商办物业，又称投资性物业，是区别于住宅的物业类型，通常指用于商业或办公目的的建筑和地产。由于商办物业单价较高，且拥有盈利能力强、成长性高、可延展性广等特点，市场化程度不断提高，从而推动了商办物业中介市场的不断繁荣。但是，随着商办物业进入存量时代，中介竞争日趋激烈，不规范现象开始丛生。商办物业交易中虚假房源、虚构价格等猫腻比比皆是，亟待整治清理。

  虚构低价吸客成常态，价差最高接近60%

  位于上海陆家嘴世纪大道沿线的富汇大厦，紧邻东昌路地铁站，地理位置优越，交通便利。在某平台上，有两家中介挂牌销售这里的三栋物业。一家挂牌价格为7万元/平方米，另外一家挂牌价格为8万-9.5万元/平方米。

  然而业主方陆家嘴集团却表示，富汇大厦一栋物业已售出，目前只有两栋物业在售，并非网上的三栋，并且富汇大厦目前在售物业的销售价格为9.5万元/平方米。中介挂牌的最低价格与业主方实际销售价格相差2.5万元/平方米，价差达26%。中介在平台上发布的信息，不仅涉嫌利用虚假信息揽客，也涉嫌虚构房源。

  然而，这样价差现象差并非个例。有中介在某平台上挂牌了黄浦南外滩滨江沿线的绿地外滩中心办公楼的物业信息，价格为5万元/平方米。然而，根据相关公告，上市公司东浩兰生会展集团有限公司和上海外服控股集团股份有限公司在2023年购置上述商办物业时，低区6-14层的销售价格就已经达到了9.4万-9.8万元/平方米。业主方绿地集团则表示，目前在售绿地外滩中心中高区的销售价格为10万-14万元/平方米。

  平台上的挂牌价仅作为广告发布，价格不具有参考性。绿地外滩中心实际售价在12万元/平方米。相较于实际售价，中介在平台上的挂牌价低了近60%。

  根据了解多个在售商办物业，发现某些中介在网上挂牌房源的价格与业主方的真实售价存在巨大的偏差，普遍调低了20%以上。在线上平台发布虚假的低价物业信息，已成为某些中小中介惯用的“吸客大法”，这些虚假信息遍布上海市中心到郊区。

  表：部分中介挂牌价格与业主真实售价抽样调查统计

  监管宽松套路多 价格乱象亟待整治

  事实上，除虚标价格吸引客户之外，部分中小中介还有多种“招数”来套路购房者。根据一份内部流传出的中介培训PPT显示，中介还有假客户、假谈判、假看房等多种虚假手段。

  一方面，中介利用虚假的超低价格房源引诱客户关注，扰乱市场；另一方面，中介通过虚构客户，压低业主预期售价，两边撮合赚取差价。

  关于商办物业中介市场频出的乱象，地产五大行的分析人士认为，是多方面因素交织促成的结果。

  首先，价格乱象主要出现在中小中介之间，由于中小中介在公司背书、品牌口碑等方面处于弱势，获客渠道比较窄，通过构建虚假信息可以获得来自陌生买家客户的关注。

  其次，中小中介行业规范意识淡薄，通过虚假售价、虚假客户等手段来造成买家、卖家的信息迷失可以从中获利。

  最后，不同于住宅新房的限价等监管动作，商办物业价格的监管相对较为宽松，买卖双方可自由出价，交易登记即可；同时，商办物业信息的发布网站非政府房地网，市场信息发布较为宽松，并且部分线上平台疏于监管，对物业信息的真实性缺乏有效地筛选过滤，使得中小中介有了可乘之机。

  物业管理行业专家表示，由中小中介引发的行业乱象，对商办物业的行业规范和良性发展造成了严重影响，同时也对买卖双方造成了损失；相关部门应尽快出台针对商办物业的管理措施，肃清市场乱象，督促行业形成良好的交易习惯和行业自律。

  事实上，为加强整体房地产经纪行业管理，住建部、市场监管总局已于2023年5月发布《关于规范房地产经纪服务的意见》，对规范管理中介服务行业提出了明码标价、严禁操纵、加强行业自律等措施。相信针对商办物业等细分行业的相关细则将会陆续出台，从监管层面扼制虚假价格、虚假客户等乱象的出现。

  最后，专家提醒，由于中介挂牌价格信息水分较多，可参考性不大，切勿盲目相信，买家应直接找到业主方拿到一手的资料和报价，获取真实的市场交易价格。