随着武汉土拍落幕，历时近3个月的22城首次集中供地宣告收官。

  综合来看，22城首轮集中供地共有867宗地块参拍，总起始价约1.04万亿元，出让面积超1亿平方米，成交总额达1.05万亿元；房企拿地利润约为1%-5%。

  分析首轮集中供地，头部房企掌握相对主动权，竞拍积极且城市布局丰富；中小房企则更热衷抱团取暖。面对每个城市供地中暴露的不同问题，相关部门及时出台“围堵”政策，营造了公平公正环境，凸显“两集中”供地意义。

  城市整体表现冷热不均

  首轮集中供地，“冷热不均”为最大特点。

  从溢价率来看，重庆、杭州、厦门、深圳和宁波这5个热门城市土拍竞争激烈，溢价率均在25%以上。其中，由于重庆没有限制地价，溢价率高达38.8%。个别城市如长春、青岛整体市场表现比较平淡，溢价率分别为3.3%和2.1%。

  从出让金来看，杭州、北京总出让金均超千亿元，激烈竞争与严格条件丝毫没有影响房企拿地热情。杭州一直是“卖地大户”，曾于2018年和2019年连续两年成为全国卖地收入最高城市，首日土拍热度便已超过今年一季度，土地溢价情况也比一季度更高；北京作为一线城市，有超200家房企参与竞拍，更有10宗进入了高标准商品住宅建设方案PK环节。

  厦门、上海、深圳、重庆、武汉这些热门城市也颇受房企追捧。以重庆为例，首次集中出让直接刷新了此前地价纪录：出让46宗地，总成交金额为763亿元，成交楼面均价9133元/平方米，平均溢价率43%，其中22宗地成交溢价率均超50%，溢价率130%地块由招商蛇口竞得。

  武汉此次土拍也备受瞩目，正式开拍前多次调整土地挂牌价已赚足了眼球。经过6月25日、26日和29日3场揭牌，共成交54宗地块，成交总价788.02亿元，总体溢价率17.01%，在22个试点城市处于第9位。在武汉，还诞生了首轮集中供地竞价轮次高达421次的地块，溢价率超100%，堪称武汉光谷“新地王”。

  反观济南、青岛和长春，作为限竞条件相对宽松，也是热度相对较低城市，3个城市共225宗地块总出让金额仅606亿元，远不及出让46宗地块揽金763亿元的重庆。

  不仅是不同城市，同一城市位置不同，竞拍热度也不相同。作为一线城市的广州，其主城区及黄埔区出让地块竞争异常激烈，甚至有地块叫价30秒直接封顶，华润更是在白云区金沙洲拿下了单价42000元/平方米“王牌地块”，这里房价不过约40000元/平方米。相比之下，白云区、增城区、从化区却出现了流拍地块，近底价成交地块也比比皆是。

  整体热度不高的天津也出现同样情况，市内六区土地资源较少且优质，房企争夺激烈；宝坻区、静海区等远郊区反响平平。也正是核心区域和高价值地块带动了整体成交，楼面价提升至9293元/平方米，较2020年增长37.8%。

  头部房企表现积极

  资金实力雄厚的头部房企在此次集中供地中表现积极。

  全国22城首轮集中供地中，拿地金额前5企业分别为招商蛇口、华润、融创、万科、绿城，在20城集中供地中共斩获127幅地块，拿地金额总计超1500亿元；拿地面积前5企业分别为万科、保利、融创、龙湖、华润，拿地面积总计超1400万平方米；拿地宗数前5企业分别为融创、万科、保利、中铁置业、龙湖，拿地宗数总计超150宗。

  中海、龙湖等企业则相对谨慎，在北京首轮集中供地中，中海共报名参与了18宗土地竞拍，最终却无一斩获。一位中海地产相关人士对中国房地产报记者透露：“集中拍地令土地市场过度火热，热门地块竞争激烈回报率低，中海坚守刻度底线，不盲从跟进。”

  “三道红线”和融资新规下，资金实力雄厚的国企拿地更占优势。据统计，拿地总金额排名前10企业中，国企占6家；拿地总面积排名前10企业中，国企占7家。

  作为央企地产龙头，保利在首轮集中供地中出手频繁，竞得单宗价格最高地块为总价105.13亿元的静安区灵石社区地块。前5个月，保利发展货值增速显着，以1801亿元新增货值占据榜单第一。2020年，保利投资拿地溢价率为13%，截至2020年末，土储资源达1.7亿平方米，其中38个核心城市占比65%，上海、杭州、南京是保利长三角城市中的主要战略重点城市。

  资金紧张房企没有过多表现。富力地产只在收官之城武汉低调拿了一宗，恒大集团、泰禾集团、华夏幸福、蓝光发展则毫无所获。就在首轮集中供地结束同日，恒大集团表示目前有息负债约5700多亿元，与去年最高时8700多亿元相比大幅下降了约3000亿元。

  合作拿地成趋势

  由于大量地块同步竞拍，对房企土地保证金支付力提出了严峻挑战：一方面需要调集大量短期资金交保证金，另一方面竞得地块后还面临高额土地出让金，叠加土地开发风险，合作拿地解了燃眉之急。

  经统计，“北上广深”四个一线城市中，多宗地块均由房企合作竞得。在北京出让的30宗地块中，有14宗涉及合作拿地；在广州首批集中出让地块中，除4宗摇号待确定地块、6宗流拍地块外，其余38宗地块中有10宗地块涉及合作拿地；在深圳出让的6宗地块中，有2宗涉及合作拿地。

  二线城市也出现企业合作拿地趋势。成都出让的40宗地块中，有17宗涉及合作拿地;杭州出让的57宗地块中，有6宗地块为合作拿地；重庆出让的46宗地块中，有9宗地涉及合作拿地。

  联合，出于多方考虑。

  与国企、央企联合，是大多数房企首选。在北京土拍中大展身手的卓越地产便是其中之一，与中交以36.1亿元+20500平方米公共租赁住房面积竞得了昌平区东小口镇马连店地块，又以49.9亿元+29500平方米公共租赁住房面积竞得昌平中关村生命科学园地块；还与首开以62亿元+3.25万平方米公租房配建竞得北京市丰台区长辛店镇张郭庄村A区地块。

  头部房企寻求与供地城市本土房企合作，增加进入目标城市成功几率。在杭州土拍市场上，奥园与杭州本地房企华景川联合，以25.97亿元拿下杭州余杭地块，顺利进入了杭州市场。

  中小房企更是偏爱合作拿地。在广州土拍市场上，广晟地产与中国铁建31.9亿元竞得花都区一宗宅块；南京土拍市场上，下关城开与南京宏顺10.8亿元竞得建邺区一宗宅地。

  脱下“马甲”再拿地

  越发严格的竞拍条件还催生了“马甲”大军。

  在广州土拍市场上，位于黄埔军校小学地块吸引竞拍房企“马甲”达320家，其中，中海地产出动了60个“马甲”未竞得，最终该地块被有6个“马甲”深振业夺得。苏州土拍市场上，32宗地块竞拍前有部分房企一天成立6家、10家甚至15家子公司。此类情况的出现，严重扰乱了市场稳定，与政策初衷相背离。

  截至目前，已有包括上海、东莞、苏州、南昌、无锡等在内的多个城市发文禁止房企利用“马甲”拿地。这也意味着，对于同一宗块，一家房企只能以旗下一家子公司名义参与竞拍，不得以多个控股子公司“马甲”参与。违反相关规则房企大多会面临严格处罚，失去拍地资格时间长达1-3年。

  此前有媒体报道，中海地产、万科、华润因2020年“围标”事件，被上海本次集中供地拒之门外，3家房企在一线城市布局或因此改变。“马甲”泛滥的广州土拍市场，在第二轮集中供地中是否会禁止房企“马甲”参与，同样引人关注。

  首轮土地出让中，为更好吸引房企，各地推出相对核心、优质的地块，核心区域地块比例高达41%。由于核心区域地块有限，后续两轮出让中，此类型地块比例将较首轮不同程度的下降，楼面价也会有所回落。

  “在目前重点城市土地依然供不应求环境下，如果可以提高城市土地供应总量，我认为会对整体地价有一定的抑制作用。”丁祖昱在接受媒体采访时表示，有了第一批集中供地经验，各大重点城市应加速进行第二批集中供地，如果能够在1个月内完成第二次集中供地，这将极大缓解目前土地供应“僧多粥少”的现象，缓解当前土地市场过热问题。