中房网讯 （苏晓/文）4月27日，南京国企安居建设集团发布开展存量住房“以旧换新”试点活动公告，针对主城六区存量住房试行“以旧换新”，换购人可用一套或多套存量住房置换一套或多套新建商品住房，置换总价不高于所购新建商品住房总价的80%。

  4月23日，深圳市房地产业协会与深圳市房地产中介协会联合发起商品住房“换馨家”活动，在全市推行房产“以旧换新”。活动面向深圳市区域内所有计划出售二手商品住房并购买新建商品住房的换房人，参与活动的房企联合经纪公司对旧房优先推售，居民售房款用于购买指定新房项目。至此，深圳也成为首个开启“以旧换新”试点的一线城市。

  事实上，自2023年全国有超30城表态支持“以旧换新”以来，今年越来越多的城市也加入到购房“以旧换新”的行列。

  据中房网不完全统计，截至2024年4月28日，年内至少已有广东深圳，重庆，江苏南京、苏州、无锡、扬州、徐州、太仓、启东、南通海安，河南郑州、新乡，湖南长沙，安徽宣城，山东日照，江西南昌市南昌县，浙江杭州市临平区等17地推行了“以旧换新”相关政策或活动。

  值得注意的是，去年江苏徐州和太仓就已经推行了购房“以旧换新”的相关政策及活动，而今年初，两城又发文表示延长和常态化房产“以旧换新”。

  三种模式支持“以旧换新”

  目前来看，各地支持鼓励房产“以旧换新”主要有三种模式。

  一种是购房者、开发商和中介公司签订协议，购房者确定意向新房房源后，向房企缴纳部分定金锁定房源，中介公司优先帮售旧房，在约定期限内旧房出售则购房者可购买新房，未出售则开发商退还定金。

  目前，深圳、重庆、江西南昌市南昌县、河南新乡、浙江杭州市临平区都采用了这种“帮卖”模式。

  另一种模式是由开发商或国资平台收购旧房，业主用售房款购买指定的新房项目。如江苏南京、南通海安、无锡、启东、太仓，安徽宣城就采用了此模式，而这种方式今年以来也渐成住房“以旧换新”的主流。

  不过由开发商或国资平台“兜底”的模式对旧房有一定的要求，比如旧有房屋所在区域、产权状态等。如南京对存量住房的要求是：位于南京市主城六区（玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、栖霞区、雨花台区）范围内，不含自建住房、商业、办公、公寓等；存量住房应成套、产权清晰，状态为可交易（不存在抵押、担保或查封等其他不可置换状态）。

  再如郑州试点阶段收购的二手住房需满足的条件包括但不限于：房龄不能超过15年，如有房贷需还清，要位于三环以内等。

  除上述两种支持房产“以旧换新”模式外，还有不少城市给予房产“以旧换新”税费优惠、公积金贷款提额、流程性便利等支持，如湖南长沙，江苏苏州、徐州，山东日照。

  与此同时，河南郑州和江苏扬州则是三种模式同时进行。既有契税补贴，又有中介、开发商都参与的市场化模式，还有国资入局收购。

  落地效果仍待观察

  业内人士认为，房产“以旧换新”，一端是促进二手房出让，畅通旧房流通渠道；另一端是推动商品房去化，帮助房企消化新房库存。“卖一买一”既可满足改善性住房需求，也能在一定程度上缓解房企库存压力，进而重焕房地产市场活力。

  不过，从实际操作看，房产“以旧换新”落地效果仍待观察。

  一位在北京工作的杨先生坦言，自己一直想在江苏老家给父母换套新房，但换房不同于换家电等消费品，要考量的因素很多，除了看旧房换新的价格是否合适、补贴有多少，还要看可换新房的地段、房型、环境、交通、配套、生活习惯等，很难做到说买就买。

  易居研究院研究总监严跃进指出，根据目前各地“以旧换新”推进情况和反馈情况看，存在一些潜在问题或矛盾点。一是，主要矛盾点聚焦在二手房评估价上。从业主或换房者角度看，担心中介公司或评估公司把二手房价格压得太低；而对于收购二手房的国企来说，其过高评估二手房，也会造成财政压力增大或国有资产估值虚高等问题。二是，存在门槛限制。部分城市会从房龄等角度设定标准，这就导致其他一些二手房要参与此类活动其门槛较高。

  相关研究机构认为，尽管不少区域提出了购房“以旧换新”的政策导向，但仍处于政策探索阶段，效果还需进一步观察。

  此外，易居研究院表示，目前房产“以旧换新”的问题在后续改革中可以更好得到解决。比如从评估角度看，可以采取多家评估公司联合评估、锚定周边市场二手房挂牌价和实际成交价、多次评估等方式进行。而对于纳入试点范围的房源，后续可以设立标准和划分结构，尤其是研究不同类型二手房收购后的再利用模式等。