5月22日，“2024房地产及物业上市公司测评成果发布会”在深圳成功举行。本次活动发布了最新的《2024房地产上市公司测评研究报告》，这项由上海易居房地产研究院主办的测评研究工作，在中国房地产业协会的指导下已连续开展17年，是国内关于上市房企综合实力最重要的专业测评研究成果。

  根据《2024房地产上市公司测评研究报告》，10强上市房企排名出现变化，榜单变动率为20%。其中，华润置地排名升至榜首，保利发展保持第二名，中国海外发展第三名，较上年提升了1个位次；万科A、招商蛇口、龙湖集团、绿城中国、建发股份、越秀地产和新城控股分列第四至第十名，建发股份和越秀地产为2024年新晋10强。

  从核心测评指标来看，2023年上市房企总资产规模均值为1429.20亿元，房地产开发业务收入均值为257.94亿元，均较上年小幅下降；盈利能力方面，上市房企净利润均值为9.57亿元，净资产收益率均值为1.42%，均较上年有所下降；偿债指标方面，上市房企净负债率均值较上年上升3.90个百分点至76.75%；经营效率方面，存货周转率均值同比小幅提升，总资产周转率均值继续下滑。

  本次测评还发布了2024房地产配套供应链上市公司测评成果。在入榜相关供应链行业表现方面，2023年整体受地产新开工数据持续收窄，竣工数据增幅回落等因素影响，装饰设计、景观设计、幕墙工程、钢铁等行业，营收和净利润均呈明显下滑趋势，电线电缆、软体家居、智慧停车、消防设施等行业营收和净利润仍保持平稳增长。

  总体看，上市房企整体呈现以下特点：

  资本市场表现：
  指数整体持续探底，市场信心处于低位

  报告显示，以2023年12月29日收盘价计算，申万房地产行业指数全年累计下跌26.39%，跑输沪深300指数15.01个百分点，在申万31个一级行业内排名靠后。恒生中国内地地产指数全年累计下跌39.63%，跑输大盘25.02个百分点。内地房地产板块与港股房地产板块整体走势均大幅度弱于大盘。2023年A股市场进入调整的深水期，资金承压下房地产行业出清持续，行业信心处于低位。

  2023年，上市房企的每股收益平均值有所下降。房地产销售规模持续缩水，房企销售结转收入下降，同时在毛利率下降、计提资产减值、投资收益减少等因素共同作用下，营业利润减少，房企盈利空间收缩，从而影响每股平均收益。尽管上市房企估值水平与上年基本持平，但市盈率和市净率指标仍低于全市场平均水平，表明市场对于房地产行业前景较为悲观。同时，上市房企盈利能力大幅下滑，多家房企仍面临债务化解、融资困难等挑战，房企分红总额继续下降，股息率创新低。

  运营规模：
  规模指标跌幅收窄，房企销售不断下滑

  2023年中国房地产市场处于调整转型过程中，商品房销售面积和销售金额持续下降。国家统计局数据显示，2023年全国商品房销售面积111735万平方米，同比下降8.5%，销售面积规模回落至2012年水平；商品房销售额116622亿元，同比下降6.5%，跌幅较上年收窄20.2个百分点，销售金额规模与2016年水平基本持平。

  2023年，上市房企总资产均值为1429.20亿元，同比下降2.2%；净资产均值为412.84亿元，同比上涨7.61%；房地产开发业务收入均值为257.94亿元，同比下降5.73%；营业利润均值为21.95亿元，同比下降17.86%。增速方面，净资产均值持续增长，增幅较上年有所扩大，房地产开发业务收入、总资产、营业利润均值继续下跌，下跌幅度较上年有所收窄。

  偿债能力：
  杠杆规模小幅回升，债务重组取得进展

  2023年30强上市房企融资总额为3856.84亿元，同比下降34.17%。长期偿债能力方面，2023年上市房企剔除预收账款后的资产负债率均值为61.05%，与上年基本持平，净负债率均值为76.75%，较上年上升3.90个百分点。短期偿债方面则有小幅下滑，2023年上市房企流动比率均值为1.61，速动比率均值为0.65，两者与上年相比，基本保持稳定。现金短债比中位数为1.15，较上年下降0.04。

  从上市房企“三道红线”达标率来看，剔除预收账款后的资产负债率的达标率达到71%，较上年上升2个百分点，净负债率达标率为76%，较上年上升20个百分点，现金短债比达标率最低，约为55%，较上年下降2个百分点。2023年房地产行业面临新旧模式的转换，政策端支持力度加大，积极稳妥化解房地产行业风险，债券违约规模有所收缩。2024年以来，出险房企积极自救，多家房企境内债务展期得到有效推进，境外债务重组也取得重要进展。但房企债券展期、违约风险依然存在。对于房企而言，“活下去”的关键在于销售端的回暖和自身造血能力的恢复。

  盈利能力：
  行业利润空间收窄，房企盈利显著承压

  2023年，上市房企营业利润均值21.95亿元，同比下降17.85%；净利润均值9.57亿元，同比下降10.98%；净资产收益率均值1.42%，较上年下降1.09个百分点；总资产报酬率均值1.15%，较上年下降1.03个百分点。总体来看，各项盈利能力指标均较上年有不同程度的下滑。

  从绝对盈利能力来看，有6家上市房企净利润超过100亿，占比4.96%；47家上市房企出现亏损，占比38.84%。从相对盈利能力来看，仅2家上市房企总资产报酬率高于10%，占比1.65%，总资产报酬率介于5%-10%的上市房企占比为6.61%，较上年下降3.39个百分点，介于0-5%的上市房企占比为63.64%，较上年下降6.36个百分点，小于0的上市房企占比为28.10%，连续三年明显增加。总体来看，上市房企总资产报酬率主要集中在0-5%区间，整体盈利水平较上年有所下降。

  成长能力：
  开发收入降幅收窄，拿地集中核心城市

  2023年上市房企房地产开发业务收入、营业收入和净利润均值同比下降，仅净资产均值有小幅上涨。具体来看，房地产开发业务收入均值同比下降5.73%，营业收入均值同比下降2.18%，净利润均值同比下降11.02%；净资产均值同比增长6.85%，增速较上年下降2.56个百分点。总体来看，2023年上市房企利润规模延续下降趋势，但降幅有所收窄，多家上市房企营业收入与净利润同时降低，“减收减利”现象较为普遍。净资产规模有小幅上涨，原因部分在于本次测评对象删除了有违约行为的房企。

  在拿地策略上，上市房企愿意投资的城市范围不断收窄，多数房企拿地城市不超过20个，且拿地区域主要向一、二线城市聚集。而在土地市场有意愿、有能力拿地的房企，主要聚焦在头部的央国企。

  经营效率：
  存货周转效率提升，房企分化态势明显

  2023年上市房企存货周转率均值为0.39，较上年提升0.02；流动资产周转率均值为0.27，较上年下降0.01；总资产周转率均值为0.18，较上年下降0.02。在保交付的压力下，房企加快了周转速度，同时投资态度谨慎，存货总量下降，上市房企存货周转率均值同比小幅提升。受销售金额下降影响，流动资产周转率均值、总资产周转率均值继续下滑。

  2023年上市房企整体投资态度谨慎，多家民营房企已停止拿地，企业资产表持续收缩，上市房企的存货均值同比下降6.44%，连续两年负增长。2023年存货同比下降的上市房企占比约为65%，下降幅度大多集中在20%以内，10强房企中万科、龙湖、新城存货同比降幅较大，均超过20%。存货同比上升的上市房企占比约35%，增幅大多在10%以内，10强房企中华润、越秀地产存货同比增幅超过5%。

  社会责任：
  纳税金额同比下降，践行ESG已成共识

  2023年房企积极履行社会责任，提升综合交付能力，构筑改善时代的核心竞争力。高质量可持续发展成为房企关注重点，环境、社会和治理（ESG）概念也随之越来越受市场关注。截至2024年5月10日，10强上市房企全部发布2023社会责任相关报告，50强上市房企中共有44家发布2023年社会责任相关报告。当前房企ESG发展水平尚处于早期阶段，龙头房企在规模效应下有更多的动力与资源投入其中，以提升ESG发展水平，积极发布ESG 报告向资本市场展示其贯彻可持续发展理念的决心与成果。在税收方面，房企响应高质量发展号召，积极履行纳税义务。近年来，房地产市场整体低迷导致房企营业收入持续下滑，经营层面的压力直接传导到了纳税表现，上市房企中有超过六成出现所得税负增长情况。2023年，上市房企纳税额均值为12.25亿元，同比下降约8.62%。

  创新能力：
  重视改善住房需求，培育业绩新增长极

  2023年房地产行业进入新旧模式交替之年，上市房企积极调整发展战略，以客户为中心建造好的房子，满足多元化的住房需求。产品创新方面，随着改善性住房需求的释放，房企围绕客户需求对传统住宅产品不断优化，实现产品力的持续提升。营销创新方面，多城打通楼市置换链条，出台“以旧换新”政策，多家房企推出“无忧置换计划”。为稳定购房者信心，2023年部分房企还推出了保价、买贵退差价、无理由退房等营销方案。管控体系创新方面，上市房企积极推动技术创新和变革管理工具。

  测评研究报告指出，2023年中国房地产市场继续底部调整，上市公司收入及利润持续下滑，融资渠道受限，流动性有所恶化，周转速度下降，企业间经营规模、经营效率、抗风险能力和盈利表现等方面持续分化。进入2024年，全国房地产市场依然面临下行压力，但行业发展规模依然存在，核心城市购房政策具备进一步放松的空间。于稳健经营的房企而言，可以持续挖掘不同城市、不同需求的结构性机会，提升货值变现能力。于出险房企而言，随着多家房企积极自救，债务展期得到有效推进，对其他出险房企风险化解有较强的借鉴意义，2024年房企债务重组有望取得明显进展，为房企提供更多的时间空间来恢复其财务状况。

  附一：测评榜单

  一、2024房地产上市公司综合实力榜

  二、2024房地产上市公司单项榜

  附二：测评指标体系说明

  房地产上市公司测评从运营规模、抗风险能力、盈利能力、成长能力、经营效率、创新能力、社会责任、资本市场表现八大方面，采用收入规模、开发规模、利润规模、资产规模、短期偿债能力、长期偿债能力、相对盈利能力、绝对盈利能力、销售增长能力、利润增长能力、资本增长能力、资源储备、生产资料运营能力、人力资源运营能力、经营创新、产品创新、纳税责任、社会保障责任、慈善捐赠、企业在资本市场运行情况等20个二级指标，采用房地产业务收入、租赁收入、房地产销售面积、持有型物业持有面积、资产总额、利润总额、现金短债比、市盈率（PE）、市净率（PB）、每股收益（EPS）等44个三级指标来全面衡量房地产上市公司的综合实力。