中房网讯 （亚晨/文）4月份，部分城市受疫情影响，房地产市场整体仍旧低迷，下行压力加剧。

  克而瑞研究中心日前发布的报告显示，其重点监测的30个城市4月份商品住宅成交面积环比下降18%，同比跌幅扩至58%。土地市场方面，截至4月27日，全国300城经营性土地4月总成交建筑面积仅6537万平方米，同比降幅近六成，成交规模仍处于历史地位水平。

  楼市成交普遍惨淡

  具体看成交方面，一线城市环比下降19%，同比下降47%；26个二三线城市愈加惨淡，环比下降18%，同比跌幅扩至60%。

  从区域来看，长三角地区市场近乎全面熄火，受疫情影响，上海楼市进入停摆状态；杭州、宁波、合肥、南京等市场走弱，苏北地区市场全面承压；京津冀地区仅北京市场有所转暖，天津、河北市场观望情绪依旧浓重；大湾区市场复苏进度弱于预期，广州市场缓慢复苏，但刚需观望情绪浓重，增城、南沙、花都等外围区域库存积压，成交未见起色。深圳仍未扭转颓势，佛山、东莞、惠州等市场继续蛰伏；中西部地区市场褪色，武汉、成都、重庆等市场羸弱，西安、郑州等区域分化加剧；山东半岛市场转弱，济南、青岛等市场热度下降，济宁、烟台等市场继续调整。

  市场下行压力加剧下，百强房企前4月累计业绩降幅，也较一季度进一步扩大。从单月业绩情况看，也处于近年来同比降幅的最高水平。

  根据克而瑞研究中心报告，TOP100房企4月份仅实现销售操盘金额4284.7亿元，环比降低16.2%，同比降低58.6%。累计业绩方面，百强房企1-4月的整体业绩规模同比大幅降低50.2%。

  整体来看，目前行业风险尚未出清，市场仍处于深度调整期。克而瑞研究中心认为，抓销售回款、提升自身造血能力，保证现金流安全、优化债务结构、防范流动性风险是企业保持财务定力及稳健经营的关键。

  超过三成TOP50房企未拿地

  从企业拿地方面来看，在多个热点城市首轮集中供地开启之下，房企单月拿地金额略有回升，但谨慎态度并未好转。

  根据克而瑞研究中心监测，销售TOP50房企单月拿地金额接近1000亿元，环比上涨127%，但同比仍下跌69%。前4月有超过三成TOP50房企未拿地。由此可见，市场下行及资金紧张带来的投资压力，并未随着部分城市土拍火热而幅好转。

  从1-4月拿地金额靠前的企业来看，拿地金额TOP20中，超过半数是国企、央企，仅有碧桂园、龙湖、滨江、大家房产等少数民企。其中，万科、绿城、建发、华润置地、中海等企业拿地金额均超过250亿元。

  克而瑞研究中心指出，当前规模化的国企、央企在核心城市拿地优势较大，尤其是部分集中供地城市“让利”之下，优质、高性价比地块补充可售货值的同时，也优化了企业土储结构。民企中，受益于集中供地，一些区域深耕的房企表现较为突出。另外，在拿地金额TOP10中，仅有3家企业拿地金额同比上涨，这也在一定程度上反应了当前土地市场低迷和企业拿地的谨慎性。

  报告显示，截止至4月末，新增货值百强门槛达到26.7亿元，环比涨幅较大，但同比依然下降52%；投资金额、建面百强门槛分别为8亿和21.3万平方米，同比降幅分别为54%和35%。其中，5家房企年内新增货值超过500亿元，万科以797.7亿元位列第一，华润、绿城、滨江和中海货值也超过500亿。

  此外，百强房企1-4月整体拿地销售比达到0.14，仍处于低位，但较上月末提升0.04。报告认为，主要受到集中供地影响，尤其TOP20强房企的拿地销售比在各梯队中最高。可见集中供地主要是头部房企拿地的战场，其他房企投资空间极小。

  预计三季度多数城市企稳

  单从4月份来看，有超过40城市出台救市政策，但效果有限。市场需求及购买力透支、信心缺失等根本性问题仍未改善，难以扭转市场持续下行的颓势。

  对此，克而瑞研究中心认为，未来房地产市场能否真正回稳，关键在于更大力度的刺激政策落地，尤其要下调核心城市二套房首付比例，才能有效激活相对充裕的改善性购房消费。预计核心城市市场有望三季度触底回稳，三四线城市调整周期更长，唯有等待一二线城市市场回稳，三四线城市才有轮动回稳的可能性。

  此外，在楼市回暖的预期下，预计土地市场也将有一定程度的回温，但不同城市的回温速度将有很大差异，即使是集中供地的核心城市，也有的城市土拍遇冷较为严重。对于有资金实力的企业，当前正是拿地的窗口期，选择合适的城市、项目，逆市增加优质土储对于企业未来发展有较大助益。而对于资金仍然偏紧的大部分民企来说，还应该继续寻求合适的合作机会。