这次的业绩发布会上，郁亮明显轻松了许多。

  2022年，万科实现营业收入5038.4亿元，同比增长11.3%；归属上市公司股东净利润226.2亿元，同比上升0.4%。2021年，万科净利润同比下降45.75%。1年时间，万科董事会主席郁亮兑现了业绩止跌回升的承诺。

  “今年我们相信，万科经营服务业务整体营业收入还会有两位数增长，利润会从去年零增长开始正向贡献。”郁亮说。

  这次发布会上，郁亮没有过多贩卖焦虑。他说：“房地产市场仍处在温和复苏阶段。只要外部环境不发生突发性变化，一段时间内，每年12亿平方米的市场需求还是有的，这就是保底线。”

  出席这次发布会的还有万科集团总裁祝九胜、联席总裁兼开发经营本部首席合伙人张海、联席总裁兼物业事业集团首席合伙人朱保全、执行副总裁兼财务负责人韩慧华、执行副总裁兼首席运营官刘肖、董事会秘书朱旭。

  市场没有“狂飙”，亦非“倒春寒”

  郁亮有着“猫头鹰”一样的敏锐性和警惕性，他对于市场形势的判断总是走在行业最前端。

  这也是投资者抛给郁亮的第一个问题，也是大家都非常关心的问题。

  “确实，目前市场上对于楼市有各种各样的看法。”郁亮说：“我看到有两个极端观点，一种认为市场处于狂飙阶段，第二种认为市场处在‘倒春寒’阶段。不同观察者身处不同市场，有不同的参照系，所以对市场的感受是完全不一样的。”

  对于市场上的“狂飙”观点，郁亮认为，主要是2月份新房市场表现明显回升，尤其是一二线城市，成交量环比上升46%，主要是四个因素支撑：一是去年12月与今年1月累积的购房需求在2月份集中释放；二是今年春节在1月份大家回家过年，1月份销售受到影响；三是房地产政策非常友好，购房信心有所回升；四是房价有所调整，现在是合理的买房入市的时间点。

  对于“倒春寒”的说法，郁亮认为，是由于3月份以来带看量、市场成交量都有所下降。但是从3月份周平均成交数据来看，只比2月份成交高点回落6%，且大多数时间都超过2022年同期水平。

  在郁亮看来，市场既没狂飙，也没出现“倒春寒”。“有点像今年春天的闰二月，气温稍微低了一点，但春天毕竟来了，草变绿了，花也开了。房地产市场仍处在温和复苏阶段，目前来看我们还不需要修改这个判断。”

  他认为，新房市场需求，上有天花板，下有保底线。我国商品房存量规模已经很大了，城镇人均住房面积已达40平方米，再加上过去几年大规模建设，这些房子陆续交付使用，新房市场不可能回到2021年历史峰值。但从人口流动、住房改善速度看，只要外部环境不发生突发性变化，一段时间内每年12亿平方米的市场需求还是有的，这就是保底线。

  “基于这一判断，市场短期上下波动都是正常的。作为企业需要认清大势，行业再也回不到对住宅开发过于依赖的阶段。开发经营服务并重，是必然选择，没有其他选择。”郁亮说。

  赚辛苦钱，要有耐心

  郁亮对经营服务业务充满信心。他认为，从中长期看，万科的经营服务业务处在增长轨道上，将对集团贡献更多的正向盈利。

  在郁亮看来，万科的经营服务类业务优势在于方向对、起步早、布局全、协同多。一是起步比较早，学费基本已交完；二是布局赛道比较全，各个业态都有，并在各自领域做到了数一数二；三是各个业务之间可以协同，例如，目前已经在共同参与综合性城市更新项目，共同服务大客户等。

  从财报数据看，2022年，万科的经营服务业务保持了双位数增长，全口径收入达512.6亿元，同比增长23.1%。其中，物流业务实现营收35.6亿元，同比增长17.9%；万科泊寓实现营业收入32.4亿元，同比增长12.1%；商业业务实现营业收入87.2亿元，同比增长14.3%。

  “在房地产行业新发展阶段下，经营性不动产对投资者的吸引力在明显变强。”郁亮表示，目前政策层面对经营服务类业务重视度越来越高，REITs、不动产私募股权基金、长期租赁住房贷款等都已逐步开放，融资渠道的开放将实现经营性不动产“投、融、建、管、退”的闭环。

  但他也提到，万科的经营服务业务赚的都是小钱、长钱和辛苦钱。

  “有时候我会觉得分裂，刚谈完几十亿元的合作，回头又谈个几十万元的生意。”郁亮说，我们卖房子每平方米收入约1.5万元左右，从经营业务来看，最高的是长租公寓业务，每天每平方米大概收入80元~100元钱，我们的商业每天每平方米收6元~10元钱，物流每天收几块钱，物业服务每天每平方米大概收6分~1毛钱。从几十亿元为单位，到最后以分为单位。

  “但这种业务与开发业务不一样，是滚雪球式业务，做的是存量生意，主要靠的是复合增长的力量。相信，过一段时间后，这个生意一定会对万科利润表有重大影响。我们要有耐心。”郁亮说。

  2022年度，万科提交了一份还算不错的财报。去年，万科实现营业收入同比增长11.3%，净利润同比上升0.4%；经营性现金流连续14年为正；净负债率为43.7%，处于行业低位；持有货币资金1372.1亿元，对于短期债务覆盖倍数为2.1倍。

  但问题不是没有。最明显的是销售业绩下滑。2022年，万科销售额大跌33.58%，且销售严重分化。万科上海区域销售额占比为32.7%，南方区域和北京区域的销售额占比分别是24.9%、13.7%。

  万科的拿地投资动作也进一步收缩。去年，万科累计获取新项目36个，总规划建筑面积690.2万平方米，权益规划建筑面积403.7万平方米。

  除开发业务外，有些业务也并不理想。据万物云披露的2022年财报数据，公司归属股东净利润15.1亿元，同比减少9.42%；年内利润为15.86亿元，同比下降7.5%。

  “万物云对于资本市场来说其实是一个刚出生的婴儿。对于刚刚步入资本市场的万物云来说，还有很多地方需要向资本市场学习。”朱保全表示，从公司多元客户战略来看，今天来自于非万科的项目占比已经超过67.7%，即便未来规模再大之后，多元客户策略也会让公司财报变得更有韧性。

  正如万科致股东信中所言，2023年以来商品房销售有所回暖，但还谈不上“守得云开见月明”，也不会是旧周期循环的又一次重演，开发、经营、服务并重是唯一选择。