中房网讯（亚晨/文）业内一直关注的房地产税问题，又有了新的消息。

  财政部原部长楼继伟近日在《比较》杂志发表《新时代中国财政体系改革和未来展望》一文指出，探讨财政体系的未来发展需要问题导向，并提出可行的选择方案。一是，建立适合作为地方税的税种；二是，化解和抑制地方隐性发债；三是，真正建立事权和支出责任相适应的制度。

  而在地方税的改革中，楼继伟认为，房地产税是最适合作为地方税的税种，在经济转为正常增长后应尽快开展试点。

  房地产税立法工作难点多，应尽快开展试点

  楼继伟在文章中表示，自2013年十八届三中全会提出启动房地产税立法以来，立法工作的难点有很多，最大的难点是房地产如何估值。一般来说应以完全产权、交易不受限的住宅为估值基准。而现实中大量的住房产权不完整、交易受限。解决的办法是以基准估值为基础做适当的打折，但问题十分复杂。还有其他诸多难点，导致该税法探索了多年仍未正式成法。

  2021年10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定，为积极稳妥推进房地产税立法与改革，引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展，授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。当时，财政部部长刘昆在这一决定的草案说明会上就明确表示，由于房地产市场全国差异很大，实际情况十分复杂，房地产税立法工作需要循序渐进、稳妥推进，建议“先深化地方试点、再国家统一立法”。

  2022年3月，财政部有关负责人就房地产税改革试点问题接受新华社采访时表示，房地产税改革试点依照全国人大常委会的授权进行，一些城市开展了调查摸底和初步研究，但综合考虑各方面的情况，年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。

  楼继伟称，2021年10月全国人大常委会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点，可以说是带着问题探索。考虑到目前的经济状况，财政部对外宣布2022年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件，当然是实事求是的。

  在楼继伟看来，产权不完整、交易受限的确是房地产税立法的最大难点。主要的难点在于城镇与农村实行不同的土地制度。城镇土地为全民所有，国家有用途管制规划，包括容积率规范，城镇企业和居民有权在国家规范之下自主按市场价格转让房地产，包括所关联的土地使用权，相应的房地产估值比较简单。农村土地为集体所有，农民对宅基地有使用权，但权利转让受限，只能在所在集体内部无偿转让，可以规定对农民住房不征房地产税。但农村集体土地没有用途管制规划，对宅基地和集体建设用地没有容积率规范。相当多的宅基地上大量建造住房并转租或转卖出去，形成非法的“小产权房”。这些“小产权房”如何估值的确是难题，在试点中可以结合土地制度改革开展探索，最终解决这一难题还需破解城乡土地二元制度架构。

  影响行业几何？

  由于2022年国内经济面临一定的下行压力，房地产行业正值深度调整转型期，并不是扩大房地产税试点的好时机。但从长期看，基于推进税制改革、调节收入分配，以及完善长效机制等需要，房地产税落地只是时间问题。

  那么未来一旦征收房地产税，会否对市场需求和企业新建住房规模产生影响，一直以来都是业内关注的问题。

  中国房地产业协会会长冯俊此前在接受《中国房地产金融》杂志专访时表示，房地产税增加了持有环节的税负，在制度层面上，是完善房地产长效机制，促进房地产市场健康发展，是真正落实“房子是用来住的，不是用来炒的”。

  从市场供求关系层面看，对二手房的供应，如果住房持有环节存在税负，持有者就可能将闲置住房供应到租赁市场或者出售。就会增加租赁住房和二手房市场的供应，减少空置，促进供需矛盾缓解。对于新房市场，如果房地产税的制度设定起征点，那就对居住消费需求基本没有影响。对投资需求而言，房地产税会增加持有环节成本，改变投资预期，满足居住消费需求的供应量会增加，改善住房市场供求关系，更有利于促进住房属性的回归。

  而对于企业新建住房的规模，在冯俊看来，如果判断居住消费需求尚未得到满足，住房建设规模就仍会保持增长态势。反之，因为投资需求的最终目标还是要形成投资收益。如果居住消费需求已经得到满足，投资需求只会使市场风险加剧。所以，根本的问题是对需求的判断。

  同样，冯俊会长在近期举办的“2023房地产TOP500测评成果发布会”上强调，房地产企业可持续发展需要具备四种能力。其中之一，就是要识别需求变化的能力。决定一个行业规模的根本动力是需求，房地产企业的发展，产品和服务的改进，必须要能够识别需求的变化，否则就很难适应市场。

  易居研究院研究总监严跃进则对中房网表示，房地产税的改革和房地产市场复苏的政策框架并不矛盾，两者主要是从中长期和短期角度入手。此次房地产税的相关观点，虽然不属于严格意义上的官方政策，但也具有很多启发意义。至少说明，房地产税的问题，在当前依然是一个重要的问题，尤其是会与经济复苏、房地产回暖等大环境挂钩。这也启发我们要从房地产长效机制、新发展模式等角度入手，把房地产税的内容一直作为重要的思考点。