热点二线城市楼市优化政策持续落地。

  继郑州打响全国楼市松绑第一枪之后，有关热点一二线城市出台楼市支持新政的关注度一下被推向高潮，半月后江西省南昌市打响了第二枪。

  8月17日，江西省南昌市人民政府办公室发布《关于印发促进我市房地产市场平稳健康发展的若干政策措施的通知》（以下简称“新政”），推出新政15条，新政从土地供应端到市场端再到购房者，全方位覆盖。

  值得关注的是，新政中实行阶段性契税补贴、支持改善需求置换住房两条措施均为首次推出。同时还提出首次购房首付比例最低执行20%，二套房首付比例最低执行30%；可预提住房公积金支付购房首付款；多子女家庭使用住房公积金贷款额度上浮20%；购房人可享受最高100%契税补贴，置换住房可退税，推行货币化和“房票”安置方式、推行二手房“带押过户”等政策。

  相关研究机构分院表示，南昌市此次发布的新政，主要从支持购房需求、优化房地产市场供给、提升住房品质、优化开发企业流动性四大方面助力房地产市场平稳健康发展。

  “最近人们都比较关心首套房首付和二套房首付这个事情，而南昌市新政里面明确提到了首套和二套房首付比例的内容，这对于其他城市也是有非常积极的借鉴意义，具有明显的导向作用，将刺激房地产市场的交易需求，有利于南昌市房地产市场更加平稳健康的发展。”易居研究院研究总监严跃进表示。

  当前，南昌市房地产市场下行压力显露，据国家统计局公布的今年1~7月全国70个大中城市新建商品住宅销售价格指数数显示，7月份，南昌市新建商品住宅销售价格环比下跌0.3%，这是今年南昌市新建商品住宅销售价格第一次出现环比下跌。

  市场变化方面，据相关统计数据，7月，南昌市新房价格指数环比下跌0.02%，二手房价格指数环比下降0.54%。

  南昌市市场迈入低迷区间，郊区板块卖不动，热门板块（红谷滩、朝阳等）供应不足，导致供求关系失衡。在新政推出之前，江西省南昌市南昌县还曾因为一楼盘销售业绩不佳，指责其“拖后腿”，并对该楼盘发布了工作函。

  新政出台以及给项目发工作函的主要原因还是楼市持续不振，也进一步说明南昌市楼市的压力较大情况。

  针对15条新政发布24小时后，南昌市楼市反应情况如何，多位南昌市销售人员向记者表示，“截至目前，新房二手房挂牌量属于持平状态，没有很大变化，带看量、成交量也没有出现明显增加，政策发布时间还短，市场需要反应时间。”

  南昌市房产经纪人谢先生向记者表示，“政策发布以后，有购房需求的客户咨询量有增加，因为目前政策正在推广中，好多客户在等进一步的解析，像好几位房东咨询牵涉个人退税的情况。”

  记者注意到，除了南昌市此次发布15条稳楼市新政外，近期多地也在继续优化调整购房政策。

  8月15日，浙江温州完善住房公积金政策，其中提出，首套住房贷款最低首付款比例20%，第二套住房贷款最低首付款比例40%；双人缴存家庭最高贷款额度调整至100万元，单人缴存家庭最高贷款额度调整至65万元；优化住房公积金贷款家庭住房套数认定标准等。

  此外，福建厦门二套房首付由5成降至4成，二套房房贷利率，从LPR+80基点调整至LPR+60基点，下调了20个基点，并从8月16日开始执行。

  从高层重磅定调，到各大城市积极表态，再到近期具体政策陆续出台，降息、降利率、降首付等利好接踵而至，后续可能还有更多优化政策出台，也会有更多城市效仿加入，政策大潮即将袭来。

  南昌市15条新政如下：

  新政首次提出，实行阶段性购房补贴。即日起至2023年12月31日期间在南昌地区购买新建商品房的（含非住宅，购房时间以购房合同网签备案时间为准），符合享受南昌“人才10条”购房补贴条件的人员，在完成契税缴纳后，由受益财政再给予100%的契税补贴；其他购房人员在完成契税缴纳后，由受益财政给予50%的契税补贴。

  明确支持改善需求置换住房。自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

  此外，新政还推行二手房“带押过户”。简化抵押二手房交易程序，对符合相关条件的已抵押二手房可在未解除原抵押状态下交易过户，节约交易双方资金和时间成本。

  同时，推行货币化和“房票”安置方式。对未开工建设的安置房征收项目，被征收人可选择货币化、“房票”和实物安置方式，对选择“房票”购买新建商品房安置的予以奖励。

  新政明确，优化房地产用地供应。加强市场研判分析，根据各区域商品房库存、土地市场需求、土地供应潜力等情况，合理安排土地供应节奏。积极推进城区新一轮国有建设用地基准地价更新，科学确定出让起始地价。积极探索采用“竞地价+竞品质”的方式确定竞得人，更好满足人民群众对于高品质、改善性住房的需求。

  同时，优化土地出让价款缴纳期限。市本级土地出让竞买保证金比例继续按最低20%比例执行；土地出让价款在出让合同签订后1个月内缴纳50%，剩余价款缴纳期限按以下标准执行：住宅用地在签订出让合同后6个月内缴清；商住综合用地在签订出让合同后9个月内缴清；商服用地在签订出让合同后12个月内缴清。政策有效期至2024年12月31日。

  新政明确，支持商业库存加快去化。合理调整土地供应结构，在符合相关规划的前提下，支持在控制性详细规划中适当调减商业、商务用地比例或将商住混合用地调整为居住用地；对存量商业用地或可兼容商业性质的用地，在满足出让合同及招商协议的前提下，可按《南昌市人民政府办公室关于印发〈南昌市服务型公寓建设管理规定（试行）〉的通知》（洪府办发〔2023〕49号）执行；鼓励和引导土地使用权人改变存量商业用地用途用于教育、养老、文化、体育等产业项目和租赁住房建设，促进房地产用地结构优化调整。

  在优化项目审批服务方面，新政提出，在出让合同签订后，即可核发建设用地规划许可证；按出让合同缴纳首期土地出让价款后，即可办理建设工程规划许可手续；对优质房地产项目，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上的，办理预售许可的最低预售形象进度条件可调整为单体工程施工至正负零；房地产开发项目可采取“容缺+承诺制”方式，分阶段办理建筑工程施工许可证，质量安全监督手续可提前办理。

  提升商品住房品质。促进住房建设集约化、配套化、精细化、绿色化发展，支持立体生态住房建设；在满足绿建要求下，企业可自主确定住宅全装修建设比例；全面取消144平方米以下户型的住宅建设比例要求，支持房企依规优化调整住房供应套型结构。

  此次新政还明确，完善预售资金监管。实行预售资金监管专户设立在政府监管机构名下的模式，进一步优化预售资金拨付监管比例；开发企业可依据相关法律、法规和约定，提供“见索即付”类型保函置换预售监管资金。

  完善项目周边配套设施。推动优质义务教育、医疗资源区域均衡布局，加大市政基础设施和公共服务设施配套力度，重点完善已供住宅用地相对集中区域的配套基础设施和公共服务设施，推动已规划的教育、医疗、交通等配套设施项目提前开工、及时投入使用。凡在当地购买房产（含住宅、公寓、商业）均可按照当地义务教育入学政策办理入学。

  加快推进租购并举。积极培育专业化、规模化住房租赁企业，通过新建、改建、盘活存量等多种方式，多渠道筹集住房租赁房源，构建多层次租赁住房供应体系；积极引导国有平台公司和社会资本作为投资主体，购买符合条件的存量房屋用作保障性租赁住房、人才公寓等。

  按低限执行住房信贷政策。居民家庭通过公积金或商业银行贷款购买住房的，首次购房首付比例最低执行20%，二套房首付比例最低执行30%。对为改善居住条件再次申请贷款购买商品住房且符合相关政策规定的，商业性个人住房贷款首付比例、贷款利率均按低限要求执行。

  优化住房公积金使用政策。实施公积金全省一体化贷款政策，省内其他城市缴存职工可享受该市缴存职工公积金信贷的同等待遇；积极扩大长江中游城市群观察员城市异地缴存互认互贷合作范围，促进区域一体化发展；对该市符合购房提取住房公积金条件的职工，可预提住房公积金支付购房首付款；多子女家庭使用住房公积金贷款额度上浮20%；停止向房地产开发企业收取住房公积金贷款担保保证金；积极开展灵活就业人员缴存住房公积金工作，扩大住房公积金缴存覆盖面。

  满足房企合理融资需求。鼓励金融机构在保证债权安全、资金封闭运作的前提下，按照市场化原则满足房地产项目合理融资需求。在2024年底前，对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，可以允许超出原规定多展期1年。