中交地产交出的2023年成绩单并不理想，同比上一年“由盈转亏”。

  4月7日，中交地产发布2023年年度报告，报告显示，2023年1~12月，公司实现营业收入324.68亿元，较上年降低15.59%；实现归属母公司净利润-16.73亿元，同比下降5020.59%。

  这也是自2019年起中交地产归属母公司净利润连续第5年下滑。

  中交地产方面认为，导致2023年归属母公司净利润亏损的原因有三点：一是2023年度达到交付条件的货值较上年同期有所减少，公司房地产销售结转收入较上年同期减少；二是受公司结转项目结构变化等因素影响，公司房地产开发业务本期交付项目的毛利率较上年有所下降；三是公司部分房地产开发项目存在减值迹象，报告期计提金额同比有所增加。

  销售下滑去化难

  2023年中交地产的销售面积和销售金额全面下滑。

  年报显示，公司在2023年1~12月（全口径）实现签约销售面积179.66万平方米，较上年同期降低8.23%，实现签约销售金额373.61亿元，较上年同期降低18.57%，销售回款449.79亿元，较上年同期降低0.23%；公司在2023年 1~12月（权益口径）实现签约销售金额273.56亿元，较上年同期降低7.78%，销售回款328.81亿元，较上年同期增加12.87%。

  曾经的“豪言壮语”犹在耳畔。

  “2020年冲刺500亿元2023年远在千亿元之上。”中交地产董事长李永前曾制定过一个销售目标。

  由这个目标带来的是中交地产从2020年开始的高歌猛进、逆势扩张。

  2020年，中交地产共计拿地635.59万平方米，较上年增长176.9％，土地购置总价款535.8亿元，权益价款252.54亿元。2021年中交地产实现销售收入560亿元，却将388亿元用于拿地，拿地销售比高达69.29％。2022年，中交地产新增土地储备项目11个，占地面积59.67万平方米，计容建筑面积128.64万平方米，土地价款为234.37亿元，权益价款为109.55亿元。

  公开资料性显示，中交地产在2013年到2016年的4年时间里，拿地总额才近109亿元。

  逆势扩张一度让中交地产的销售额迈上新台阶，也为其带来了不小的去化难题。

  中交地产曾在2023年发布的公告中披露，随着公司业务规模的持续扩大，公司存货规模持续快速增长。“公司存货的变现能力直接影响到公司的资产流动性及偿债能力，如果公司因在售项目销售迟滞导致存货周转不畅，将对偿债能力和资金调配带来较大压力。”

  根据历年年报，截至2020年末、2021年末、2022年末和2023年末，中交地产存货账面价值分别为720.35亿元、1088.94亿元、1069.43亿元和932.56亿元，占资产总额的比例分别为72.39%、76.71%、77.89%和76.04%。

  “增收不增利”也成为近几年围绕着中交地产的一大标签。

  2018年~2022年的5年时间里，中交地产营业收入从89.48亿元一路高升至384.67亿元，归属母公司股东净利润反而从8.1亿元下滑至5.4亿元、3.47亿元、2.36亿元和0.34亿元。

  到2023年，中交地产的营业收入进入下滑区间，归属母公司净利润则出现亏损。

  与此同时，中交地产的毛利率也呈现下降趋势。2020~2023年，中交地产毛利率分别为26.52%、22.91%、13.43%和10.46%。

  对于这些情况，在去年的业绩说明会上，中交地产管理层表示，近几年因为拿地成本不断提高以及销售端限价等因素影响，公司部分项目毛利空间有限，盈利空间也出现了一定程度收窄。

  值得注意的是，在2023年，中交地产已经大幅降低了拿地的数量。

  年报显示，2023年，中交地产仅在成都及合肥新增了土地储备项目，占地面积9.71万平方米，计容建筑面积21.53万平方米，土地价款27.7亿元。

  截至报告期末，中交地产持有房地产项目为117个，土地总面积1071.4万平方米，在建及待建面积1200.98万平方米。

  代建业务有所突破

  也有指标正在改善。

  尽管营业收入减少，但随着支付的土地款等减少，近两年中交地产经营活动产生的现金流量净额大幅改善。

  中交地产2020年度经营活动产生的现金流量净额为-187.4亿元，2021年度为-44.52亿元，2022年实现大幅扭转，为正值29.35亿元，2023年度则增长至70.49亿元。

  债务方面，2023年，中交地产资产负债率85.59%，较上年减少0.54%；流动比率于报告期末为1.92，同比增加9.09%。

  作为央企，中交地产在2023年也保持着贷款偿还率、利息偿付率均为100%。

  值得一提的是，李永前曾在绿城中国任职5年，对于绿城在代建方面的发展有清晰的认知。近几年，中交地产也希望在代建业务方面有所突破，但进展却较为缓慢。

  从2023年年度报告上看，中交地产营业收入主要来源仍是房地产业务，主营业务构成未发生重大变化。

  根据年报，中交地产房地产销售收入占营业收入比重为99.27%，房产租赁收入占营业收入比重为0.28%，物业管理收入占营业收入比重为0.03%，其他收入占营业收入比重为0.42%。

  2023年年中，中交地产在定增回复函中表示，最近3年，其代建业务收入为0.105亿元、0.1155亿元及0.2477亿元，占当期营业收入比重约为0.1%，占比较低；代建业务毛利率为57.56%、35.39%及-4.55%。

  到2023年，中交地产代建业务新签货值114.63亿元，实现代建回款0.52亿元。这一数据较过去几年已有进步，但“存在感”仍不强。

  2024年，中交地产在代建业务上又有了新动作。

  春节假期后，中交地产旗下代建平台中交管理宣布，成功中标汕尾市城市运营投资有限公司所属“愉憬湾”项目全过程代建代管，年内首子正式落地。

  据了解，该项目起初由万德隆集团、阳光城共同打造，汕尾市区“三旧”改造中“一带两核”的重要核心区域，总占地约15万平方米，总建筑面积约110万平方米，曾被冠以“汕尾城市封面”光环，但在疫情影响与资金压力下，项目几经辗转，最终改由汕尾市城市运营投资有限公司百分之百控股，并最终引入中交管理进行代建代管。

  在年报中，中交地产还表示，公司面临着主营业务整体毛利率有所下滑，产品溢价能力还不足；资产负债率偏高、商业运营整体专业能力偏弱等内部风险。

  对此，中交地产表示将采取一系列应对措施：投资进一步向核心城市和区域聚焦，突出效益优先，实现高质量投资拓展，探索新的增长点，做好项目全生命周期管理和全成本管控，向管理和品质要效益；持续优化融资结构，采取多元化融资方式，控制有息负债规模的增长速度；加强协同，落实成本管控，有效提升项目整体开发运营能力；强化财务管理，做好风险防控，增强公司抗风险能力。

  当前，房地产市场恢复仍依赖于购房者预期修复程度。

  对此，中交地产表示，将紧跟政策导向，分析趋势，因城施策，聚焦主营业务可持续发展和资金流安全；提升运营质效，创新业务发展模式；严控成本管理，提高品牌竞争力；推动资本运作，优化公司资本结构，积极寻求公司主营业务高质量发展和增长。