曾经风光无限的港资地产巨头，如今也扛不住市场压力，开始亏钱了。

  近期，多家港资房企披露2024年半年度业绩，盈利均呈下滑或亏损状态。作为香港最大地产商之一，长实集团上半年收入与利润双下滑，其中收入220.08亿港元，同比下降10.55%；股东应占溢利86.03亿港元，同比下降16.7%。

  另一大港资地产巨头，恒基兆业2024上半年亏损6900万港元，比去年上半年1800万港元亏损额进一步扩大。香港置地上半年归属母公司净利润为-8.3亿美元，亏损面亦扩大。

  港资商业地产“大哥”恒隆地产，上半年营业收入同比增长16.7%至61亿港元，但净利润大跌56%至10.6亿港元。收租“龙头”太古地产也不例外，其上半年股东应占溢利17.96亿港元，同比减少19%。

  九龙仓旗下两家上市平台，九龙仓集团和九龙仓置业2024上半年分别亏损26.73亿港元、10.52亿港元；一改去年同期盈利6.96亿港元与18.05亿港元的局面。

  内地房地产市场调整压力还是蔓延至了港资地产商。是收缩内地投资还是伺机抄底？港资地产商内部出现了不同的选择。不同于李嘉诚抛售与撤离内地的投资策略，太古地产、恒隆地产等港资地产商表示，长期仍看好内地市场，并将继续加大内地投资。

  业绩集体下滑

  港资地产商的业绩正在集体下滑。

  长实集团2024年中期业绩显示，上半年度已确认的物业销售收入46.35亿港元，同比大幅下降48%，但还是赚到了86.03亿港元净利润。这得益于长实集团多次打折卖楼，上半年其先后打折销售香港洪水桥项目、屯门飞扬项目、广东东莞海逸豪庭项目。其中，东莞海逸豪庭项目均价从高点的3万多元/平方米降到1.4万元/平方米，降幅超50%。

  “由于过去一段时间集团较少投得地皮，对上半年物业销售下跌不会感到意外。在多变的环球营商环境和地缘政治状况以及高利息环境的挑战下，这是一份很不错的业绩。”长实集团主席兼董事总经理李泽钜在业绩会上说。

  部分港资房企计提了大量减值拨备。香港置地上半年亏损额扩大至8.3亿美元，主要由于内地发展物业一次性拨备2.95亿美元。值得注意的是，近两年，香港置地一改之前不紧不慢的步伐，在内地布局明显加快，尤其是在重庆和上海。

  销售收入下降的同时，占港资房企营业收入大头的租金收入也在缩水。如恒隆地产位于香港岛办公楼组合收入下跌约14%；九龙仓置业旗下海港城和时代广场的写字楼部分，收入分别下跌2%、8%。多家港资房企财报显示，因供应过剩、需求不足等原因，香港写字楼市场颇不景气，租金收入有所降低。

  在恒隆地产的营业收入版图中，物业销售收入为12.28亿港元，物业租赁收入下降7%至48.86亿港元。在物业租赁板块，内地业务收入下滑6%至33.38亿港元，香港业务收入下滑8%至15.48亿港元。内地业务无疑是恒隆地产的核心所在。恒隆地产在内地的高端商场主要分布在上海、沈阳、无锡、武汉等城市。

  恒隆地产对此表示，2024 年上半年对香港而言别具挑战。一方面，零售市场受消费和旅游模式转变冲击；另一方面，办公楼市场亦因供需失衡导致租金下行。

  “虽然目前部分香港写字楼、商场在以低价提高出租率，但空置率仍处在高位。”一位港资企业人士称。

  房地产行业下行大背景下，投资物业价值亦遭遇大缩水。

  “复苏停滞、拖低物业估值”，这是九龙仓置业给自己的2024年中总结。在计入投资物业重估减值后，九龙仓置业股东应占溢利亏损10.52亿港元；若剔除此因素，公司整体营收、盈利基本与去年同期持平。九龙仓置业认为，投资物业公允价值大幅缩水，是公司上半年业绩由盈转亏的主要原因。

  作为港资商业开发商“小弟”，瑞安房地产上半年股东应占净利润不超1亿元，而去年同期为6.18亿元。瑞安房地产认为，净利润下跌主因是报告期内住宅竣工量下降，导致物业销售确认收入和利润减少。虽然公司目标是在今年下半年将武汉天地云廷三期住宅竣工并交付买家，但预计2024年住宅竣工整体水平将低于2023年同期。

  罕见出现扭亏为盈的是新鸿基地产，2024上半年其股东应占综合溢利不超过8000万港元，而去年上半年亏损2.88亿港元。不过，这一溢利主要由于金融工具净亏损减少，并非来自经营层面的改善。

  相关研究机构人士分析称，部分港资房企业绩出现下滑，主要是受内地房地产市场调整影响，比如九龙仓、恒隆地产等业务收入70%来自内地，新世界物业销售额一半来自内地。他预计，港资房企业绩挑战可能会持续一段时间，内地业务收入占比越大，受到的影响越大。

  收缩还是伺机抄底？

  相比内地房企已持续两年多缩表，港资开发商在内地所受冲击才刚刚开始。受此影响，部分香港“老钱”在内地的投资或将开启放缓模式。

  九龙仓集团在过去几年就停止了在内地的拿地动作，该集团主席吴天海在中期业绩会上表示，暂时未看到适当的投资机会。今年初，新鸿基地产核心管理层上海考察项目之后，也已决定暂缓徐家汇中心的开发速度。

  九龙仓置业在财报中表示，内地正面对房地产行业的高杠杆和高库存，以及消费意欲减弱和储蓄率上升等挑战；香港方面，港元走强和金融状况偏紧亦阻碍经济复苏。集团会继续审慎理财，在经济逆境中把握机遇，提升业务表现。

  恒隆地产则希望通过各种措施，数年后可将债务水平降至30%或以下。恒隆地产管理层认为，现时营商务必谨慎，并不是扩张的好时机。

  香港置地方面透露，其正在对其整体业务战略和商业物业进行全面的战略审查，预计将在2024年底前完成。有分析称，此举说明香港置地正在重新评估其发展战略，不排除放缓脚步可能。

  瑞安房地产则明确表示，考虑到内地房地产市场仍然疲弱，以及离岸贷款市场存在失衡，公司对近期业务前景保持谨慎态度，基于房地产行业整体流动性可能仍维持紧张。公司将继续审慎管理财务，采取最佳策略，以维持长期增长。

  虽然李嘉诚在内地房地产市场撤出，但在香港等地房地产依然加持。李泽钜在长实集团中期业绩会上表示，香港市场的变化往往非常迅速，历史经验表明，赌香港长期差的人通常会失望，因此长实集团仍有兴趣在香港参与新项目投标。

  随着内资房企遭遇资金压力，一些老牌港资房企则积极把握时机，加码内地市场。上半年，九龙仓、太古地产、新世界发展、嘉里建设、嘉华国际等仍在内地一线核心城市拿地扩张。从市场表现来看，上海、北京等城市豪宅市场走出独立行情，利润率仍很可观。

  恒隆地产透露，将在宏观挑战下重整增长动力，多城市布局战略正发挥有益作用，待市场信心回暖，理想业绩将不难实现。

  太古地产此前宣布千亿港元投资计划，到今年一季度时已有超370亿港元投资内地，投资区域集中于北京、上海、广州等一线城市，同时仍在区域性潜力城市试水，如西安、三亚等。太古地产表示，会继续在一线及新兴一线城市物色项目发展机遇，在2032年前把内地的总楼面面积增加一倍。

  审时度势，危中寻机，香港“老钱”的态度一定程度上代表着某些信心，它们的稳定对内地楼市和经济稳定都很重要。