项目,质量问题不容忽视。


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2023-10-23 更多

中国城市住房价格288指数

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指数环比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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