广州市住房和城乡建设局关于印发广州市直管房租赁管理办法的通知

穗建规字〔2023〕11号

各有关单位:

  现将《广州市直管房租赁管理办法》印发给你们，请认真贯彻执行。实施中遇到问题，请径向市住房和城乡建设局反映。

广州市住房和城乡建设局

2023年10月7日

广州市直管房租赁管理办法

  第一条  为规范直管房租赁管理，在发挥直管房社会保障效用的同时实现资产保值增值和有效配置，根据有关法律法规，结合本市实际，制定本办法。

  第二条  本办法所称直管房，包括越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔六区范围内，由市、区两级住建房管部门管理的直管公产、经租产、代管产、托管产等类别的房屋。纳入保障性住房管理、划拨使用、移交国有租赁平台实施市场化运营的直管房及单位公房按有关规定执行，不适用本办法。

  直管房经营管理权限已下放区政府的，区政府指定住建房管部门以外的其他区属单位、企业经营管理的直管房，管理单位可参照本办法进行管理。

  第三条  直管房管理应遵循尊重历史、规范管理、合理利用的原则。

  第四条  市住房城乡建设行政主管部门负责统筹本市直管房管理，拟定相关政策，并组织实施本办法。

  市房屋安全管理所负责指导各直管房具体管理部门开展直管房管理工作，监督各直管房具体管理部门落实本办法，协助市住房城乡建设行政主管部门开展政策制定工作。

  越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔住建房管部门及市城市更新项目建设管理办公室为直管房具体管理部门，负责直管房的具体管理工作，可依据本区（部门）实际情况制定相关实施细则。

  公安、民政、财政、规划、消防、城管等部门依职能配合做好直管房管理工作。

  属地街、镇应当配合做好直管房日常管理及应急抢险等工作。

  第五条  直管房住宅主要用于历史租户的居住使用。

  对因租户腾退等原因空置的住宅，可用于公共租赁住房、保障性租赁住房、移交国有企业市场化运营等用途，相关直管房使用管理规定由房屋接收单位依法另行制定。

  第六条  承租直管房住宅原则上以家庭为单位，由一名具有完全民事行为能力的家庭成员作为承租人，并将其配偶、未成年子女及其他同住同户籍的近亲属申报为共同居住的家庭成员。

  前款所提近亲属因就学、服兵役等原因暂时不与承租人同住同户籍的，仍可视为共同居住的家庭成员。

  第七条  承租直管房住宅应同时满足以下条件：

  （一）承租人具有广州户籍，但本办法施行前已是直管房承租人的除外；

  （二）承租人及共同居住的家庭成员在本市范围内无自有产权住宅或自有产权住宅家庭人均建筑面积不足15平方米；

  （三）承租人及共同居住的家庭成员在本市范围内未享受过购买共有产权住房、解困房、安居房、经济适用住房、拆迁安置新社区住房、落实侨房政策专用房等购房优惠政策；

  （四）承租人及共同居住的家庭成员在本市范围内未享受广州市公共租赁住房保障（含住房和补贴），未承租总使用面积30平方米及以上、家庭人均建筑面积15平方米及以上（或使用面积12平方米及以上）的其他公房住宅。

  历史上承租人因夫妻双方房改面积未达标而补租直管房的，或因公私混合无法独立使用，私房住户承租直管房部位的，不受本条规定的限制。

  第八条  已以单位名义承租的直管房住宅，租赁期满后，原则上应改由实际使用人承租。存在以下情形的，可以继续以单位名义承租：

  （一）因应急安置、信访维稳等特殊原因，或因公检法、纪检、巡察、审计、国安等特殊性质工作，需要以单位名义承租的；

  （二）因征拆、拨用等历史遗留问题，需要以单位名义承租的；

  （三）有国家、省、市政策文件明确规定的。

  第九条  下列情况之一，经直管房具体管理部门核实住宅由承租人实际居住且无违反租赁合同约定、直管房相关管理规定的情形，符合直管房承租资格条件的，经承租人和共同居住的家庭成员协商一致后共同申请，可按程序办理承租人变更手续：

  （一）承租人调离本市或出国定居要求改为共同居住的家庭成员承租的；

  （二）承租人夫妻双方离婚后更改为对方承租的；

  （三）承租人承租的住房因城市建设拆迁、征收由项目单位分户（套）安置的，可以办理分户变更手续；

  （四）其他有合理理由需办理变更的。

  承租人死亡或失去民事行为能力的，共同居住的家庭成员可共同推荐一名符合直管房承租资格条件的成员为该房屋的新承租人。

  单位承租的住宅改由实际居住人员承租的，由单位和实际居住人员书面申请，并提供实际居住人及家庭成员的相关资料，实际居住人员符合本办法规定的直管房住宅承租条件的，可按程序办理承租人变更手续。

  第十条   直管房住宅承租人之间自愿协商，无违反租赁合同约定、直管房相关管理规定的情形，可共同申请互相调换房屋。区级直管房具体管理部门办理同一行政区内在管房屋调换手续，广州市房屋安全管理所办理跨区房屋调换手续。

  第十一条  个人承租直管房住宅按我市公房住宅租金标准计租。

  以单位名义承租的住宅房屋执行以下租金标准：

  （一）承租单位可以证明由固定实际使用人连续使用一年以上的，结合该实际使用人情况，按我市公房住宅租金标准计租；

  （二）无固定实际使用人的周转房，行政事业单位按我市公房住宅租金标准成本租金均价计收租金，成本租金高于我市最新公布的房屋租金参考价的，可以按我市最新公布的房屋租金参考价计收租金。非行政事业单位按我市最新公布的房屋租金参考价或市场评估价计租；

  （三）国家、省、市政策文件规定的其他住宅租金标准。

  第十二条  直管房非住宅出租应按照“公开、公平、公正”的要求，实行公开招租，但符合本办法第十三条规定的可定向出租。规划用途为住宅实际用途为非住宅的直管房，可按“一户一策”原则由直管房具体管理部门制定方案报区政府确定是否公开招租。

  直管房非住宅公开招租应当按最新公布的房屋租金参考价或以有资质的社会评估机构出具的评估价作为公开招租的标底价。经公开招租后流标的，可按不超过20%的幅度下调前次标底价继续招租。如下调幅度达到20%仍招租不成功的，由出租方委托新的有资质的评估机构对出租的物业重新进行评估，并按以上程序重新进行招租。

  第十三条  直管房非住宅存在下列情形的可以定向租赁：

  （一）行政事业单位符合国家、省、市关于政府办公用房标准的相关要求，按程序报批后承租作办公使用的；

  （二）社区卫生服务中心承租作非营利性经营用房的；

  （三）社区居委会承租作办公用房的；

  （四）街道办事处承租作为政务服务中心、党群服务中心、老人饭堂、老人活动中心、志愿者服务站等公益用途的；

  （五）直管房管理部门作办公、应急和抢险物资储存使用的；

  （六）因征拆、同一房屋公私混合等特殊情况，无法进行公开招租的；

  （七）经市、区政府批准或有其他政策文件规定可定向出租的。

  第十四条  定向租赁的直管房非住宅，按照最新公布的房屋租金参考价或评估价计租。以下情形除外：

  （一）免收租金。

  1.市级行政、公益一类事业单位承租直管房非住宅作办公使用或公益用途的（需在租赁合同中约定，下同）；

  2.直管房管理部门使用直管房作办公、应急和抢险物质储存使用的；其中，直管房管理部门办公用房符合规定面积的给予免租使用，办公用房面积超标部分按最新公布的办公用房租金参考价或评估价计租；

  3.国家、省、市政策文件规定的其他免收租金的情形。

  （二）优惠租金。

  1.非市级行政事业单位、社区居委会承租直管房非住宅作公益用途的，按照全间5元/平方米计租；

  2.国家、省、市政策文件规定的其他优惠租金的情形。

  （三）直管房的经营管理权已下放区政府的，区政府可在本办法基础上结合实际情况细化、完善租金标准。

  第十五条  各直管房具体管理部门对历史上房屋规划用途改变的直管房，按以下情形分类处理：

  （一）具备条件恢复为规划用途的房屋，恢复为规划用途使用管理；

  （二）对不具备条件恢复为规划用途的房屋，制定处理方案报区政府（市级单位按审批权限报主管部门）批准后实施，按实际用途保留使用；

  （三）未进行房屋登记或虽已登记但规划用途不明确的，按实际用途保留使用。

  第十六条  直管房以实际使用性质收取租金。如有其他相关政策文件明确标准的，从其规定。

  第十七条  直管房具体管理部门出租直管房应当使用最新印发的直管房租赁合同示范文本签订租赁合同，对房屋的基本情况、租金标准、保证金金额、租金及保证金收取方式、租赁期限、违约责任、双方权利义务以及合同解除等事项予以明确。

  第十八条  新租赁的直管房住宅按60元/平方米×使用面积的标准收取保证金，本办法施行前已收取的除外。民政部门认定的低保、最低生活保障边缘家庭、支出型困难家庭或市总工会认定的特困职工家庭可免收租赁保证金。

  直管房非住宅按3个月的房屋租金标准收取租赁保证金，若非住宅免收租金或收取优惠租金的，租赁保证金按3个月的房屋租金参考价或市场评估价计算。

  第十九条  直管房住宅每期合同的期限原则上不超过5年。

  直管房非住宅每期合同的期限原则上不超过6年，因承租方投入成本较大等特殊原因需要超过6年的，应委托中介机构进行专项论证，但每期合同最长不得超过12年。

  直管房中的文物建筑、历史建筑、传统风貌建筑，因修缮、保护等特殊需要，作为非住宅使用的，租赁期限可适当延长，但最长不得超过20年。

  对于直管房的租赁期限，国家、省、市另有政策文件规定的，从其规定。

  第二十条  直管房具体管理部门作为出租人，应当承担以下责任：

  （一）严格执行有关法律、法规和政策规定，依法办事，认真履责；

  （二）完善保密管理措施，对在直管房管理工作中获取的商业秘密、个人隐私负有保密责任；

  （三）建立直管房巡查制度并定期对辖区内的直管房进行巡查，发现房屋存在安全隐患的，应及时处理。具有重大消防安全隐患或鉴定为危险房屋的直管房不得出租；

  （四）与直管房承租人签订安全责任书，列明双方的房屋安全责任，督导承租人安全规范使用直管房；

  （五）直管房租赁合同约定的其他责任。

  直管房具体管理部门对直管房租赁、安全和修缮养护等事务性工作，可通过委托下放至区属事业单位、依法购买政府服务等形式交由相应单位办理。

  第二十一条  承租人应当与直管房具体管理部门签订房屋租赁合同，按照租赁合同约定使用房屋，承担以下责任：

  （一）及时缴纳租金和其他费用，不得擅自转租、分租、转借直管房，不得私自调换；

  （二）租赁期满，或租赁合同解除的，承租人应当自租赁期满，或收到直管房具体管理部门关于租赁合同解除的通知之日起30日内结清有关费用，交回原承租房屋和设备给直管房具体管理部门；

  （三）住宅承租人如实申报承租人及共同居住的家庭成员的信息及变动情况；

  （四）与直管房具体管理部门签订安全责任书，不得实施危及房屋安全的行为；

  （五）积极配合直管房具体管理部门开展房屋安全检查、修缮，发现直管房所属设施、设备损坏的，应当及时告知直管房具体管理部门。因承租人使用不当造成损坏的，承租人应当自费恢复原状；

  （六）发现直管房出现坍塌或其他危险的，应当立即告知直管房具体管理部门，并配合直管房具体管理部门做好安全疏散和修缮改造临迁工作；

  （七）违反租赁合同约定或有关法律法规政策的规定导致安全事故、造成财产损失的，应当承担相应法律责任；

  （八）直管房租赁合同约定的其他责任。

  第二十二条  直管房住宅及定向出租的非住宅，租赁期限届满，租赁合同终止。承租人需要继续租用的，应当在租赁期限届满前3个月书面向直管房具体管理部门申请办理续租手续。经审查后符合租赁条件的，可办理续租。

  公开招租的直管房非住宅，在租赁期限届满前6个月，直管房具体管理部门应当组织公开招租并告知原租户。在同等条件下，原租户享有优先承租权。

  第二十三条  直管房承租人存在以下情形之一的，直管房具体管理部门责令承租人进行整改并依据房屋租赁合同进行如下处理：

  （一）存在违反法律政策或合同约定的危及房屋安全行为的，承租人应当停止相应行为，恢复房屋原状，造成损失的须承担赔偿责任；

  （二）租赁期内，逾期交付租金的，每逾期1日出租人有权按拖欠租金额的百分之一向承租人收取违约金，但最高不超过其拖欠租金额；

  （三）存在其他违反法律政策规定或违反合同约定行为，但不属于本办法第二十四条合同解除情形的，由直管房具体管理部门责令承租方整改。如有经济损失的，由承租方按责任赔偿损失。

  第二十四条  直管房承租人或共同居住的家庭成员存在以下情况之一，违反房屋租赁合同约定的，租赁合同解除，承租人应当在租赁合同解除后30日内向直管房具体管理部门交还房屋使用权并搬离房屋：

  （一）承租人提供虚假信息骗取承租资格的；

  （二）住宅承租人或共同居住的家庭成员不符合承租直管房住宅资格条件的；

  （三）住宅承租人连续欠租达6个月或累计欠租达12个月的；

  （四）承租人擅自转租、分租、转借、私自调换直管房的；

  （五）承租人或共同居住的家庭成员实施危及房屋安全的行为，经管理部门提出限期整改，承租人在规定时间内仍不整改或整改未达要求的；

  （六）法律法规规定、合同约定的其他事由。

  住宅住户未签订房屋租赁合同或租赁合同到期后承租人未签订新的租赁合同，经直管房具体管理部门催告后仍不签订，或住户、承租人申请签订但经直管房具体管理部门审核不符合直管房承租条件的，由直管房具体管理部门责令住户、承租人限期搬离。

  第二十五条  应当交还房屋但相关单位或个人逾期不交还的，直管房具体管理部门按照租赁合同的约定收取房屋占用费。租赁合同未明确占用费，或未签订租赁合同的，直管房具体管理部门可以按照房屋建筑面积、最新公布的房屋租金参考价的2倍收取占用费。对有生效的司法裁判文书、存在征拆历史遗留问题、产权争议、名下无房产或名下房产无法使用等合理理由暂时无法搬迁的，直管房具体管理部门可以按照房屋建筑面积、最新公布的房屋租金参考价收取租金。生效的司法裁判文书已明确租金标准的从其标准。

  第二十六条   直管房住宅承租人违反房屋租赁合同的约定，直管房具体管理部门可以依法进行处理，直管房承租人拒不履行行政处理决定且合同内容具有可执行性的，由直管房具体管理部门申请人民法院强制执行。

  第二十七条  本办法自印发之日起施行，有效期5年。本办法施行前已签订租赁合同的按原合同约定继续履行。本办法施行前出台的直管房租赁相关规定，如有与本办法不一致的，以本办法规定为准。