“火热”的东莞楼市又迎来一轮调控。

  4月8日，住房和城乡建设部副部长倪虹约谈了包括广州、东莞、合肥、宁波、南通5个城市政府负责人，要求坚决遏制投机炒房行为。其中东莞更是被列入房地产市场监测重点城市名单，这座曾上榜2020年房价涨幅全国前列的新一线城市，再次成为全国楼市关注重点。

  针对要求，4月11日，东莞市住房和城乡建设局发布《东莞住建部门迅速行动，落实“一城一策”调控要求》（以下简称“要求”）。要求提到，会迅速制定落实措施和方案，扎实有效地做好房地产调控工作，促进东莞市房地产市场平稳健康发展。要加强与土地、金融、财税等部门联动，加强新建住宅价格监管和二手房交易管控，研究补齐现有政策在系统性、整体性、协同性上存在的短板和不足。同时，加快制定适合东莞的“一城一策”工作方案，待报国务院备案后正式实施。

  一时间，这个房价屡被全国关注的城市将开启新一轮调控。

  新政策初有“眉目”

  继4月8日约谈后，东莞相关部门高度重视，连开多个重要会议，贯彻落实住建部会议精神。

  包括4月9日，东莞市委书记、市人大常委会主任梁维东主持召开市委常委会，要求切实提高政治站位，进一步增强做好房地产调控工作的责任感紧迫感；4月10日，东莞市委副书记、市长肖亚非紧接主持召开会议，将认真按照住建部会议精神，更加自觉地全面落实城市主体责任。

  4月11日，东莞市住房和城乡建设局发布《东莞住建部门迅速行动，落实“一城一策”调控要求》，表示要加快制定适合东莞的“一城一策”工作方案，待报国务院备案后正式实施。

  从一系列动作来看，虽实质性举措尚在制定中，但官方重治楼市态度已十分明确。

  同时，从约谈内容来看，本次约谈重点与3年前也有不同，楼市调控不仅是经济问题，同样也上升到政治站位之上。

  实际上，本次东莞被约谈且被列入房地产市场监测重点城市名单并不意外，热度难控的楼市背景赋予了城市更高关注度。

  从2020年开始，地级市东莞楼市涨幅便跑在全国前列，外来投资需求不断涌进，本地购房意识也快速苏醒，供需失衡下房价“日新月异”。

  据合富大数据，2020年东莞市新房签约均价24227元/平方米，同比刚刚冲破2万元/平方米大关的2019年上涨达20%，以超4000元/平方米年涨幅创下新高。体现在各镇街及各项目上，则是多板块房价冲上“3字头”，多项目售价高达“4字头”。

  价高的同时是新房市场“打新”火热。据克而瑞数据显示，仅2020年东莞便有约65盘上演“日光”现象，其中不乏多盘为区域价格标杆产品。

  二手房方面，2020年东莞二手房网签价同比涨幅超20%，在去年“7·25”新政前更是达到高点，跑出二手房涨幅全国领先速度。“7·25”新政后，二手房启动限购，虽成交量萎缩，但业主却依旧保持着“有价无市，心态异常好”状态，挂牌价居高不下，热点小区惜售风气浓郁。

  进入2021年，受商品住房供需矛盾突出等原因影响，房价仍面临较大上涨压力。数据来看，整个一季度东莞楼市成交量仍保持量价齐涨，其中新房网签量同比爆增达113%，二手房量价走势保持平稳，挂牌价则环比涨幅已连续3个月最高。

  在土地方面，一级市场仍保持宗宗“地王”输出状态，维系着东莞楼市高热度。

  同时，投资投机者也无疑是诱导这场房价暴涨的主力军，他们同步带来的还有各类市场乱象，如熟悉的“代持”“经营贷”“团伙炒房”等。

  以团伙炒房为例，去年“7·25新政”前，由于东莞二手房市场不限购，资金充裕的专业炒房团身影便出没于多个优质小区，通过全款购买，再抵押经营贷形式大量购房、集体控盘，扰乱着正常交易市场，被控盘的小区整体挂牌均价普遍高于同片区其他项目，并同步营造出高价值标签。

  楼市高启下，众多业主开始“效仿”，鼓吹集体抬高挂牌价呼声出现在越来越多小区，业主们开始“团结一致”，为了更高的挂牌价齐心协力。

  连续多次调控市场

  为控制房价过快增长及抑制投机需求，过去一年多，东莞市政府也在不断进行自我调控，从限购限贷到加大住房供应，从公布热点小区二手房交易价格到严格限制新盘备案，在稳楼市步调中动作频频。

  就最新的“莞六条”新政来看，东莞在限贷层面便实行了堪称“史上最严格”条例，首付大范围提高1成，停贷群体相较之前涉及更加广泛，加持银行严查首付款来源及各类非房地产贷款流入楼市等，可谓是直接将楼市杠杆抽走。

  “只有杠杆控制住了，楼市必然降温。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

  刚刚过去的3月份，东莞一手住宅网签量同比下跌14%，二手房网签量更是同比下跌超25%。

  此外，为稳定全市网签均价，稳定市场预期，东莞仍在执行2017年“旧”操作，即高价房源实行排队网签，高价限定为单价在2.6万元/平方米及以上楼盘。

  一系列组合操作下，成效也十分明显，新政实施的3月份量跌的同时签约均价也跌幅明显，其中东莞全市新房网签均价跌至24385元/平方米，为近7个月来最低，与网签均价最高的1月拉开近5000元/平方米均价差。

  均价非主动下降能一定程度上抑制市场过热的房价鼓吹风气，但此举归根仍是治标不治本。

  在分析人士看来，促进房地产市场稳定发展关键还在于构建合理的长效机制。

  正如住建部副部长倪虹指出，针对有一定成效的城市，要加强实施效果评估，及时完善相关政策，增强调控的针对性、实效性，紧盯新情况新问题，及时采取针对性措施，精准调控。

  进一步规范房地产市场秩序

  “很多刚需、刚改直接被限贷卡死，我也莫名其妙失去了几个顾客，反而是那些有资本的全款买家还在买买买，刚备案的上千万元一套的豪宅，听说都已经被全款客户分完了。”中介小刘分享着他了解到的消息。

  “对于开发商来说，最大难题还是在新盘限价上，能备案的价格远低于预期，入不入市都是难题，严重的可能会导致现金流不正常，赚不到钱反馈到土拍市场便是没了拿地信心，政府财政收入也受影响，这时肯定也会有一些房企选择‘铤而走险’，这也是政府可能需要重点整治的方面，一般来说市场过好或是过差，都会诱导相关乱象，所以如何找到这个调控的平衡点很关键。”一位开发商负责人表示，接下来高价拿地的风险会更大，现在已经不能按正常市场逻辑来拍地了，未来可能入股合作开发的形式会更多。

  不过，值得注意的是，针对部分市场问题，东莞官方目前已有相关举措推出：

  面对供需矛盾问题，东莞市住建局已明确提及上半年将加快推出一批“三限”房用地，确保全年出让住宅用地300公顷以上；

  针对高地价，则将进一步加强土地出让价格管理，实行地价房价联动调控等；

  面对虚假宣传、恶意炒作、哄抬房价、抱团涨价等乱象，将强化源头治理，加大震慑打击力度；同时配合银保监、人民银行等部门深入开展经营用途贷款违规流入房地产领域专项排查，加强房地产领域反洗钱工作，进一步规范房地产金融市场秩序。

  新盘销售方面，加强热点楼盘销售管理，督促开发企业公开公平销售，打击房地产开发企业、中介机构及其从业人员收“茶水费”“诚意金”等违法违规行为，遏制投机炒房行为。

  同时加强问题楼盘治理，加大矛盾纠纷化解力度，切实防范房地产领域风险，确保房地产市场总体平稳可控。

  东莞市场是时候要冷静了。