万科没有走出独立行情。

  今年前5个月，万科累计实现合同销售面积981.1万平方米，合同销售金额1681.1亿元，同比减少41.4%。销售情况严峻。

  “这是我从业以来压力最大的一段时间。”6月28日，万科召开2021年度股东大会，万科董事会主席郁亮坦言，当前房地产市场所处环境已与过去不同。

  为了了解市场真实情况，郁亮前段时间走访了大湾区受影响最大的市场惠州、江门，市场上的一些积极变化给了郁亮信心，“短期看房地产市场已经触底。”

  郁亮的判断主要基于一些数据：今年前4个月房地产数据表现严峻，但5月份销售数据出现环比回升。

  国家统计局数据也显示，5月份，全国商品房销售面积环比增长25.8%，为近4个月首次环比转正；商品房销售额环比增长29.7%。这是一个积极信号。

  对于市场走势，郁亮判断，6月份主要一二线城市商品住宅销售数据会出现比较明显环比上升：第一，从中央到地方，政府为房地产行业健康发展调整了一些政策，将给行业带来积极影响；第二，因疫情被延误的住房需求会在6月份得到一定回补；第三，6月份历来是房地产行业销售高峰，房企为冲上半年业绩通常会加大销售力度；第四，5月份销售基数较低。

  “市场触底并不意味着反弹，市场从底部慢慢往上走仍然需要较长时间。”郁亮表示，过去高峰时期的增长已经过去，市场很难回到过去，也不允许回到过去。

  对于企业发展，郁亮表示，只要一个企业能够做好自己最主要的客户，做出好产品和好服务，还是可以熬过去的。

  郁亮的言论为资本市场传递了信心。6月29日，地产股逆市走强，金地集团、鲁商发展、滨江集团等涨停；中交地产、保利发展、招商蛇口等跟涨；截至收盘，万科A涨幅6.4%，股价至19.63元/股。

  一线市场调查

  在这一轮房地产行业调整中，头部房企万科未能独善其身。

  今年前5个月，万科累计实现合同销售面积981.1万平方米，合同销售金额1681.1亿元，同比减少41.4%。2021年，万科实现营业收入4528亿元，同比增长8%；权益净利润225.2亿元，同比下降45.7%；归属母公司净利润同比下降45.7%。下滑主因是房地产开发业务净利润大幅下降所致。

  “这是我从业以来压力最大的一段时间。”郁亮坦陈，目前人口状况、人口结构、收入水平以及国家对行业的指导原则出现巨大变化，行业要进入新发展阶段，所以不能再沿着过去逻辑发展，包括期待回到过去高峰时刻。

  万科将怎么办？

  为了找到答案，郁亮专门跑到大湾区受影响最大的市场惠州、江门了解情况，“看了之后，我还有点信心。”

  信心在哪里？

  郁亮介绍，目前惠州房价约在1万元/平方米，与深圳相比差距较大，市场上很多客户来自深圳外溢需求，

  郁亮调查时发现，惠州项目的售楼员都跑到深圳城中村去卖房子，他们发现了一个独特客群，两口子在深圳打拼时多住在城中村，当孩子读小学时面临一个非常大的选择，是把孩子送回老家还是放在身边不分开？这些打工者一般手里积蓄有30万元，在惠州可以支付购房首付；且惠州又是一个非常重视教育的地方，有一部分会在惠州购房。

  郁亮自嘲道，为什么万科在深圳城中村有优势？是因为万科长租公寓有相当一部分房子在深圳城中村，我们熟门熟路，知道哪些客户有孩子要读书了，就重点去跟踪，所以这个市场还是在的。

  “看了惠州市场后，我觉得惠州至少能活下去，房子还能卖。”郁亮表示。

  根据惠州中原战略研究中心数据显示，5月惠州新房住宅网签成交5315套，成交面积为53.73万平方米，环比上升27.1%，同比下滑49.82%。

  在江门，郁亮表示调查后也很满意。“一年前去江门时是不满意的，第一个项目做得很一般。这次看过后很满意，交付前我们的工程师在工地上住了3个多月，从效果看客户非常满意，交付成功后带来了很多销售。只要我们造出好产品，客户是会买单的。”

  据江门市房协公布信息显示，5月江门市区商品房网上签约共3887套，签约面积262721.13平方米，销售金额为2278069665.24元，均价8671.05元/平方米。其中住宅网上签约1755套，签约面积为195859.71平方米，销售金额为1985393642.24元，均价10136.81元/平方米。全市一手住宅成交3686套，住宅成交均价8299.35元/平方米；二手商品房网签1909套，签约面积205695.98平方米，均价4796.34元/平方米。

  亲赴一线给了郁亮很大信心。对于万科未来他的回答是：新发展阶段需要摸索新的能力，市场客户还在，我们需要找到客户。

  “房地产行业不是最艰难的，我们没有任何理由躺平，行业有着超10万亿元级市场规模，房地产行业有千年历史，常做常新、常做常有。在这个10万亿元级规模市场中，我们一定可以找到能够做的事情，靠出色的产品和服务找到市场新机会。”面对股东、投资者郁亮表示。

  股东的疑虑与万科的行动

  相比于郁亮的反思，万科究竟要做些什么是股东们最想知道的。

  一位股东问道：我们比较关心公司业绩以及公司股价，请问深圳地铁作为大股东，有没有给你们（万科）提一些要求？对股价和业绩又有什么评价？

  问题直击万科“短处”。

  万科董事会秘书朱旭回应道，由于疫情影响，深圳地铁集团董事长辛杰未到现场参会，对于万科业绩和股价，辛杰委托朱旭转达了他的看法。

  辛杰表示，在万科转型过程中看到了很多新亮点，物业服务、租赁住房、商业、物流、冰雪等经营性业务一直保持快速增长，增速高于住宅开发业务，总体营业收入规模接近400亿元。新赛道将构成万科新利润增长点。

  辛杰认为，万科是有责任感的企业，面对市场压力看到了万科管理层的决心和魄力，比如管理层自我主动降薪、增持公司股份、节衣缩食等举措，并承诺2022年实现止跌企稳。

  “企业好不好关键是管理层，万科的管理层是值得信赖的，相信郁亮主席所带领的万科团队一定能披荆斩棘，乘风破浪，兑现市场承诺。”辛杰表示。

  3月30日业绩会上，万科曾公布回购计划：拟自筹资金以集中竞价方式回购公司普通股（A股），回购资金总额不超过25亿元且不低于20亿元，回购价格不超过18.27元/股，预计回购股份数量约1.37亿股，时间为自3月30日起3个月内。

  现在来看，距离万科承诺回购时间已临近。截至目前，万科仅回购了12.9亿元，距离“不低于20亿元”承诺仍有不小差距。

  这也是此次股东大会上股东关心的问题。

  朱旭回应道：“这次回购总时间只有3个月，其中定期报告前1个月是不能回购的，事实上能够回购的天数只有40多天，中间还有一些交易日因价格在回购限价之上，也不能回购；此外回购还有一些时点限制。接下来如果股价满足条件，我们会尽力去回购，如果没有满足条件会向董事会作报告，也会向监管部门作说明。”

  万科的销售业绩能否稳住，也是不能回避的问题。

  有股东发问，万科今年业绩目标是企稳回升，但一些百强房企上半年销售数据下滑幅度超过50%，再叠加疫情影响，可能导致行业部分项目销售有所延期。这种情况下会不会影响万科整年业绩实现？未来2~3年，万科业绩预期是怎样的？

  这个问题最终交由万科总裁、首席执行官祝九胜回答。

  祝九胜表示，年初或3月份时我们对于市场下行有预估，但没有想过这么严重。相对于百强房企表现，万科1~5月销售额下降41%，但行业中也有表现更好的企业，这确实带来了更大挑战。但我们会用更积极的销售、更具体的应对兑现“业绩止跌企稳”承诺。

  “靠单一的住宅开发肯定是不够的，必须在能力范围内做点别的。”郁亮补充道。

  郁亮亦坦承，万物云做到今天为止不到300亿元收入，指望收入达到几千亿元是其所在的行业不支持的，服务行业应是一个普通盈利水平的行业，这也包括物流行业，未来万科经营服务板块想要在营业收入及利润上占到很大比重是有难度的。

  “3年前，我提过海天酱油，其收入和利润都低于万科，但市值很高，所以一个业务的市场价值可能与利润、收入有关联，但不是唯一关联，也与它的稀缺程度、社会所需要程度有关。这些因素结合在一起，衡量万科业务能不能转型成功可能需要用一些新概念，比如市场化价值来衡量，而不能仅用收入占比衡量。”

  万科的战略定力是什么？

  “不贪婪不恐惧。”郁亮说，市场好的时候，要留一份清醒在，不要去赚最后一个铜板，所以，万科总是扮演不合时宜的说“狼来了”的孩子。市场坏的时候，我们也不恐惧，要有一份信心。