“最近几年，市场可以看到绿城中国的权益、利润都在不断增长，但改革并不是容易的，也请大家给予耐心，我们会坚定的向目标方向前行。”面对关于2024年绿城中国控股有限公司（以下简称“绿城中国”，3900.HK）发展的提问，绿城中国董事会主席张亚东回应。

  3月25日，绿城中国举行2023年度业绩发布会，张亚东携一众高管出席，包括执行董事、副总裁李骏，执行董事、执行总裁周长江，执行董事、行政总裁郭佳峰，执行董事、执行总裁耿忠强等管理层。

  过去一年，绿城中国营业收入同比微增3%至1313.8亿元，净利润同比上升13.15%至31.18亿元，相比行业内多数企业，绿城中国这份成绩单可圈可点。但在整体大势下，绿城中国也有部分指标出现下降，例如毛利率下降至13%；同时，根据外部环境变化计提了20.35亿元资产减值拨备。

  “一方面是整体市场下行及限价影响，导致售价不及预期；另一方面集团在拿地策略上聚焦一二线城市，对项目的安全性及抗风险能力要求较高，毛利率相对偏低。”耿忠强表示。

  对于2024年发展，绿城中国也给出了规划，一是持续改革，实现企业全品质、高质量、可持续发展；二是做好产品，将产品优势转化为财务指标；三是做好投资，预计新增货值1000亿元左右，销售目标争取与2023年持平。

  “2024年的投资工作比较难做，我们当然也想求得更好更快的发展，希望能够超过去年，但是综合分析下来今年市场会面临比较大的挑战。”郭佳峰坦言。

  毛利率下降至13%

  最近几年，由于房地产市场进入下行区间，房企的销售额和销售价格双重承压，多数房企都将眼光聚焦于安全性更高的一二线城市。这样的城市土地市场竞争激烈，项目利润相对微薄，在此情况下，房企的毛利率也随之下行，绿城中国也未能独善其身。

  根据其财报数据显示，2023年，绿城中国毛利率为13%，相较2022年的17.3%下降4.3个百分点。

  在业绩会上，绿城中国管理层也对此问题做了回应。

  耿忠强表示，公司毛利率下降主要是因为2023年结转的物业大部分来源于2020年和2021年获取的土地，2021年下半年起房地产市场整体下行严重，绿城中国也存在部分项目售价或流速不及预期的情况；另一方面，公司在拿地策略上，聚焦一二线城市，对项目的安全性及抗风险能力要求较高，毛利率相对偏低，比如杭州核心区域地价已放开但房价还未放开，这就导致了毛利率偏低。

  耿忠强继续补充道，已售未结的项目毛利率整体比目前开发物业的结转水平要高，但根据这几年的投资策略，我们还是以安全作为拿地时的首要考虑因素，所以毛利率不会特别高，整体仍然是15%不到。虽然如此，但因为安全性有了，项目销售很快，最终结转量有保障。

  “2024年预计毛利率还是处于底部区间，但随着2022年及2023年获取的项目逐渐交付，未来公司的净利润及毛利率都会有所好转。”耿忠强表示。

  2023年，根据外部环境变化，绿城中国共计提20.35亿元的资产减值拨备，主要包括物业减值13.08亿元、投资性物业的公允价值变动损失3.52亿元、往来款减值2.3亿元等。

  耿忠强解释称，物业减值主要是房地产市场下行，项目中部分业态销售价格不及预期，如盐城晓风印月、奉化凤悦印湖和桐乡凤栖春澜等。另外，投资性物业的公允价值变动损失主要是写字楼租赁市场低迷，济南金融中心、大连深蓝国际等写字楼公允价值下降所致。未来公司会随着市场变化做出相应的处理。

  预计新增货值1000亿元

  2023年，绿城中国参与了近200场土拍，全年新增项目38个，总建筑面积约557万平方米，权益地价595亿元，平均楼面价约每平方米14231元，预计新增货值1425亿元，超过2022年。

  这些新拓项目中，一二线城市货值占比84%，北京、上海、杭州三城新增货值约823亿元，占比58%。

  聚焦一二线重点城市进行投资的策略，也为绿城中国在销售方面带来了实打实的助益。2023年绿城中国在杭州市场实现合同销售631亿元，在上海市场实现全口径销售额208亿元，在西安实现合同销售额124亿元。

  加之天津、长沙、济南等城市的助力，绿城中国2023年实现总合同销售额3011亿元，其中来自自投项目的合同销售金额约1943亿元，对应权益销售额1276亿元，同比增长4%，权益比提升至66%。2023年的新增项目中，公司平均权益比进一步提升至约74%。

  谈到2024年的投资铺排，郭佳峰表示，公司也想寻求更好的发展，希望能超过2023年1425亿元的新增货值，但根据综合分析来看，今年市场可能会面临较大挑战，权衡之下预计2024年将新增1000亿元左右，且将视销售及现金流情况安排。

  郭佳峰也透露，今年3月至5月，上海、杭州、北京等地区仍有优质土地在等待拍卖，绿城中国也一直在关注。

  当下，销售仍是房企各项业绩指标的基础，业界对于房企的销售走势较为关心。

  对此，郭佳峰表示，一季度特别是一二月份回调比较大，新房市场低迷是2023年四季度市场情况的延续，市场整体仍在筑底震荡。2024年预计将会是各方面调整的大年，包括政策、市场、需求等，整体趋势上可能会进入缓慢复苏的进程。三月市场总体有所好转，但很难判断四月、五月及往后的销售形势。综合考量下，绿城中国将更加看重权益销售，在充满挑战和更加不确定的市场，争取与2023年销售持平。

  持续改革

  近年来，随着房地产行业进入深度调整，行业探索新模式加速，在张亚东看来，房地产企业的新发展模式就是“四个分化”和“四个变化”。

  “四个分化”即市场、资源、企业、产品的分化；“四个变化”是发展阶段从增量时代变为存量时代，供求关系从供不应求变为供大于求，市场结构从刚需为主变为改善为主，房屋功能需求从金融属性回归居住属性。

  在此次业绩会上，张亚东也再次强调了上述观点。他表示，在“四个分化”和“四个变化”中，绿城中国均处于好的、正确的一侧，这也保证了绿城中国在近几年发展中处于有利位置。特别是最近中央提出了保障房+商品房、刚需+改善的结构布局，这是房地产行业发展的前景所在。可以预见的是，不管是市场分析还是政策引导，对绿城中国而言是有利的。

  即使如此，绿城中国不能懈怠，张亚东认为：“改革，应该永远在路上。”

  他进一步表示，现在整体市场的好坏，例如三四线城市发展情况，与绿城中国的布局和战略关系不大，业界更应关注绿城中国目标市场的好与坏。目前来看，这些市场都是稳定的，甚至是向好的。在这样的发展环境中要让自身处于更加有利的位置，靠的是公司内部持续的改革、改变、改进，这也是绿城中国2024年发展的关键词。

  对于改革的目标，张亚东表示，简单说就是给投资人、给客户更多贡献。近些年，公司积极推动发展模式由以“扩量”为主的粗放式发展，向以“提质”为主的内涵式发展转变，实际上就是增加权益、增加营业收入、增加利润。

  说到此，张亚东也拜托大家一定要有耐心，绿城中国的权益占比一直在成长路上。管理层也在持续努力提升经营管理水平，坚持全品质发展，希望通过努力都展现到业绩提升上来。