一个成都三百亩大盘，被数次摆上“货架”，却无人问津。

  五一假期前一天，张江高科（600895 .SH）及关联方拟公开挂牌转让成都张江房地产开发有限公司（简称“成都张江”）全部股权，后者全部股权作价达2.71亿元。

  其中，张江高科全资子公司上海张江集成电路产业区开发有限公司（简称“上海张江集成”）持有成都张江48%股权，对应评估价为1.3亿元。

  另一名股东成都张江实业发展有限公司（简称“成都张江实业”）持有剩余52%股权，它是张江高科控股股东——上海张江(集团)有限公司所属控股子公司上海张江高科技园园区置业有限公司的全资子公司。

  此次挂牌设置了一个严苛的前提条件，上海张江集成持有成都张江48%股权与成都张江实业持有52%股权及所有债权将共同在上海产权交易所挂牌转让。换言之，受让方需捆绑一并受让。

  据乐居财经不完全统计，单单去年下半年，成都张江曾先后于2020年7月和12月被两次放上“货架”。

  在距离最近的一次“甩卖”，成都张江实业于2020年12月中旬拟转让成都张江100%股权及2071.89万元债权，转让底价2.91亿元。

  此次公告还披露，挂牌价在评估价基础上予以折扣，具体折扣比例根据上海市浦东新区国资委、上海联合产权交易所有关规则进行。

  那么急切打折甩卖，张江高科意欲何在？

  一波三折

  成都张江最初并不是统一捆绑打包出售，而是采取“散售”模式。

  最早可追溯至2017年7月5日，北京资产交易网发布了《成都张江实业发展有限公司100%股权转让》公告。此次转让的正是成都张江52%股权。

  紧接着2018年3月，成都张江52%股权又被公开挂牌转让。彼时，成都协信岷江房地产开发有限公司提出受让申请，可最后却无疾而终。

  5个月后，上海张江集成将其持有的成都张江48%股权以公开挂牌方式转让，挂牌价约1.1亿元。不到三个月（2018年12月5日），张江高科发布进展公告，其表示未能征集到合格意向受让方。

  上述种种频繁“异动”，背后直指一个成都300亩大盘。

  2008年汶川地震后，上海张江集团高调进驻都江堰，宣称要打造集五星级酒店、风情商业街等顶级配套设施的海派风情城市社区——张江御景豪庭，占地300亩，计划分三期。

  成都张江于2009年10月取得四川省都江堰市幸福镇民主村五、六组，约定的开发完工日期为2010年4月23日。

  但成都张江在都江堰的开发，并非一帆风顺。由于资金问题，项目多生变数，楼盘几度停工，图纸也几度修改，命途一波三折。

  其中，一期规划建造5幢高层住宅楼、配套商业用房及地下车库，项目于2010年11月动工，次年年中开盘预售。但因销售情况不佳，于2011年底停工，公司为回笼资金于2014年开始低价促销。

  据乐居财经了解到，2015年都江堰城区房价普遍在4000-5800元/米，而御景豪庭卖出的价格远低于均价，原因很简单，其面临还款期限急售所致。据了解，目前一期已基本售罄并交房。

  御景豪庭二期规划建造电梯洋房、地下车库，2013年因地库下面市政污水管道施工的影响，在完成地下车库及部分桩基后停工。

  同年，成都张江以其持有的都江堰市幸福镇民主村五、六组地块在四川信托进行抵押贷款，用于“御景豪庭二期”项目开发建设。抵押物预评估价值2.46亿元，贷款本金抵押率44.7%，信托规模1.1亿元。

  据称，在四川信托抵押贷款1.1亿后的张江御景豪庭复工，完成了一期住宅开发。但在其间不时停工，知情人士称，“都是资金链的问题。”

  2019年，御景豪庭二期才动工，停工长达6年，目前已结构封顶，预计2020 年底完工，并已取得预售许可证对外销售。三期规划建造别墅，目前尚未开工，未取得规划许可文件。

  资金紧张

  建设用地被多次用于抵押贷款，成都张江的资金紧张可见一斑。

  2012年1月至2013年1月，成都张江将上述部分用地约8.7公顷抵押给天津银行成都支行，抵押金额约6000万元；2011年1月至2014年1月，成都张江将上述部分用地约11.2公顷抵押给中国工商都江堰支行，抵押金额2.4亿元。

  2017年2月至2018年1月，成都张江以位于都江堰市幸福镇民主村五、六组土地使用权抵押，向上海浦东银行张江支行的委托贷款，贷款本金1亿元，该笔贷款已于2018年1月9日到期，但并未能如期偿还。

  几乎是同一时间段（2017年10月至2018年9月），成都张江以都江堰市幸福镇民主村五、六组2宗地抵押，向上海浦东发展银行股份有限公司张江科技支行委托贷款，贷款金额约1.2亿元。

  不仅向金融机构数次抵押借贷，成都张江还伸手向“自家人”张江集团借钱。

  乐居财经统计，成都张江目前有两则“有效”股权质押动态。2016年5，它将旗下全资子公司成都辰江房地产质押予张江集团，出质股权数额18344万元；2019年10月，成都张江实业将成都张江质押予张江集团，出质股权数额20800万元。

  可见，张江集团已成为成都张江的“提款机”。此外，2019年8月，成都张江还向张江集团以委贷形式借款2.23亿元，借款期限1年，利率4.35%。

  一年后，该笔借款到期，成都张江已向张江集团支付2019年8月8日-2020年8月6日时间段产生的利息982.19万元，并办理借款展期，展期时间为11个月，利率为4.35%。

  成都张江还2016年因“违反票据管理规定”，被中国人民银行上海分行罚款2853.60元；2018年，它又两次被列为“被执行人”，历史被执行总金额超1亿元。

  据主要财务指标显示，截止2020年底，成都张江的总资产为6.95亿元，净资产为-4388.16万元。同期，其主营业务收入-0.02万元、净利润-1776.97万元。

  业内人士指出，“对于张江成都公司来说，主营业务收入偏低，而且盈利数据为负，这说明可供开发的机会偏少，或者项目推进比较困难，所以转让项目也是有必要的，是止损策略。”

  针对挂牌理由，张江高科则坦言，“有利于增加公司收入，继而实现对资金的重新配置，满足张江科学城建设的资金需求。”

  除了在都江堰开发御景豪庭以外，成都张江实业还在雅安开发建设了御景雅苑及山水豪庭项目。但雅安项目开发的同样不顺。

  资料显示，上海张江高科技园区置业通过上海产权交易所挂牌转让雅安张江房地产发展有限公司39%股权，挂牌价6653.66万元，最终由上海市银行卡产业园开发有限公司摘牌。

  转型“阵痛”

  除了抛售项目公司以外，上市公司张江高科自身也在不断“卖卖买”。

  1月28日，张江高科发布关于通过公开挂牌转让全资子公司上海奇都科技发展有限公司100%股权的进展公告。

  至挂牌期满，上海齐鲁制药研究中心有限公司成为该项目唯一意向受让方，最终成交价28966.35万元。双方于3月29日，完成工商登记变更。

  值得注意的是，张江高科于去年12月还将两处上海浦东办公物业转让予翰森（上海）健康科技有限公司，成交价9.0055亿元。

  通过两次“卖子”，张江高科合计实现税后利润约4.4亿元。

  虽然不断“卖子”，但张江高科的负债却居高不下，连续四年递增。2020年，其总负债达183.08亿元，同比增长46.28%，创历史新高；同期，负债率55.78％，为近五年来最高值。

  自2015年宣布从房企向科技投行转型起，张江高科就开始大幅减少房产销售业务，主营业务收入也因此逐年下降。

  张江高科2020年年报显示，实现营业收入7.79亿元，同比下降47.23%，接近腰斩。

  关于营收减少的原因，其解释称，是对受疫情影响的非国有中小企业租赁客户减免部分租金，同时本期并无上一年同期实现的产业空间载体销售业务所致。

  同期，张江高科实现房地产销售金额 709.10万元，销售面积 619.24 平方米。

  近几年，张江高科经营性现金流也出现了不同程度下降。2019年，公司经营活动产生的现金流量净额为-67.32亿元，降到历史最低点；虽然2020年回正至1.65亿元，但也大大低于2016-2018年的平均水平。

  此次张江高科大比例出售成都张江股权，是否出于缓解资金面压力的目的，外界不得而知。但可以肯定的是，无论是否存在资金压力，此次出售的股权标的金额1.3亿元已经占其2020年全年营收的16.69%。