5月17日，国务院政策例行吹风会上，中国人民银行表示，将设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

  统筹考虑政策衔接，将租赁住房贷款支持计划并入保障性住房再贷款政策中管理，将在全国范围全面推广。

  2023年央行设立千亿租赁住房贷款支持计划，助力8城通过市场化手段扩大租赁住房供给。这些城市积极实施，有效消化了存量住房。

  国家统计局数据显示，2023年全国保租房筹建213万套（间），超额完成204万套（间）筹建计划；截至2023年底，全国共筹建保租房约573万套（间），完成十四五目标的65.86%。

  我们认为，在整个住房租赁行业投资回报率不超过5%的背景下，要保障前期筹建的保租房项目一个个真正入市达成长期可持续运营，真正去服务更多的租客群体，仍需要一系列政策上的保驾护航。

  2024年5月17日，为推进保障性住房均衡发展，央行设立再贷款规模3000亿元，利率1.75%，期限1年，可展期4次，并将租赁住房贷款支持计划并入统一管理。发放对象包括国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21家全国性银行。银行按照自主决策、风险自担原则，向城市政府选定的地方国有企业发放贷款，收购已建成未出售商品房，用作保障性住房。中国人民银行按照贷款本金60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元。

  此举强化了对保障性住房的金融支持，为配租、配售型住房提供资金保障，提升商业银行参与积极性。

  事实上，自2021年7月国务院发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》以来，保租房政策利好频出，各级政府和部门纷纷出台支持措施，为行业发展注入动力。针对人口净流入的大城市和省级政府指定的城市，土地政策得到显著加强，非改租、非改保项目的审批流程大幅简化。

  同时，对于符合标准的保租房项目，政府将提供财政补助，以鼓励各地积极发展保租房市场。对于改建类的保租房项目，政府更是给予了一系列优惠政策。税费负担被显著降低，同时这些项目将享受民用水电气价格，大大减轻了运营成本。此外，政府还加大了对保租房的金融支持，确保REITs产品能够顺利推进。

  这些政策的出台，旨在推动保障性租赁住房市场的快速建设和健康发展，为新市民、青年人等住房困难群体提供稳定的租赁房源。国家统计局数据显示，2023年全国保租房筹建213万套（间），超额完成204万套（间）筹建计划；截至2023年底，全国共筹建保租房约573万套（间），完成十四五目标的65.86%。未来两年筹建压力仍不小，2024年各地筹建目标普遍占其“十四五”目标的15%以上，部分城市占20%以上。

  当前，各地都在以盘活和消化存量房产作为重点工作推进，助力房地产市场的平稳健康发展。

  从目前现有的一些政策来看，保租房项目相比较商业化租赁项目享受一系列优惠政策，特别值得指出的是2021年7月27日财政部、税务总局、住房和城乡建设部发布的《关于完善住房租赁有关税收政策的公告》，明确表示住房租赁企业中被认定为保租房的项目的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税。同时，对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的，减按4%的税率征收房产税。

  同时，还有在今年的两会上，上海市房管部门针对保障性租赁住房项目明确：保租房项目将不需要缴纳物业维修资金，而是由业主自行承担房屋维修责任。此举旨在进一步减轻保障性租赁住房的维护成本，为租户和运营企业带来多方利好。

  以上海两个松江区大型保租房租赁社区项目为例，它们的公寓部分总建筑面积达到9.04万平方米，项目入市时企业需要缴纳高达815万元的物业维修基金。这两个项目2023年的年度报告，其公寓部分的全年租赁收入为7749万元。

  这意味着，物业维修基金占到了全年租赁收入的10%以上，这无疑给保租房的运营企业带来了不小的资金压力，并可能导致日常维护费用的滞留，影响保租房的正常运营。

  现在，随着物业维修资金的免缴政策的实施，叠加之前的税费减免政策，将进一步有利于保租房运营企业更有效地利用资金，提高运营效率，降低经营风险，保证项目的可持续运营，最终形成更多有效的保租房供应。

  以上海闵行区较偏远的新建租赁社区为例，项目总建筑面积约6万平方米，总房源供应量为1000间，平均每间房间的建筑面积约50平方米。

  从收益率角度来说，重资产商业模式下的市场化项目通过测算，收益率仅在2%左右。这也是在保租房出现之前，住房租赁行业发展一直相对缓慢的核心所在。保租房的投资回报在各项优惠政策的支持下，也只有4%左右，但这些优惠政策的落实的确减低了企业的成本，1000间的租赁社区运营10年下降减少约2350万的成本，最终提高了租赁项目的收益。

  对于投资需要十几亿甚至书事宜的大型租赁社区来说，一两千万的成本减少对于收益率的影响看似不大大。但回归到保租房出现的本质，为了更好的保障新青年、新市民“住有所居、住有宜居”，将收益率固定，成本的降低可能会引起“蝴蝶效应”。

  5月17日，国务院政策例行吹风会上，中国人民银行表示，城市政府根据当地保障性住房需求、商品房库存水平等因素，自主决定是否参与。符合保障条件的工薪群体自主选择是否参与配售或租赁。房地产企业与收购主体平等协商，自主决定是否出售。21家银行按照风险自担、商业可持续原则，自主决策是否向收购主体发放贷款。

  城市政府“以需定购”，可以组织地方国有企业以合理价格收购一部分存量商品住房用作保障性住房。合理价格的实质就是资产估值。而用作保租房，是以未来租金收入为主要收入来源的基础资产，央行设立的再贷款利率1.75%，各商业银行按照自主决策、风险自担原则，向城市政府选定的地方国有企业发放贷款，一般这个自主决策的上线是1%，也就是说国企平台公司最后的贷款成本约2.8%。

  这个2.8%可作为客观衡量国企收购的存量资产估值水平的“锚”，是国企收购存量资产用作保租房的最低资本回报率。

  从目前来看典型一线城市（北京、上海、深圳）2024年第一季度保租房平均租金坪效3.12元元/㎡/天，单平米保租房年租金收入约1123元，按照资本回报率2.8%，倒推一线城市单平米保租房资产价值约4万元，相比商品住宅平均售价，一线城市资产折价率约60%，同理可预估典型二线城市的资产折价率约50%。

  这就意味着国企收购存量住房转变为保租房，对保租房的运营管理如果想要真正实现微利可持续，核心就是要通过运营管理来创造价值，最终才能探索保障性租赁住房资产退出的路径。

  随着“十四五“到期的临近，保租房的集中筹建期也或将接近尾声。但对于保租房来说，筹建入市也仅仅是第一步，要从筹建变成真正的供应，项目运营期的管理服务可持续性是关键。

  上海近期的保障性租赁住房项目可不缴纳物业维修资金政策可为大型保租房社区降低近千万元运营成本，为保租房的实现收益上一定的成长及运营的可持续发展提供了助力，也预示着国家及各城市在未来一段时期将持续出台并落实对保租房发展利好的政策。

  我们认为，此次中国人民银行设立再贷款工具最大的亮点是盘活存量，也是对地方政府化解存量房风险的支持、同时也降低了减轻地方财政压力。若需正真做到可持续的运用管理，目前仍需要政策支持。