中房网讯（刘敏/文）7月15日，沪深交易所分别发布《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第4号——保障性租赁住房（试行）》《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务指引第4号——保障性租赁住房（试行）》（以下统称为《指引》），对保障性租赁住房试点发行基础设施REITs进行规范和引导。

  《指引》提出要助力保障性租赁住房领域盘活存量资产，明确要求净回收资金优先用于保障性租赁住房项目建设；并要求基金管理人和运营管理机构提高运营效率，保障性租赁住房领域专业化发展。《指引》还强调要严格落实国家房地产调控政策，坚持“房住不炒”，原始权益人不得以租赁住房等名义，为非租赁住房等房地产开发项目变相融资等。

  具体来看，《指引》主要涵盖四方面内容。

  其中，助力保障性租赁住房领域盘活存量资产，促进投融资良性循环方面。《指引》明确要求净回收资金优先用于保障性租赁住房项目建设，拓宽保障性租赁住房建设资金来源；明确对满足基础设施基金上市要求、符合市场预期、确保风险可控且已能实现长期稳定收益的项目，灵活确定运营年限要求。

  其次，促进保障性租赁住房领域专业化发展方面。《指引》要求基金管理人和运营管理机构按照国家有关保障性租赁住房相关政策制定适宜的运营管理机制，提高运营效率；强化保障性租赁住房认定依据和历史运营数据等有针对性的信息披露要求。

  然后，坚持“房住不炒”定位，严格落实国家房地产调控政策要求方面。《指引》明确原始权益人独立法人主体要求，原始权益人不得以租赁住房等名义，为非租赁住房等房地产开发项目变相融资，或者变相规避房地产调控要求。进一步明确原始权益人控股股东或其关联方业务范围涉及商品住宅和商业地产开发情形下的业务隔离要求。

  此外，强调回收资金管理，压实参与机构责任方面。《指引》提出，对于原始权益人控股股东或其关联方的业务范围涉及商品住宅和商业地产开发的，原始权益人应当建立并落实回收资金管理制度，实行严格闭环管理，与相关各方签订回收资金监管协议，切实防范资金违规流入商品住宅和商业地产开发领域。进一步明确发行其他领域基础设施REITs的原始权益人，其控股股东或其关联方涉及商品住宅和商业地产开发业务的，回收资金管理等相关要求参照《指引》执行。