进入4月，上市房企财报季进入尾声。

  2022年，房企在行业寒冬中艰难前行，也在不断反思和调整中成长与进步。

  截至3月31日，A股和H股累计有超过150家房企发布2022年业绩报或业绩预告，七成以上房企利润下滑，约六成的房企出现了亏损，其中不少房企是上市以来首次亏损。

  也有一小部分房企，在前所未有的行业挑战面前，扛住了压力，实现稳中有增。如龙湖，2022年营业收入和净利润均实现正增长，是为数不多的两项指标均正增长的民营房企。

  资本市场对房企的信心也有所修复。上周最后一个交易日，跌到谷底的地产股迎来一波难得的反弹，截至当日收盘，房地产板块以3.69%的涨幅领涨各行业，超百只成分股飘红。

  其中，粤泰股份、中交地产、我爱我家等多只地产股涨停，新城控股涨幅超7%，滨江集团、阳光城、招商蛇口涨幅在6%以上，华发股份、万科A等涨幅也超过5%。

  数据显示，3月以来，TOP30房企整体市值较月初提升7%，其中26家房企月末市值均较月初有不同程度的提升。

  我们认为，房地产行业的风险持续出清中，行业生态短期内进一步恶化的可能性越来越低，尤其在支持性政策持续发力的情况下，市场信心逐渐恢复，行业已经开启修复行情，房企重新站在新一轮周期的起点。

  从财报中可以看到，在2022年房地产市场供给冲击、需求收缩、预期趋弱的“三重压力”下，上市房企普遍出现营收下降，利润下滑甚至亏损的情况，整体业绩表现不佳。

  其中，雅居乐2022年全年实现营收540亿元，同比降低26%，归属母公司股东利润亏损149.8亿元。

  早在今年1月30日，荣盛发展公布的2022年业绩预告中提到，期内归母净利预亏190亿元至250亿元，亏损同比增加283.42%至404.50%。蓝光发展公布的业绩预告里，也预计亏损219亿元。

  在市场降温的压力下，部分央国企也难以幸免。2022年，华侨城实现营业收入767.67亿元，同比下降25.17%；归属母公司净利润亏损109.5亿元，同比下滑387.05%，这是华侨城上市以来首次出现亏损。

  北辰实业实现营业收入约130.0亿元，同比减少41.45%，净亏15.8亿元，这也是北辰实业近10年来归属母公司净利润首次为负。此外，五矿地产归母净亏损13.62亿港元，首开股份预亏10-15亿元。

  也有部分企业仍然在2022年“逆流而上”，收获了业绩增长，其中包括一些央国企、头部房企及部分稳健经营的民企。这些房企的共同特点是：严守财务底线、重点布局高能级城市及多元化经营，因此也表现出更高的盈利水平和更强的经营韧性。

  除了上文提到的龙湖，还有行业龙头房企万科，2022年实现营业收入5038.4亿元，同比增长11.3%；归属于上市公司股东的净利润226.2亿元，同比增长0.4%。

  绿城中国也在2022年保持稳健发展，实现年度收入1271.53亿元，同比增长26.8%；实现净利润88.95亿元，同比增长15.7%，股东应占核心净利润64.14亿元，同比增长11.3%。

  业绩明显分化是上市房企2022年财报的最大特点。“活着就是希望”。能在2022年的行业寒冬中活下来的房企，已经站在新一轮周期的起点，积极的政策信号正在持续释放，市场销售逐渐回暖，房企的销售表现已有明显修复。

  根据克而瑞的数据，3月，TOP100房企实现销售操盘金额6608.6亿元，单月业绩同比增长29.2%，环比增长42.3%，同环比保持增长且增幅较上月提升。一季度百强房企实现销售操盘金额14827.7亿元，累计业绩同比转正，增长3.1%。

  当行业进入规模缩量并出现结构性分化的发展阶段，房企在部分弱二线和三四线等低城市的存货，直接影响了房企的业绩表现。

  2022年还在积极拿地的房企，并不多。中海、华润置地、保利发展，是少数几家拿地销售比接近40%的房企。从他们投资的城市看，基本都聚焦于一二线核心城市。

  其中，中海2022年一共获取了50个项目，拿地金额1208.7亿元，排名行业第四，新增总货值2403.4亿元；权益拿地金额995亿元，为行业第三。北上广深四大一线城市新增货值在中海2022年的新增货值中占比超过4成。

  保利发展2022年拓展支出达1613亿，仅下半年就超千亿，其中核心38城拓展金额占比高达98%。

  招商蛇口去年在“强心30城”和“深耕6+10城”的投资金额占比分别达94%和90%，单城投放权益地价高达31亿元，先后获取上海10宗、深圳5宗、合肥5宗土地。

  龙湖集团首席财务官赵轶在业绩会上提到，2023年公司约97%的可售资源集中在一二线及环都市圈卫星群。2023年则尽可能优中选优，布局20个主力城市和14个机会城市。

  曾偏重三四线布局的碧桂园，也从去年开始系统性调解土储结构。碧桂园执行董事及常务副总裁程光煜在业绩会上表示，市场下行期，三四线城市的稳定性弱于一二线城市，去年碧桂园虽然新增土储不多，但7成都是在一二线，今年投资方向会聚焦一二线核心城市的核心板块。

  碧桂园计划在3-5年的时间内通过新增土储布局的调整，将一二线对三四线的货值比例从40：60提升至50：50，以支撑公司未来业绩的稳健发展。

  从2022年上市房企的财报数据中其实可以清晰地看到，布局高能级城市为主的房企，经营韧性相对较强。在市场下行周期，高能级城市的市场抗压性更强，价格更坚挺，资产减值压力小，因此对房企的销售和利润的冲击影响也相对较小。

  今年这一趋势仍将继续。根据克而瑞的数据，一季度，华润置地、保利发展、招商蛇口、建发房产及绿城中国今年一季度拿地金额均超过70亿元。且房企投资主要聚焦在核心一二线城市以及部分有人口支撑、产业支撑且市场回暖更为明显的强三线城市，仍以谨慎为主，“换仓提质”为先。

  能够在行业下行周期中实现增长的房企，大多还有一个共同点：住宅开发之外的第二增长曲线已经形成并持续发力。

  典型房企如华润置地、龙湖集团、万科、中海、招商蛇口等。华润置地2022年的租金收入近200亿，同比有10%的增长，其中购物中心的租金收入占比超8成，租金覆盖股息及利息倍数为0.99。

  在地产业务之外，龙湖的运营业务和服务业务去年收入分别是118.8亿元、116.7亿元，双双超百亿。龙湖集团董事长陈序平在业绩会上表示，未来五年龙湖的运营及服务业务的利润占比将提升至50%。

  万科董事会主席郁亮在业绩会上开玩笑：“有的时候我觉得经常会有点‘分裂’，刚谈完几十亿的合作，回头谈个几十万的生意。”经营类业务赚的就是“长钱、小钱，辛苦钱”。

  郁亮举例，公寓每平米每天收入80-100元，商业每平米每天收入6-10元，物流每平米每天1元，物业每平米每天6分到1毛。从几十亿单位变为以分为单位。

  相比其他同行，万科早在8-10年前就开始布局经营服务业务。2022年，万科经营服务业务全口径收入首次突破500亿元，达512.6亿元，同比增长23.1%。

  中海2022年来自商业物业的营收达52.6亿元，在营自持甲级写字楼达56栋，购物中心23座。2022年新增 15 个运营商业项目，新增商业运营建筑面积 88 万平方米。

  招商蛇口也将原来的三大主业调整为三类业务，即开发业务、资产运营、城市服务，着力构建租购并举、轻重结合的业务结构，聚焦培育公司的第二增长曲线。

  随着物流、商业、保租房REITs和不动产私募投资基金的支持利好政策陆续出台，经营性不动产实现“投融建管退”闭环，给这些业务的加速发展带来了可能。

  这些房企能够穿越周期，都得益于早早开始在经营服务业务上开始布局，并从开发思维转向经营思维，用持续稳定的现金流维持企业的运转，减少对外部资金的依赖，也提高了企业对抗风险的能力。

  企业经营是一场马拉松，最重要的不是谁跑得最快，而是谁能坚持到最后。

  我们必须要清醒地认识到，高歌猛进的高周转模式已经不再适用，房地产开始步入管理运营的红利时代。

  商业运营和物业服务等经营性业务，能够取得长期稳定的现金流，相对不受宏观波动的过多影响，这种模式在香港和新加坡的发展商身上都获得了验证，在资本市场上的估值也更为可观。

  今年，房企对市场的判断是积极正面的，这也成为房企2023年风险出清、轻松向前的底气。