自1981年3月深圳诞生我国第一家物业管理公司，随着住宅市场化的推进，物业管理的经营规模和覆盖范围在全国迅猛扩展，物业管理企业总数已达6万多家，从业人员600多万人，仅住宅物业管理规模即已达到120多亿立方米，物业管理业已发展成一个庞大的经济产业。同时，物业管理产业也承担着关系民生的日常管理职能，成为提升工作和生活环境品质的重要基础，是发展社会福祉的基本外部条件之一。这对物业管理的专业化提出了更高的要求，这种要求与我国物业管理从业人员整体素质较低、专业人才匮乏的状况形成了较大的落差。2010年全国首次物业管理师资格考试的开考折射出物业管理在专业性上业已形成普遍的社会认同，对物业管理专业人才的培养也逐渐成为一种社会需求。在我国，房地产行业迅猛发展一直伴随着地产专业人才系统培养上的调整和探索，物业管理专业人才的培养是其中较为重要的部分。

一、  我国物业专业人才培养的基本概况

由于物业管理在我国尚处于初起步阶段，物业管理人员的专业培养系统尚缺乏完整的构建，专业的整体成熟度不足，这就造成在整个的房地产业中，相对于房地产开发、建筑工程、房地产销售来说，物业管理的专业水准较低。现在的物业管理人员的来源大致分为三类：第一类是房屋主管机构工作人员转化而来，第二类是公共管理专业人员，第三类是物业管理专业的中专、高职学生和少量具有物业管理专业本科学历的人员。现物业管理从业人员中，大部分都没有系统的物业管理专业训练，对现代物业管理的模式、物业管理的基本技能和战略思想缺乏专业的认知水平。这种现状与业主的期望和物业智能化、网络化、资产化的发展趋势不相适应。

随着物业管理行业的迅速发展，在我国整个房地产业发展的背景下，物业专业人才培养也逐渐形成了一定的体系和结构，这主要包括三个方面的：

1、很多高校开设了物业管理专业，逐渐形成了以服务理念为中心、以技能为中心和以复合型物业管理人才为中心的三种物业管理人才培养模式，总体上适应了现代物业管理的运作形态和发展趋势，但人才的培养规模、专业课程的设置、教学过程的实效性都与物业管理行业发展的实际要求有较大的差距。

2、房地产行业培训项目的广泛开展，对物业管理人员的岗前训练、开阔物业管理人员的专业视野发挥了较大的作用。这些项目有些是各地物业管理协会和行政主管机构依托岗位资质培训的平台委托专业的培训机构开展的，有些是培训机构依照物业管理业务开发的培训课题。这些行业培训的业务针对性比较强，有效地提高了参训人员的认识水平和操作技能，但这些培训项目通常不是以系统的专业训练为目标，培训效果也不尽理想。

3、物业管理企业之间的学习和交流，对专业人才的培养及企业整体运作水平的提高提供了一个常规性的平台。通常，物业管理企业之间交流和学习都有很强的针对性，这使得某些企业更有效、更专业的运作模式可以在业内迅速得到普及，这对专业人才的培育有非常积极的作用。但该种平台主要侧重于实际经验的获取和传播，对专业人才的培养仅可以作为一种辅助的手段。

二、物业专业知识结构

具备一定的知识结构，是管理者承担管理任务的基础和条件。探究物业管理专业人才的培养途径，首先需要对该专业的知识结构要有较为准确的认识。我国现行的物业管理师资格考试科目和内容反映了我国对物业管理专业人才知识结构的基本认识，包括“物业管理基本制度和政策”、“物业经营管理”、“物业管理综合能力”和“物业管理实务”四个科目，其中“物业管理综合能力”科目包括经济学、管理学、心理学、公共关系学、行政管理学、法学、统计学、保险学、社会学、建筑工程、建筑设备、建筑智能化等方面的内容。结合上述内容，物业管理者至少要具备以下的知识结构：

1、管理学知识

管理学是专门研究管理活动的基本规律和一般方法的科学，对具体领域或具体行业的特殊管理活动带有普遍意义。物业管理者掌握管理的基本原理和方法，如计划与组织、领导与指挥、组织与控制等，对物业管理公司的内部管理、物业及其业主、使用人的管理与服务等均会有极大的帮助。

2、建筑工程结构知识

物业是建筑工程结构知识的结晶。建筑工程结构问题，直接影响到物业的使用和维修，而物业的使用和维修是物业管理的重要内容。因此，物业管理者掌握、了解房屋结构方面的知识是十分必要的。

3、机电设备知识

先进、合理、完备的智能化、多样化的综合性设备系统，如闭路电视、自动报警、中央空调、全电子电脑电话、微波通讯、信息高速公路等，是现代物业的有机组成部分，它只有与物业协调一致，紧密配合，才能保证充分发挥物业的功能和作用。因此，房屋设备管理是物业管理不可缺少的重要内容。物业管理者必须十分熟悉和了解房屋设备及其管理的内容和方法。

4、法律知识

物业管理是物业管理公司与业主和使用人之间建立起一种契约关系的服务性行业。大量的法规规定了业主、使用人和管理者的权力、权益、义务和责任。物业管理者只有在遵守法规的前提下才能有序地进行。可以说，物业管理者的任何言行都必须以物业管理法律、规定为依据。因此，物业管理者懂法、守法是对其作为从业人员的基本要求。

5、心理学知识

由于在管理公司内部及广大的业主、使用人之间存在着大量的人际关系问题需要处理，因此，管理者必须适当掌握管理心理学、社会心理学、顾客(业主)心理学等方面的知识，方能在日常的管理与服务过程中游刃有余，从容应对。

6、综合知识

现代物业本身就是一个综合体，是建筑、人群、环境的有序统一。因此，物业管理者必须熟悉公共关系、工商时事、商场运作、房屋中介等方面的情况和规律，以便在业主、使用人需要的时候能为其提供令人满意的服务。

由于物业管理的内容基于居住物业和非居住物业(如商业物业、工业物业、文教科卫物业、混合物业等等)的不同物业类型而有所不同，对物业管理人员的知识结构要求也会有所区别。上述内容是作为一个物业管理专业人员所应当具备的不同于其他专业人员的一般性的知识结构，在物业管理实践中，为适应不同类型的物业类型及面对不同的服务对象，对知识结构的要求势必会有所调整，但那是通过专业人员的学习和适应能力而实现的，不影响上述专业知识结构的基础性和稳定性。显然，上述的知识结构本身也凸显了物业管理本身的专业性，不同于包括房地产相关专业的其他专业，也很难通过其他相关专业的简单组合来达到这样的专业性。这种专业知识结构的养成，需要较为系统和严谨的课程设置和训练来进行，同时也需要多元化的培训渠道进行补充和完善。所以说，物业管理专业知识结构本身也决定了其专业人才培养途径的多元化。

三、  物业专业人才培养途径

物业管理行业在我国是一个正在快速发展的朝阳产业，对专业人才的需求较为强烈。物业管理专业人才的培养规模和专业水准又与物业管理行业的实际需求有较大的差距，其它非物业管理专业的人才很少愿意进入这个行业，同时其专业知识结构也较难满足物业管理专业化的要求。不仅既有系统的专业理论教育背景，又有丰富实践经验的中高端物业管理人才非常匮乏，而且较高素质的一般性物业专业人才也较为缺乏。专业人才的短缺成为制约这一行业发展的瓶颈。在前文所概述的我国物业专业人才培养现状的基础上，结合物业管理专业知识结构的要求，探究物业管理人才培养途径是一项较为重要的课题。鉴于物业管理行业对专业人才需求的日益增加和多元化，物业管理人才培养途径的多元化应是必然的选择。

(一)    开设物业管理专业。

开设物业管理专业系统培养物业管理专门人才，是我国快速发展的物业管理行业对高等教育发展的迫切要求。普通高等院校和高等职业院校开设物业管理专业在我国已经有15年的历史，有了一定的专业教育经验和师资的积累，并形成了以服务理念为中心、以技能为中心和以复合型物业管理人才为中心的三种物业管理人才培养模式。这是物业管理专业人才培养的基本途径，是物业管理专业人才的主要输出渠道。

物业管理是一个典型的以人力资源及智力输出为特征，附着情感价值，并对管理服务模式、技能与方法持续动态创新的行业。管理水平的高低直接影响服务的质量。行业的发展速度使得工作中不断涌现新的问题，这就对管理人员的专业理论知识水平提出更高的要求，但从具体工作岗位来看，较为具体的日常管理工作和对动手能力要求颇高的技术工作居多。上述的行业特点决定了设置物业管理是偏重实践性的专业学科，其课程设置和训练方法要适应物业管理行业对人才的实际需求。经过对物业管理行业的深入调查和体验，笔者认为高等院校设置物业管理专业应考虑如下几个重要因素：首先，注重专业层次，兼顾管理型、操作型、学术型的专业培育；其次，实用性人才与复合型通用人才培养并重；最后，理论知识和实际能力兼备。

(二)    物业管理行业培训。

这种行业培训在我国也已经有近20年的发展历史，很大程度上承担了物业管理专业教育的主要任务。由于物业管理专业人才的培养大规模转由高等教育系统来承担，行业培训必将面临提升培训品质的根本转型。通过物业管理论坛、岗位培训、继续教育、考前辅导、专题讲座、项目观摩交流等等多种形式，不断输出最新的物业管理专业信息，及时传播最前沿的研究成果，应该成为行业培训最重要的功能，也是行业培训机构生存的基本手段。这就需要物业管理行业培训机构积累和维护优秀的专业师资，持续组织新的专业培训课题，以适应新的历史使命，也是自身获得更强的生命力。

2005年12月1日物业师职业资格制度实施之前，对物业行业的培训主要依据建人教[96]41号文实施行业岗位培训，实施物业师职业资格制度之后，行业教育更多的是考前辅导和专题教育。近年来，随着经济社会发展和城镇居民居住条件不断改善，物业管理行业得到了长足发展，物业管理服务在城乡的覆盖面不断扩大，成为城乡居民居住生活不可或缺的重要服务。但是，物业管理服务水平参差不齐的问题比较突出，一些物业管理项目服务意识较差，服务不规范，侵害业主权益的行为时有发生，不利于社会和谐稳定，不利于物业管理行业的长远发展。

物业管理项目是物业管理服务广大居民的窗口，是物业管理行业发展的基础和依托。每个物业管理项目服务水平的高低、服务质量的好坏不仅直接体现了受托管理该项目的物业服务企业的管理水准，也间接反映出一个地区物业管理行业的发展水平，直接关系城镇居民的居住质量、关系群众的切身利益，关系社会的和谐稳定。我们要充分认识到物业管理项目管理工作的重要性，物业管理工作重心应逐步下移到每个物业管理项目。

物业服务企业是受业主委托提供物业管理服务，业主对物业管理服务是否满意是物业管理服务能否持续、稳定发展的决定性因素。而项目经理(菅理处主任)是每个物业管理项目日常服务工作的主要组织者和责任人。项目经理对所任职的物业项目负有依照物业服务合同的约定及物业管理的相关规定实施管理和服务的责任。每个物业项目经理业务素质的高低、职业道德的好坏，直接影响和决定着服务合同的执行与否，直接影响到业主利益的能否实现。而目前通过对物业服务行业调研的情况来看，高素质项目管理人才的缺乏是制约各物业公司发展、影响物业项目服务水平提高的关键因素。因此，要提高物业项目管理水平和物业管理行业整体管理服务水平，亟需加强对项目经理的日常管理和培训考核，培养和造就一批诚实守信、德才兼备，懂政策、会经营、善管理，具有较高综合素质和职业素养的物业管理项目经理。

因此，建立健全物业管理项目日常管理的相关制度和措施，加强物业管理项目管理工作，从根本上改善和提升物业服务水平，具有非常的重要意义。

作为物业行业的教育培训单位，我们恳切希望中国房地产业人才培养可持续发展联席会，能够给与物业行业及物业管理项目经理的培养、培训提供平台支持。

(三)    常规性的行业交流。

笔者所谓行业交流既包括公司之间的专业交流和学习，也包括行业与科研、教育机构之间的“产学”交流。这种行业交流可以迅速的传播和稳定最具效率的专业知识，并日渐形成和沉淀成熟的行业惯例，有助于行业文化的养成，使整个行业的品质得以不断提升和稳固。这种行业交流的运作应该是常规性的，仅依赖于各专业机构的自发组织不足以常规化和系统化，这就需要行业协会和行业主管机构承担起这样的行业责任，进行必要的组织和支持。

笔者在本文中仅就物业管理专业知识结构和人才培养途径做一些粗浅的论述，具体的技术性问题(如专业课程的设置方式、专业训练的方法、师资的培育渠道、行业培训的组织形式等等问题)尚需更细致的研究。笔者期望本文对我国物业管理行业人才培养系统的整体构建起到一定的启示作用。