绿城要走什么样的路，张亚东心里比任何人都清楚。

  房地产行业发展至今，行业市场环境和企业发展逻辑都在发生变化。在8月28日绿城中国控股有限公司（以下简称“绿城”，3900.HK）召开的2023年中期业绩会上，绿城中国董事会主席张亚东再次强调，现在房地产行业出现了4个变化：从增量时代发展到了存量时代；供求关系从供大于求发展到供小于求；市场结构从刚需为主的阶段发展到了改善为主的阶段；房屋功能从金融属性回归到居住属性。

  在这四个变化中，张亚东称：“绿城也占了先机，都在往好的方向上发展，这给了绿城很大底气，也给了我们很强的信心。”

  但面临复杂的行业现状，张亚东认为，绿城“既要低头拉车，更要抬头看路”。

  “抬头看路就是要看到2025年的时候，公司应该有一个什么样的市场定位，给自己一个什么样的自画像，在战略中有一个很形象的定位。”在张亚东看来，绿城的自画像就是做TOP10中的品质标杆。

  在此次业绩会上，张亚东也更加详细的解释了绿城这一目标的含义。

  主要包括两个内容，一个是定量，一个是定性。TOP10就是定量，品质标杆是定性。前者主要反映在规模上，对应几个指标：一是销售总规模，二是投资规模，三是权益规模；后者就是品质，张亚东认为，绿城的品质不单指产品品质，而且是全方位的品质，包括投资品质、运营品质、财务品质、管理品质、组织品质等。

  在高质量、全品质发展要求的指引下，今年上半年，绿城全口径销售额达到1342亿元，同比增长19%，规模保持在行业第一梯队；股东应占利润为25.45亿元，同比增长41.3%。

  受市场下行影响，绿城上半年收入同比减少11.98%，毛利也同比减少11.68%，但整体瑕不掩瑜，投资者对绿城上半年的成绩也较为认可，截至8月28日收盘，绿城的股价上涨近7%。

  投资：谨慎中有机会

  今年上半年，绿城新增项目19个，总建筑面积约257万平方米，集团承担成本约251亿元，平均楼面价约每平方米12233元，预计新增货值达571亿元。

  绿城上半年投资重点聚焦在一二线城市核心板块，新增货值中杭州、西安、宁波、苏州等一二线城市占比达89%；此外，绿城还在一些优质的三四线城市开展“狙击式”投资，在嘉兴、台州、绍兴等地补充土地储备。

  值得注意的是，今年8月1日和2日，绿城相继在杭州和上海拿下4块土地，且多是摇号获取，总投资额超180亿元，对应货值达到280亿元，外界在感叹绿城好运气的同时，也担心其连续拿地是否存在资金压力。

  在此次业绩会上，绿城管理层也对此作出了回应。

  “确保资金安全永远是公司的第一原则，这是底线。”绿城中国执行董事及行政总裁郭佳峰表示，绿城每个阶段买地的额度都是通过谨慎的现金流模型测算排布而成，根据实施的销售情况以及对市场后续判断，以比较谨慎的角度来实施更新。

  郭佳峰表示，绿城买地策略一直没有变，之所以让大家感觉近期买地比较多，是因为上半年拿地比较少，直到3月29日才拿到今年的第一块地。

  今年上半年，绿城权益土地款为251亿元，相比去年同期304亿元，同比下降了17%，但上半年自投权益销售额为633亿元，同比增长了40%。且今年上半年销售回款率是109%，销售回款金额为销售额的1.1倍，上半年权益土地获取金额占权益回款金额的36%。绿城主要布局在一二线城市，地货比超过60%，工程及费用占比相对比较低。

  由于上半年投资强度处于较低水准，考虑土地款支付后，绿城前6月经营性现金流有171亿元，这就为下半年投资留出了充裕空间。

  对于下半年的市场，郭佳峰认为，从需求端来看，会比较谨慎，但对于绿城也是一个机会，绿城仍然会坚持精准投资，按照公司的现金流，根据销售、融资情况安排投资分布。同时，我们一定会评估好风险与发展的关系，全年净资产负债率严格控制在80%以内。

  2023年销售额将与去年3000亿元大体相当

  当前，房地产行业依然面临比较困难的局面，绿城的应对方式就是不断进行战略升级和战术精进。

  今年上半年，绿城实现全口径销售额1342亿元，同比增长19%，自投销售982亿元，同比增长16%，权益比上升11%达到64%。此外，今年上半年，绿城所有项目首开去化率达到62%，比2022年提升7%，销售综合回款率达到109%。

  在业绩会上，绿城管理层表示，今年销售策略非常有效，同时行业地位进一步得到稳固，保障了现金安全和资金来源。一二线城市的销售占比达到85%，上半年新拓的项目在今年的转化率达到61%，上半年所拓的项目一二线城市占比接近90%。

  对于后续的销售支撑，绿城也较有信心。绿城管理层从目前的情况预计，2023年销售额会和2022年的3000亿元大体相当。

  一方面，绿城前8月全口径销售额和去年持平，8月属于新盘供给较少月份，而9月至12月，新推货值较充足，质量较高，全年整体销售有保障。

  另一方面，截至8月25日，绿城近期在上海、杭州等地增加的1005亿元货值，有将近一半预计可以在年内转化成当年销售，进一步保障年内推货货量，确保销售目标达成。

  具体从数据方面看，截至2023年6月30日，绿城自投项目可售货值约1955亿元（不含2023年下半年新获取项目当年可推盘货值），叠加8月25日之前自投项目的当年供货，自投项目总供货货值达到2135亿元。

  可售资源分布上，杭州将近300亿元，宁波、西安160亿元至180亿元，上海、北京、天津为110亿元至120亿元。可以看出，长三角占半壁江山，可售货值1068亿元，占比达到55%。

  供给端准备好了，接下来就看需求端。

  据绿城管理层介绍，结合目前对于所有项目的来访和成交数据看，我们认为7月份已经阶段性完成筑底，从8月份的成交来访情况看，市场在缓慢回升。

  但对于下半年的市场，绿城方面也表示，会保持谨慎乐观的态度以应对市场变化。