万科的每次行动，都会引发市场关注和同行瞩目。

  6月14日，端午节，万科发出一条公告，拟对地产、物业外的物流仓储、商业、长租公寓、冰雪、教育、企业服务、食品业务等非开发业务的跟投机制进行迭代。并在非开发业务跟投中，首次将公司董事、监事、法定高级管理人员纳入跟投人员范围内。

  万科对此举动的解释是，“为加快非开发业务的发展，充分激发非开发业务经营管理层及核心员工的‘当家人’意识，稳定和吸引人才，并推动公司内部资源协同，实现‘一盘棋’长期稳健发展，更好地回报全体股东。”

  对于万科，跟投制不是个新事物。2014年起，万科就推出了项目层面的员工跟投制度。此次将跟投制扩围至非地产业务，也向外界释放了一个重要信号，那就是万科将更为重视并提速多元化业务。

  万科董事会主席郁亮多年前有句名言：当好农民种好地，不花时间预测政策走向。话虽然这么说，但对于房地产形势，万科的判断往往很准确，这也直接反映在其投资节奏和对新业务的态度上。

  2018年秋季，万科喊出“活下去”的口号。彼时郁亮说，要稳住开发业务的基本盘，对多元化业务进行收敛调整，暂停进一步拓展。

  2020年秋季，万科喊出“向管理要红利”的口号。郁亮的新判断是：走出土地红利、金融红利阶段，“三条红线”实施后的房地产已成普通行业，因此要布局新赛道，进化出新物种，“讨好”年轻人。物业服务、城市更新、长租公寓甚至养猪领域，都是值得投入的新赛道。

  “跟投制”扩容

  “跟投制度是一种将激励与约束有效结合的奖惩制度设计，尤其是在新项目投拓选择中更能体现其对项目选择风险的有效把控。”IP Global首席经济学家柏文喜对中国房地产报记者表示。

  根据公告，万科此次完善的跟投机制范围，包括但不限于物流仓储、商业、长租公寓、冰雪、教育、企业服务、食品业务和未来拟拓展的非开发业务。不过，物业并不包括在内。

  同时，非开发业务跟投人员扩大到管理层，具体规定为：包括公司董事、监事、法定高级管理人员在内的所有员工，以非开发业务的核心经营团队、骨干员工为主。

  跟投资金来源上，全部为员工自筹，公司及下属企业不得为该等员工提供贷款，包括为其贷款提供担保。

  跟投方式上，包括但不限于直接持股，通过设立合伙企业、有限责任公司、信托计划、资产管理计划等其他符合法律法规方式持股。取得股权来源包括但不限于受让相关下属子公司股权、认购下属子公司新增股权或与万科共同投资新设立公司。

  跟投权益比例上限也进行了调整。修订前，跟投人员直接或间接持有项目权益比例合计不得超过万科在该项目/业务所持权益比例的 10%。修订后，跟投人员直接或间接持有的业务权益比例合计不超过 20%，对于万科股权比例低于 50%的业务，跟投人员直接或间接持有权益比例还需不超过万科在该业务所持权益比例的 40%。未经董事会薪酬与提名委员会同意，单一跟投人员直接或间接持有业务权益比例不超过 3%。

  跟投价格方面，在此前“不低于万科在该业务的已投成本及对应融资成本之和、不低于合资格独立第三方评估的公允价格”基础上，增加了第三个定价标准，即不低于每股净资产。

  柏文喜分析称，万科是一家老牌房地产企业，内部管控相对成熟，因此在地产项目中只要将相关项目层面、城市公司核心人员列入跟投名单即可有效把控项目选择与运行风险。但就非地产项目而言，属于万科相对不熟悉的领域，提高跟投层次以加强项目选择与项目运行的风险识别与控制十分必要，这也是万科将公司管理层纳入非地产开发业务跟投范围的重要原因。“做出这一调整，显然旨在提升非地产项目的跟投层次，加大非地产板块的风控力度。”

  “万科此次跟投制度主要是针对孵化成长期的新业务，也就是几个BU事业部。新业务种类更多元、情况更复杂、周期更长，持续完善新业务的跟投机制，鼓励业务核心团队真金白银投入，从行动上反映了万科要做好新业务的决心。”一位地产投资人士判断。

  万科的远虑

  在一些股票公开讨论平台上，对万科此次修订跟投制的讨论并非全是正面，也有不少中小股东表示不解，担忧跟投比例过高会影响股东权益。

  不过，从万科以往实施跟投机制效果来看，利大于弊。

  2014年，万科开始推行在项目层面上的员工跟投机制，宣布所有新项目（除旧城改造及部分特殊项目外），原则上要求项目所在一线公司管理层和该项目管理人员，必须跟随公司一起投资，员工初始跟投份额不超过项目峰值的5%。

  在跟投制度实行一年后，各地项目陆续进入结算周期，万科管理层在多个场合称赞项目跟投效果。万科2015年度业绩报告显示，万科2014年累计实行跟投的项目有76个，跟投项目较非跟投项目开盘认购率增长4%，开盘周期缩短近5个月，首次开盘毛利率增长6%，同时营销费率大幅下降。

  截至2020年底，万科累计有1002个项目引入跟投机制。2020年报告期内新获取的项目中，跟投认购金额为37.45亿元，占跟投项目资金峰值的2.09%，占万科权益资金峰值的3.48%。同期，跟投投资人成为项目公司的少数股东，通过转让股权形成少数股东权益合计152.48 亿元，约占当期少数股东权益的12%。跟投机制推行六年，万科归属上市股东的净利润近10年的年复合增长率超过19%。

  柏文喜评论称，无论是从管理层激励还是风险控制方面，万科的跟投制度都是相对成功的，也强化了管理层的凝聚力与话语权，在业绩方面也是多赢的结果。

  现在万科要将跟投制度运用到非地产业务，鼓励业务核心团队真金白银投入，显然是有着将新业务提速做强的决心。

  2020年业绩推介会上，郁亮曾表示，万科不同业务类型都要上市，但我们并不需要去赶资本市场的热点，我们不是把业务养大了卖掉，把卖掉业务作为事业成功的标记，而是把业务能越做越好长期做下去为目标。

  2020年，万科对外公开5个BG（事业群）及8个BU（业务单元），它们被视为经过“赛马”后脱颖而出的业务。5个BG包括南方、上海、北方、中西部区域及物业服务公司，8个BU包括印力、物流、长租公寓、海外、冰雪、梅沙教育、企业服务及食品。

  但从业绩上看并未创造太多收益。2020年，万科长租公寓的营业收入 25.4 亿元，商业业务营业收入 63.2 亿元，万纬物流管理项目的营业收入 18.7 亿元。虽然同比都有明显增长，但三者之和占总营收的比重仅为2.6%。若按万科2020年财报显示，物业、长租公寓、物流、商业的合计营收在集团占比也仅为6.91%。

  万科明白，物流仓储、商业、长租公寓、冰雪等均属于重资产、长周期项目，短期内难有较好业绩表现。

  事实也如此，目前这些新业务年化内部收益率远低于住宅开发，但是跟投业务权益比例却更高，这就带来一个问题，能否充分激发员工积极性仍存疑。

  答案需要等待时间来作出。或许，万科又是那么幸运。