今年的中报季，仍坚持召开业绩会的民营房企寥寥可数，美的置业控股有限公司（以下简称“美的置业”，03990.HK）是其中之一。

  8月初，碧桂园宣布面临短期流动性压力，令民营房企的资金安全再度被放到聚光灯下审视。在8月30日的业绩会上，美的置业董事会主席郝恒乐直言：“最近对于公司存量的信用债等，我还是比较关注。总的来说有压力，但是目前来说，对于美的置业我们是不担心的。”

  业绩公告显示，该公司一年内到期的有息负债为124亿元，今年内需到期兑付的公开债务仅8.4亿元，压力主要在明年。郝恒乐表示，中央对民营企业的支持在金融端等方面不断强化，美的置业有信心能得到金融机构的融资支持。

  他强调，信用是美的置业的底线，“任何方面出问题，公司的信用都不能出问题。”

  加速去化 坚守价格

  从业绩数据来看，今年上半年，美的置业稳住了营收和销售的指标，但盈利能力还是受到了行业下行的影响。

  期内，该公司实现合约销售金额约405.6亿元，较去年同期的400.3亿元，增长约1%，实现收入363.35亿元，同比上升14.8%，毛利47.92亿元，同比下降15.5%。公司拥有人应占利润7.82亿元，同比下降49.2%。

  今年上半年，美的置业的毛利率为13.2%，同比下降了4.7个百分点。该公司首席财务官林戈表示，任何一个行业在供给侧改革的过程中一定会出现这样那样的调整，美的置业的毛利和利润水平也在接受行业的挑战。他解释，公司集中资源深耕战略城市，把以前想用时间换空间的物业变成现金流找机会，交替的过程中，不排除毛利率会受到一定的影响，“如果市场能够好，我认为毛利率会变成U字型的水平线。”

  就行业形势而言，郝恒乐认为，目前整个房地产行业仍处在深度的调整期，市场景气度比较弱，“我认为核心的东西还是现在整体的存量比较大，需求相对比较弱。”他表示，市场层面真实的需求是绝对存在的，消费者有需求但是不愿意出手，不仅仅是价格和购买力的问题，更多是心理和预期的问题。今年，从中央到地方都出台了需求端的政策，“推出的政策非常具体，力度很大，对于未来的市场肯定会有一些作用，但是会有一个过程。”长期来看，“公司有绝对的信心，不管怎么样的调整，机会一定大于挑战。”

  具体到今明两年的销售策略，郝恒乐表示，美的置业手头上的存量项目资源还是比较充足的，能够支撑未来两年合理的销售规模和市场份额。“当下要加快销售去化和销售回款，做储备结构性的调整，加快对滞重库存的去化。”价格方面，他认为，目前房地产市场有三股力量在坚守价格，除了国企央企，还有稳健的民营企业和债务违约企业。“我们主流的民营企业还是守住了持销物业的价格，个别的尾盘，结构不好的业态会一盘一策。”而暴雷企业选择的策略也是保资产，守价格。“需求端来说，市场调一点价格，对流量的改善也没有太多的改善，这不仅仅是销售价格的问题。未来的预期和信心是主要的因素。第二个因素是产品，产品结构足够好，产品力足够强，高价客户也愿意来。整个市场的力量不是降价的趋势主导，是稳价、守价的趋势主导。”

  守信用底线 调资产结构

  在行业规模增长放缓的大趋势面前，美的置业也在持续的降杠杆。“从去年到今年，公司在降杠杆方面成效显著，提升了安全度。只有公司是安全的、健康的，才能抓住未来，分享未来调整机会过后的红利。”郝恒乐表示。

  林戈则形容美的置业是如履薄冰的在应对行业变化，“我们坚持做24个月的流动性预警，这是非常好的策略。”据了解，2021年底至今年上半年，该公司的有息负债减少了148亿元。截至2023年中期，美的置业的有息负债总额438亿元，一年内到期的有息负债为124亿元，剔除受限制现金的现金短债比为1.49，净负债率下降至39.8%，扣预资产负债率也下降至67.9%，加权平均融资成本为4.68%。

  “开发贷、按揭业务非常顺畅，我们有金融、银行端的支持。信用方面，目前我们无论是发债还是中票，都是民营企业里面的佼佼者。“对于美的置业的融资表现，林戈还是比较满意的。

  “保信用”是美的置业的重要目标，保资产价值也是。今年上半年，该公司在广州、佛山、长沙新增了项目储备，权益货值38亿元，同时退出部分弱三线和和四线城市，减少权益货值3.8亿元。自2021年以来，该公司已经清退了23个低量级城市的项目，权益货值减少33亿元，于二线及以上城市收购了17个项目的股权，增加94亿元的权益货值。

  截至2023年6月，美的置业的土地储备面积权益比提升至72%，较期初上升3%，其中二线及以上城市的占比为67%。

  “退和收是按照公司的战略算大帐，快速进行解决，快速推进，形成公司的风险控制。”郝恒乐认为结构性的机会持续存在，因此，美的置业接下来新增的土地首先是定底线，在底线之上，能获取就获取，不能获取绝不突破底线。同时结合存量和目标核心城市的存销比，以及现金流状况去进行新的土地增补。

  为了进一步提升投资的安全系数，美的置业还将不断做减法，加快低能级城市项目出清的力度。据美的置业副总裁王全辉透露，接下来的一两年，该公司将坚定执行城市布局升级的战略，“让布局更加清晰，让管理难度不断减少。”