中房协第二届流通与租赁委第二次主任会议线上举行

  中房协第二届流通与租赁委员会第二次主任会议10月28日下午在线上举行。会议围绕房地产市场形势分析、租赁市场热点等问题开展深入讨论。中房协流通与租赁委员会的领导和来自各地会员单位的主任近30人与会。

  中房协流通与租赁委副秘书长虞海发、刘颖分别主持会议和参与讨论、听取意见。在主旨演讲和讨论环节，专家学者、企业代表就会议主题畅谈真知灼见，分享科研成果。

  后开发时代房地产及其特征

  中国房地产测评中心专家委员会主任、上海易居房地产研究院院长张永岳教授在主旨演讲中，阐述了后开发时代及研究后开发时代的意义。他对比美国、英国、日本、韩国等典型国家案例，分别从土地、开工、销售、经济增长速度、城镇化率和人口状况对我国进行分析，认为进入后开发时代指标的理论判断，核心指标就是“房地产市场规模（新房增量）达到顶部”。从经济增速看，2011年以来，我国经济转入中增长。从城市化率看， 统计数据2019年为60.6%。从人口状况看，我国劳动年龄人口顶点是2013年。从供求关系看，户均套数超过1。从房地产业发展的规模看，近几年处于筑顶阶段，我国新房建设规模基本见顶。张永岳认为，后开发时代房地产可持续发展的空间依然存在，房地产市场结构是增量为主的市场向存量为主过渡，房地产流通方式是销售为主，同时租赁并举。新时代、新形势，准确把握后开发时代的主要特征和趋势，是我们行业持续发展的需要，也是企业健康发展的必需。

  易居企业集团CEO、中国房地产业协会房地产流通与租赁委员会执行主任丁祖昱在演讲中提出，当前行业形势有四大特征：一是政策环境，中央要稳，热点趋紧；二是行业V形反转，从20年最低到或再创新高；三是分化中聚集，城市、企业、项目涨跌互现；四是从规模到质量，降杠杆成房企短期首要任务。丁祖昱用1-9月份各销售成交量、成交走势等大数据图柱详细阐述了这四大特性。

  住房租赁市场热点及对策

  贵州财经大学房地产研究院院长、贵州省房地产交易市场董事长武廷方在演讲前，分享了一段关于贵州省社会公租房运营情况的新闻采访视频。他表示，贵州省社会公租房中心是我国第一家民营的社会公共租赁房专营公司。中心自运营以来，得到社会各界的大力支持，特别是贵州省人民政府办公厅在《关于加快培育和发展住房租赁市场的通知》文件中指出：“支持贵阳市完善‘房屋银行’租赁模式，积极培育经营住房租赁的企业，实现管理方式企业化、运作方式市场化，赋予住房租赁市场新的生命力。”省政府的指示为我们今后工作指明了方向。在介绍了社会公租房的基本情况，其中包括社会公租房的定位、其运营的治理结构创新情况后，武廷方提出，要改变我国目前房地产消费“重视买房、轻视租房”的现状，引导社会建立房地产消费应该“梯级消费”“以租为始”的理念。社会公租房按市场配置资源的法则进行配租，对符合政府保障性住房条件的群体，实行“租补分离”。

  上海市房地产经纪行业协会常务副会长陈亮表示，长租公寓由“爆仓”引发的行业风险受到社会舆论广泛关注，并有扩大的趋势。他从行业协会的角度，针对长期公寓企业情况、租赁市场情况、信访投诉情况几个方面，详细分析了上海长租公寓行业基本情况。认为近期全国范围内爆发的行业爆仓事件有了新特征，出现从经营风险向“恶意套现跑路”的信用风险转化。主要原因是相关公司通过“高收低出+长收短付”的模式吸引房源，累积资金。就目前已收集到的相关已爆仓公司信息来看，其共性特点是：租金定价不合理、扩张速度快、存续期短，并且涉嫌违法。针对这些问题，上海行业协会采取了应对措施，如及时发布住房租赁市场风险提示、进一步加强“租金贷”业务管理等，并且提出了下一步的相关建议。

  上海易居房地产研究院综合研究中心总经理崔霁在演讲列举了一系列数据，认为长三角城市群作为中国经济社会发展的重要引擎，以占全国3.7%的土地面积，聚集了全国16%的人口，创造了全国近四分之一的经济总量，承载了全国五分之一的租赁住房。我国住房租赁市场发展长期滞后于住房销售市场，自1998年房改后，商品房销售面积和销售金额分别从1.2亿平方米、0.3万亿元增至17.2亿平方米、15万亿元。而租赁市场未能得到与销售市场同等速度的发展。租赁住房是长三角一体化的重要基础设施和配套建设，是长三角地区经济发展的基础保障。建立完善的住房租赁市场有助于长三角一体化发展进程的推进。崔霁针对长三角一体化下住房租赁市场发展提出了“优化供应、落实保障、强化监管”的相关对策建议。认为目前长三角重点城市住房租赁需求潜力全国领先、新增供应全国领先、租金规模全国领先。根据克尔瑞数据测算，长三角8个城市市场租金规模占全国租赁住房市场租金规模约26.7%。而长三角的租金收入比还是相对合理，整体租金房价比偏低。这也说明国内租赁住房资产回报率不高，不利于发展国内住房租赁资产证券化。目前，企业聚集程度全国最高、市场供需错配仍突出市场供需错配仍突出、监管还有待细化、虽然现在住房租赁企业已形成三种不同的发展模式，但由于租赁住房前期投入成本高，租金收益低，且退出渠道不明确，从而导致租赁企业难以盈利，企业无法实现规模化发展，这将影响租赁市场的专业化程度。

  房企助推楼市平稳发展

  在会议讨论环节，各地会长和与会代表，围绕“房地产市场分析”和流通与租赁委下一步工作计划及建议展开讨论。武廷方、陈亮等均表示希望增加线上交流会或面对面论坛会议的各种活动形式，加强流通委沟通平台的作用。

  房多多副总裁周莉就趋势问题提出想法：一方面，经纪公司在资产流转的类型上面未来会更多元化，除了现有的新房和二手房模式外，还增加车位租赁、商业交易等模式；另外，周总认为经纪公司越来越注重规则，以及规则的建立。从以前一切依靠系统处理，发展到现在，行业内大家更加认可的规则。

  58同城集团副总裁叶兵表示，根据市场观察，整体市场在变慢。虽然数据上新房交易1-9月同比翻正3.7%增幅，部分由于疫情后市场代偿的结果，代价是成本上升，4季度去化节奏会趋缓；其次，流通企业集中度在提升，流通成本增高，经纪公司单一流通企业在新房/二手房城市销售总额占比在过高，挤占市场份额，客观上造成绝大部分流通企业经纪公司生存困难；还有流通成本在增高。开发企业开发商流通成本在渠道销售上高企，挤占开发企业利润，新房整体流通费用/成本在过去一年增长非常快，二手房市场部分城市也存在抬高提升中介费用；另一方面，开发企业自建流通渠道，投入资金自建销售渠道，这些因素都客观造成今年开发企业流通成本高企。

  中房协流通与租赁委下一步工作

  中房协流通与租赁委根据会员单位与会代表的建议，提出了下一步工作计划及项目：

  一、增加活动频率。

  保持每季度内部工作研讨会，及每年一次的对外大型论坛会议。内部工作会议，可通过视频会议或面对面闭门会两种，了解会员单位所思所想所虑，广泛采纳意见，加强与副主任单位及会员单位间的沟通。

  二、开展课题研讨工作。

  中房协流通与租赁委成立课题组，在会员单位共同参与的情况下，就行业规范基础设施，制定相关研究方向，开展课题研讨工作，制作房地产流通与租赁行业白皮书。

  三、承办高峰论坛。

  根据中房协领导的要求，流通与租赁委拟和市场委共同承办“中房协2021年度海南房地产高峰论坛”。具体工作另作商议。