2023年上半年，土地市场变动明显。

  上半年土地成交金额出现了二成左右的同比跌幅，而同期全国商品房成交金额同比已持平。

  行业周转速度减缓，行业投资趋于谨慎，与为控制库存风险，土地供应端减缓土地出让规模。

  CRIC整理的954个样本城市数据显示：近七成规模以上县市供地指标同比下滑，总宅地计划供应量同比2022年下滑一成，上半年土地成交不及预公告总量四成，仅京沪等少数城市完成预出让计划。

  实际上，2023年新推行的“预供地清单”模式，土地市场供给节奏出现了技术性减缓，再加之大量逾期未供地块，从目前土地供求数据，很难真正反映地方政府的实际供应意愿。

  接下来，土地市场走向如何？需要结合各城市2023年的宅地供应计划、预供地清单、以及实际供应土地规模，对土地市场现状进行系统性分析。

  下半年土地交易的季节性高点来临，只有对各城市的供地动向有更清晰的认知和判断，才能更准确地预判各能级城市接下来的土地市场走向，从而实现高质量投资。

  从2023年供地计划来看，CRIC整理的900余个样本城市数据显示：近七成规模以上县市供地指标同比下滑，住宅土地供应总量较2022年下降了13%。其中二线城市下调幅度最大，同比2022年降幅高达27%。

  保障性住房用地供应占比进一步下滑，但一二线供应力度仍超三四线。

  结合库存压力来看，在稳定经济的大目标之下，部分城市供地计划降幅相对保守，库存压力处于高位的广州、石家庄等少数城市不降反增。

  1、供地计划变动：总宅地供地量同比下滑一成

  2022年，楼市进入全国性深度调整，全年新房成交同比下降27%，库存去化压力急剧攀升，在此背景下，全年土地成交更是出现了深度调整，2022年，全国房地产开发企业土地购置面积降至1.0亿平方米，同比降幅高达53.4%。

  受行业持续下行的影响，2023年上半年土地成交规模进一步下调。

  CRIC监测的900余个样本城市数据显示，住宅土地供应总量较2022年下降了13%。除一线和四线城市小幅上涨外，二、三线同比增减幅均在20%以上，尤其是二线城市，同比降幅高达27%。

  就2023年宅地供应规模与去年同比来看，303个城市（2022年供地计划超过50公顷的城市）中供应量降幅超过20%的城市有124个，占比高达40%；有51个城市涨幅超20%，仅占到17%，供地量增加的城市有101个，占比33%，明显低于供地量减少的城市。

  从一二线城市来看，超九成二线城市宅地计划供应量同比均降，长三角城市降幅相对温和。

  一线城市中京、沪基本持平，广州明显上涨，深圳呈下降趋势。上半年一线城市优质供地量明显增加，典型如北京，前7个月北京土地出让金总额达1176亿元，较2022年上涨13%，金额居全国首位。

  二线城市目前有22城市公布供地计划，2023年宅地供应量与2022年相比，仅石家庄上涨，其余21个城市均呈下降趋势。其中，沈阳、长春、呼和浩特等商品住宅去化压力较大的城市宅地计划供应量降幅均在50%及以上。

  热点城市杭州今年宅地计划供应量也较2022年下降20%，苏州、南京、宁波等长三角城市降幅分别为11%、6%和5%，与其他区域二线城市相比，长三角二线城市2023年宅地计划供应量同比降幅相对温和。

  2、供地类型：保障性住房土地供应力度减弱，一二线供应力度仍超三四线

  从供地类型来看，保障性住房土地供应力度明显减弱。

  聚焦披露保障住房供应的296个城市数据，2023年保障性住房供地总量较2022年明显下滑，下降了24%，而非保障性宅地供应降幅12%。

  一二线保持力度还是处于相对高位，保障房土地供应量占比为24%。而三四线保障房力度明显下降。

  新房市场销售缩量带来的库存压力提升，土地市场的供求规模仍不及预期，上半年缓慢的供地进度，也势必使得下半年各地的供地压力进一步增加。

  1、上半年土地成交不及预公告总量四成，仅京沪等少数城市完成预出让计划

  从实际成交来看，上半年样本城市共计成交土地面积约为6270万平方米，约为上半年预供地公告总量的37%。

  即便考虑到不少城市上半年发布的预公告截止时间在7、8月份，上半年不足四成的实际出让比例，仍然反映了2023年上半年整体地市规模指标的凉意。

  分城市能级来看，一线城市成交占预出让的比例最高，达到61%，二三线城市平均均在四成以下，上半年土地市场最为抢眼的杭州和成都，土地成交面积也未达到同期预公告总量的40%。

  结合土地成交数据，各能级城市供地计划推进更为缓慢，2023年上半年成交土地占地面积均在全年供地计划总量的15%以下。

  2、上半年宅地成交同比下降29%

  据国家统计局披露数据，2022年全国房地产企业购置土地面积下降53.4%，同比降幅超过一半，样本城市招拍挂市场2022年含宅用地成交约2.8亿平方米，仅为2022年住宅供地计划的41%。

  在2022年极低的基数之上，2023年土地市场成交规模进一步低位下探，上半年样本城市土地成交规模下降约三成。即便是2023年上半年土地市场热度较高，交易规模处于前列的杭州、合肥、成都等地宅地成交面积同比降幅也达到了三成以上。

  预供地新规之下，对比预供地和土地成交规模发现，绝大多数城市土地市场热度远远低于目前流拍率指标的热度。

  1、预供地制度致上半年流拍率指标“失真”

  自2月预供地清单新规正式执行以来，预供地-供地-拍卖模式之下，不少无人问津的地块未能及时进入公开供应环节，导致这部分预供应地块逾期，遭遇“无声流拍”，而2023年上半年的流拍率指标，自然也出现了“虚低”的现象。

  当前的市场环境中，一线城市市场健康度最佳、对利好政策依赖度最低，均100%完成了上半年的预供地计划，其流拍率的变化也更贴近于其市场实际表现。2023年一线城市上半年流拍率达到了10%，较2022年同期上升了6个百分点。即原定下半年完成的预公告，在上半年入市了总占地面积的四成左右。

  若按此比例估算其它能级，那么2023年上半年整体的隐性流拍率超过四成，二、三、四线城市的“隐性流拍率”均将达到40%以上，四线县域平均流拍率更是接近一半。考虑到一线城市较慢的预公告进度（见2.1），下半年截止的预供地公告相对较少，按30%的比例折算，2023年样本城市的“隐性流拍率”也达到了37%，同比增加超过10个百分点，其中二、三、四线均达到35%以上。并且按30%比例折算得到的结果，也与我们的另一种细化算法的保守值一致（按供应截止时间分批估算）。

  将按30%比例的计算结果，与较低的表象流拍率进行对比：可见二、三线城市隐性流拍率和表象的流拍率差异更大，高达23个百分点，大量延迟或逾期的预供应地块，使得这些城市下半年将面临更加严峻的供给侧压力；至于四线县域方面，虽然隐性流拍率最高，但是由于表露出来的流拍率已经达到了三成，再加之相比二三线较为缓慢的预公告进度，所以反而和隐性流拍率的差距不大。

  隐性流拍率较低的城市，如杭州、宁波、重庆、乌鲁木齐等，其预供地和上半年实际土地供求的节奏均较为一致。上半年土拍热度与杭州相似的成都，其隐性流拍率则远高出杭州，相应的三季度自然也将面临更加紧张的供地节奏。

  2、溢价率指标同样存在虚高，县域土地出让收入高度承压

  与流拍率指标类似，由于大量地块存在逾期或延迟供应，导致二三四线城市2023年上半年土地供应规模明显慢于预供地公告的发布的节奏，从而导致溢价率指标同样出现虚高。

  因此从土地出让收入的角度来看，上半年各能级城市同样远远未能达到预供地进度表现出来的预期值。

  为了从土地成交金额和供地预期关系的角度，对2023年市场变动作新的分析，本节引入一项新的衡量指标：成交价/到期底价（以下简称底价完成率）。

  2023年上半年样本城市的底价完成率（成交价/到期底价）仅为68%，较2022年上半年下降接近19个百分点。

  即便考虑到上半年大多数城市成交地块质量较优，平均单价较高的因素，按20%的乐观比例修正，2023年上半年样本城市的底价完成率（成交价/到期底价）为75%，较2022年同期下降也超过10个百分点，土地出让收入压力明显增加。其中二线城市的底价完成率更是从2022年上半年的87%骤降至76%，低至与三线城市看齐。

  2023年上半年地方供地意愿仍趋于相对积极，整体供地计划仅较2022年下降了一成左右，上半年各地预供地发布进度也相对较快。但新房市场需求热度未能在二季度延续，使得土地市场错过了一季度的交易放量窗口期，2023年上半年宅地成交面积同比下降三成左右，即便扣除供地计划影响，实际同比降幅也达到了二成左右。

  整体来看，2023年供地计划虽已调减、但依旧过高，考虑到行业供求关系重新回归平衡的客观需求，全年宅地供应计划整体完成率只有四成或更低，并且土地成交规模的低位还将在接下来的数年内持续。

  从各能级城市来看，预计下半年一线城市对于优质地块的供应力度将进一步增加，在供地和开发规则方面也有望迎来更多调整。上海、广州下半年在增加土地供应方面会更为积极，也会有更多的优质地块值得关注。

  二线城市快节奏预供地致上半年溢价率虚高，下半年供给侧将面临更大压力。就企业角度而言，更多关注二线城市下半年新推地块的限制条件变化，尤其是对于盈亏平衡线附近的近郊板块，下半年或出现更多的适宜的拿地机会。

  对于那些上半年供地计划完成率较低，且隐性流拍率较高的三四线城市而言，接下来的土地市场势必更难走出供求低位的泥淖，而大规模供地计划背后的相关财政收入压力，也为这些城市接下来的城建发展、新增岗位、经济增长等方面埋下了更多隐忧。