上海易居房地产研究院4月1日发布《2021年3月40城土地市场报告》，该报告显示：3月40城土地成交环比量增价小跌，溢价率与上月持平，地市延续平稳态势。从土地成交面积看，3月环比增长6%，同比增长8%；从土地成交价格看，3月环比下跌1.2%，同比小幅上涨0.5%；从溢价率来看，3月为12.5%，环比持平，同比上升2.5个百分点，地市延续平稳态势。3月三线城市土地市场量价齐升，地市较热。3月，三线城市土地成交建筑面积环比增长6.5%，同比大幅增长97%。3月，三线城市6个月移动平均成交价环比上涨6%，同比上涨16%。

  易居研究院研究员沈昕表示: 3月部分长三角和大湾区的三四线城市地市持续火热，比如金华多宗地块溢价率超过100%，东莞则有多宗地块刷新区域地价新高。这里有两点原因，一是3月22城基本都还未落地集中供地政策，导致房企在一二线城市拿地机会较少，部分房企将资金投向三四线城市，导致土拍竞争激烈；二是部分资金实力不是很雄厚的房企担心，在一二线城市集中供地制度下拿到地的概率下降，为了保证规模加大了在热点三四线城市的拿地力度。

  报告主要内容如下：

  一、40城整体:3月环比量增价小跌，溢价率与上月持平，地市延续平稳态势

  1、土地成交建筑面积：3月环比增长6%，同比增长8%

  2021年3月，40个典型城市土地成交建筑面积3035万平方米，环比增长6%，同比增长8%。3月22城中的大部分城市还未实施集中竞价，因此40城土地成交建筑面积环同比增速均不高。随着近日广州、南京、北京等城市陆续披露集中供地计划，预计4月40城土地成交建筑面积将增长。

  2021年一季度，40个典型城市年初累计土地成交建筑面积10475万平方米，同比增长22%。

  2、土地出让金收入：3月环比下降26%，同比小幅下降1%

  3月，40个典型城市土地出让金收入为1362亿元，环比下降26%，同比小幅下降1%。2021年一季度，40个典型城市土地出让金累计收入5683亿元,同比增长32%。

  分城市来看，2021年一季度，40城土地出让金排名前5的城市分别为上海、杭州、宁波、广州和成都，其土地出让金总额分别为897、726、336、325和281亿元。排名靠前的城市，主要以一二线城市为主，其中上海和杭州一季度的土地出让金遥遥领先其他城市。三四线城市中，东莞和金华的土地出让金最高。

  3、移动平均土地出让均价：3月环比下跌1.2%，同比小幅上涨0.5%

  3月，40个典型城市移动平均土地成交均价为4799元/平方米，环比下跌1.2%，同比小幅上涨0.5%。

  2020年1月地价见底后开始回升，7月首次突破6000元/平方米，8月以来40城土地成交均价重新进入下跌趋势。2021年以来，40城土地成交均价仍为小幅震荡下跌趋势，在年初以来多地调控收紧的情况下，地价保持了较为稳定的态势。

  4、土地成交溢价率：3月为12.5%，环比持平，同比小幅上升

  3月，40个典型城市土地成交溢价率为12.5%，环比持平，同比上升2.5个百分点，从溢价率来看，地市延续了2020年下半年以来的降温态势。

  2020年一季度，土地溢价率维持在10%左右的历史低位水平；二季度部分城市土拍火热，溢价率逐步上升；三季度多个热点城市政策收紧，溢价率小幅盘整；四季度以来溢价率持续下降。2021年1月，40城土地溢价率继续小幅下降，2月和3月基本与1月持平，虽然高于2019年初和2020年初水平，但明显低于去年二三季度，地市仍延续了去年四季度以来的降温态势。

  分城市来看，3月，40城中土地成交溢价率排名前5的城市分别为金华、西安、东莞、宁波和福州，土地成交溢价率分别为99%、81%、36%、30%和27%。3月金华溢价率最高，主要是下属的永康市、东阳市和浦江县等出让了几宗溢价率超过100%的地块，年初以来浙江省内三四线城市地市持续火热。3月西安6宗商住地块溢价率超过100%，可见地市火热异常，3月30日西安发布调控新政，主动加入集中供地城市行列。3月东莞多宗地块高溢价成交，刷新多个区域地价新高。3月，大连、广州、青岛、重庆等13城的土地成交溢价率为0，数量相比2月明显增加，可见部分城市地市仍处于降温中。

  二、城市分类：3月三线城市土地市场量价齐升，地市较热

  1、一线城市：3月土地成交量环比同比分别大幅下降84%和71%，成交均价环比和同比分别下跌0.9%和6.9%

  3月，一线城市土地成交建筑面积为62万平方米，环比大幅下降84%，同比大幅下降71%。3月一线城市中广州有四宗地块成交，上海仅有一宗地下空间商办地块成交，北京和深圳均无地块出让。3月，一线城市6个月移动平均成交均价为14240元/平方米，环比上涨2%，同比小幅下跌0.7%。

  回顾历史，2016年5月以来，一线城市的土地成交均价整体上一直处于震荡趋势中，地市已有较长时间的调整，有企稳回暖的需求，不过考虑到政府会严控房价地价，预计土地成交均价还是小幅震荡上升趋势为主。此外，一线城市房地产调控政策严厉，土地出让面积相对有限，因此其土地成交量不仅取决于需求量，更多时候还受到供给量的较大影响。随着近日广州和北京陆续公布集中供地信息，上海深圳预计也将跟进，预计4月一线城市土地成交建筑面积将有所增长。

  2、二线城市：3月土地成交量环比增长27%，同比下降2%，成交均价环比下降3.1%，同比小涨0.4%

  3月，二线城市土地成交建筑面积为2104万平方米，环比增长27%，同比小幅下降2%。3月，二线城市6个月移动平均成交价为4269元/平方米，环比下跌3.1%，同比小幅上涨0.4%。3月均价环比下跌，主要与大部分强二线城市均属于集中供地的22城，除这些城市以外的二线城市成交占比较高，拉低了均价。

  回顾历史，二线城市土地均价自2017年9月达到5334元/平米的历史高点之后便进入了下行通道，此后震荡下跌至2019年2月。2019年3月后，二线城市地价上涨幅度较大，厦门、南京、杭州、成都、武汉和重庆等前期热点二线城市地价反弹较明显；下半年，政策快速收紧，成交量持续下降，地价涨幅也不断收窄，8月后形成明显的下跌趋势，一直持续到2020年一季度。2020年二季度，杭州、南京、宁波、成都等热点城市地市火热，成交均价快速反弹；三季度，多个热点城市出台调控收紧的政策，地市逐渐降温，地价开始高位盘整；四季度，成交均价持续下跌。2021年前两个月，成交均价与去年年底基本持平，3月小幅下跌，后续随着22城集中供应与集中土拍，预计成交均价将会小幅上涨。

  3、三线城市：3月土地成交量环比和同比分别增长6.5%和97%，成交均价环比和同比分别上涨6%和16%

  3月，三线城市土地成交建筑面积为869.3万平方米，环比增长6.5%，同比大幅增长97%。3月，三线城市6个月移动平均成交价为3085元/平方米，环比上涨6%，同比上涨16%。

  2016年以来，样本中的三线城市（其中，长三角、珠三角和京津冀城市群三线城市占5成）地价，呈现波动较大的震荡向上走势。2020年二季度地价开始大幅上涨，6月份突破新高，7月和8月继续小幅上涨，9月份以来地价持续回落至2021年2月。3月部分长三角和大湾区的三四线城市地市持续火热，三线城市土地成交均价重新上涨。这里有两点原因，一是3月22城基本都还未落地集中供地政策，导致房企在一二线城市拿地机会较少，部分房企将资金投向三四线城市，导致土拍竞争激烈；二是部分资金实力不是很雄厚的房企担心，在一二线城市集中供地制度下拿到地的概率下降，为了保证规模加大在热点三四线城市的拿地力度。

  三、趋势研判：集中供地陆续落地，多地土拍政策收紧，预计地市还将继续降温

  3月中下旬以来，22城中已有长春、杭州、南京、广州、苏州、北京、济南等城市陆续发布集中供地和集中竞拍信息，西安则主动加入集中供地行列。4月1日，北京住建委等部门发布消息，首批集中供应的项目中，首次引入房屋销售价格引导机制，将上市房价这一政策工具，由过去预售环节引导前置到土地出让环节。此次政策是对双集中供地政策的一个重大补充，是后续地方政府供地和房企拿地所需要积极关注的。

  集中供地新规与房企融资“三道红线”、房地产贷款集中度管理一起，是我国房地产发展长效管理机制的重要组成部分，目的是为了落实中央稳地价、稳房价、稳预期的房地产调控要求。集中供地新规对房企的现金流管理能力提出了更高的要求，目前成都和西安已经出规定禁止超“三道红线”的房企参与土拍，其他城市也有跟进的可能，这一定程度上将降低热点城市的土拍竞争激烈程度和溢价率，土地市场的周期性波动也将减弱。

  执笔人：上海易居房地产研究院研究员沈昕

  邮  箱：shenxin@ehousechina.com

  电  话：021-60868811