深度调整期下的房企是否还有冲规模动力？

  5月22日，中国房地产报记者统计了TOP50上市房企2022年销售目标，从统计结果来看，截至目前，有包括保利发展等38家房企未公布2022年销售目标，占比超过7成；从已对外公布销售业绩目标的企业来看，平均值为-3.32%。

  头部房企中，均缺席了对今年业绩目标的制定；前10房企中，龙湖和招商蛇口规划的业绩目标与2021年几乎相近，这在一定程度上反映出房企对今年行业的发展预期保守。

  在已知对外披露业绩目标的房企中，只有大悦城计划增长超过10%，目标值为800亿元。2021年，大悦城曾将业绩目标增长定为超过20%，但在如今的行业形势下，大悦城又将该数值减半。

  值得注意的是，早在2020年大悦城便制定了900亿元销售额目标，但其在当年录得销售额为694亿元，相当于完成销售目标的77%。

  不过，此后大悦城仍坚称“坚持2021年千亿元目标不动摇”。最终，其在2021年录得销售额721亿元，距其千亿元目标相差近300亿元。2022年，大悦城能否完成最新制定的业绩目标值得关注。

  与上述房企有明确销售业绩目标不同，不少房企在业绩会上对目标业绩进行了模糊化处理。如旭辉控股董事局主席林中此前面对投资者关于2022年销售目标的提问时便没有做出正面回答，仅表示2022年旭辉有超过3600亿元可售货值，未来更关心的是核心销权益背后的含金量和利润。

  林中亦表示，2022年旭辉进入了第三个“五年战略”，其中在经营模式上发生转变，从过去纯住宅开发的经营模式转向“开发+资产运营”的经营模式；经营导向也发生改变，从过去追求规模到现在开始追求效益。

  也有房企给出了定性的销售目标。2021年接棒宋广菊成为保利发展董事长的刘平，此前提出2022年保利发展要“进三争一”，这一目标较5年前宋广菊提出的“重回前三”更进一步。4月21日，在2021年度保利发展网上业绩说明会上，刘平表示，“公司提出‘进三争一’目标是有信心和底气的。”

  另外，从存货来看，截至2021年年末，TOP50上市房企存货规模达到了11.03万亿元（6家未披露年报房企未计入统计范围内）。从单个房企存货规模来看，2021年有17家房企存货规模超过2000亿元；头部房企存货规模均超万亿元，其中碧桂园、万科存货规模分别为10600亿元和10760亿元；保利发展存货规模也达到8096亿元。

  在TOP50上市房企中，2021年末较2020年末存货出现下降的企业有13家，其中碧桂园存货减少最多，为400亿元；首开股份次之，为202.39亿元。其他31家房企存货均出现增长，2021年存货增长区间在0.71亿至1111.97亿元间，其中存货增长最多的是建发房产，增长值为1111.97亿元；存货增量超过千亿元的仅有一家。

  由此可以看出， 2021年上半年在“集中供地”政策首度实施情况下，房企加大投资、积极拿地，但在2021年下半年，疫情及行业政策等因素带来了较多不确定性，多数房企开工、竣工均受到不同程度影响。

  提到房企存货就不得不提房企存货周转率。

  存货周转率是反映企业营运能力重要指标之一，用来测定企业一定时期内存货的周转速度；存货周转率越高，表明企业存货资产变现能力越强，以及占用在存货上的资金周转速度越快。

  根据中国房地产报记者统计数据，2021年TOP50上市房企平均存货周转率为0.407，较2020年末存货周转率平均上升了0.042。存货上升同时周转率也上升，说明房企销售速度小于土地储备增加和可售面积增长速度。

  其中，华发股份存货转换周期超过2000天，中国铁建存货转换周期仅为173天，这两者分别为存货转换统计数据中最大值和最小值。

  随着新冠疫情在国内各城市点式复发，居民收入预期和消费信心均受到打击，房地产行业的有序发展受到一定影响，不少房企甚至遭受流动性风险。在此情况下，如何在政策利好下加快库存去化速度，是摆在众多房企面前一道待解难题。