2013年4月27日，2013潍坊房地产发展与生态文明建设高峰论坛在潍坊召开，本次论坛由中国房地产研究会、中国房地产协会、潍坊市人民政府共同举办。业内领导、专家以及房地产企业、研究机构和媒体人士600余人出席了本次论坛。中国房地产研究会、中国房地产业协会专家委员会主任、住建部住宅产业化促进中心原副总工程师孙克放在论坛上做了《建立技术评价体系，建设中国百年住宅》的演讲。

中国房地产研究会、中国房地产业协会专家委员会主任孙克放

  以下为文字实录：

    诸位领导，我的讲话实际上是对刚才刘会长讲话的补充，另外也是给大家做一个汇报。刚才前面的发言牵扯到一个很大的问题，就是城市化问题。我从另外一个方面来看城市化的问题。

  中国的新城市化驱动着房地产的发展，我们能看到什么呢？看到中国的经济在发展，老百姓的收入在提高，银行108万的存款里面，有41万亿是老百姓的存款。这么大的量，包括41万亿以外的还有5万亿在股市，有25000亿在债市上，所有能动用的款加起来能有多少呢？50万亿，相当于中国2012年GDP的总数，这就构成了一个巨大的购买力。

  这么多年，中国的城镇发展使很多人富裕起来，也使农民富裕起来，农民进城变成一种必然。我们再看看这个表，这是我们很难看见的一个表，这是中国的亚太研究院用三年的时间研究中国的城镇化和国外城镇化的区别。大家看，美国在1960年人均3000美金的时候，城市化率达到69.8%(如图)；中国的GDP51.9万亿，人均GDP是6000美金，城市化率只有61.2%。这就是中国的城市化步伐区别于发达国家的步伐。我们的难度比他们大得多，我们的难度大在农业人口多，因为我们是农业化国家，我们是农业大国。第二，我们没有完成全部工业化的路子，我们的工业化水平没有达到50%，我们没有在短期内工业化的力度上拉动农业化的进程，我们的农业化还是走在农业现代化的路上。中国的国情绝对决定了中国走了一个跟其他发达国家不一样的城市化路子，我们解决的方法不同于其他的发达国家。

  美国、法国、德国从3000美金跨到1万美金的时候，用了11年的时间；而中国从1万美金跨到15000美金的时间，大致要用4年的时间。城市化率在很多地方是必须要同步的，中国的城镇化发展和它的城镇化率如果以1%的速度发展，如果发展到51%、65%，我们还得用14年的时间。这14年的时间间，我们要盖多少年房子呢？70亿。大家看这是城镇需要盖的房子(如图)。中国历年城市化率和盖房子的数量完全成正比。我要说，搞城市化不能不盖房子，我们一人的一生里面，我们都在房子里活着，一天人的生活里面，在外面的生活时间不超过2、3个小时。如果你是室内工作者，几乎你就在一个房子里生活，房子是个生命线。今天看到地震，地震里有些房子简单的加固没有事情，我们只要维持了这部分东西，我们的房子就可以持久。我们城镇的房子刚刚讲了，每年7亿算的话，10年就是70亿。如果加上农民的房子，会达到120亿。

  这就牵扯到一个问题，中国城市化在跑高速发展的时候，城市化质量变成一个巨大的问题，房子首当其冲，百年建筑就变成一个必然性的问题。今天我们大力提倡绿色建筑、生态建筑和低碳建筑，其内涵是建设适合于人类可持续发展的居所，更深刻的意义在于建设既生态又能持久居住的房子，即百年建筑。

  刚才刘部长讲的话非常正确，延长住宅的使用寿命，实现百年住宅使用要求是最大的节能，节约能源、节约资源，保护绿色和低碳减排的工程。百年建筑的概念是在这个基础上的另一个非常重要的东西。我写了一句话，中国住宅的建设的终极目标就是让住宅品质变得更绿，寿命变得更长。我想这就是刘部长给我们整个房地产做的一个梦，中国房地产所有的责任都要实现这个梦，就是让市住宅变得更绿，让住宅的使用寿命变得更长，这就是为什么要加强两会的技术，最重要的就是要实现这个梦，从住宅行业来讲，就是要实现这个梦。

  日本人曾经做过这个梦，日本人在1988年做了一个百年住宅的认定基准，他们用了很多方法。比如，如果建筑物必须要满足79年的住宅标准才能给予贷款。对于高于92年标准住宅，可以给予100—120万的日元贷款，如果房子高于100年的的时候，可以高于250万日元的贷款。中国就应该做这样的事情，我觉得这是非常能实现的，就像我们今天搞绿色建筑一样的，一星级的给你一个明确的补助。

  百年建筑使结构的安全性、结构性明显提高。这是日本多年坚持建设百年建筑的原因。所以，在2009年的时候，刘部长指示住宅技术委员会负责筹备《2010第二届中国房地产科学发展论坛》，确定论坛的主题为“推广低碳技术，建造百年建筑”，同时要求住宅技术委员会对百年建筑开展系统性的研究。刘部长明确说一定要做下来，我们用了两年半的时间，经过了建设部、专家委员会的在建设部立项，经过评审通过了评价指标体系，但是我们做的仍然不够完善。

  中国百年建筑技术评价指标体系是我们应用最大的、最广的建筑，是钢筋混凝土的结构建筑，主要从结构的角度加以研究，建立一套教委完善的品质管理的评价体系。确切讲，是建立中国百年住宅的建筑技术的评价指标体系，是个技术评价体系。这个体系跟别的有什么不一样呢？它跟绿色建筑在评比方法上有相似，但是它更加强调住宅建设的可持续性，更加注重住宅的生产方式的改变，更加注重住宅建筑部品的专业化和有效性，更加注重产品的长期优质化，使建成后的住宅具有较高的舒适程度，更高的功能配置更高的技术集成，更高的性能标准，更高的质量保障和更长的使用程度。

  我们为什么花这么大的力气去研究钢筋混凝土的结构呢？是因为中国的钢筋混凝土结构在世界上已经非常成熟了。大家都知道北京的地铁，在2012年北京的地铁已经成为世界第一了，上海是世界第二。中国地铁的50%增量全部在中国。这个东西对城市化有很大的关系，中国的高层建筑在每平方公里土地上的建筑是第一，上海的高层建筑在前年统计是8700多栋，重庆是8600动栋，北京有8500多栋，我们今天盖高层建筑，改变了城市的轮廓线。今天，城市的轮廓线完全改变了，这种建筑在中国越来越多。我们中国研究的问题是33层的百年房子。现在正在研究150米和将近200米的住宅，大家都在做。所以，刘部长看到这个问题的严重性。所以他一再跟我讲，一定要研究透。我用了两年半的时间，组织了55人，动用了200多人。到今天为止，虽然经过了专家评审，但是我仍然不觉得很满意，因为我们还有很多东西需要加强。

  你们看这个表，这是日本、美国、英国把拆建的房子做了一个东西(表)，我们国家没有统计拆建的房子是多少年，日本平均是30年、美国是55年、英国是77年。这个寿命是把现有住宅的套数除上拆建的套数。你们看这个表，这就是按这个算出来的东西，这叫统计学上的平均寿命，中国是不到30年。这个表是日本人做出来的，我觉得我们国家在统计学上应该学一学日本的精确性问题。我们没有拿数字说话，我们总是拍脑袋。

  由于我们的住宅寿命问题和拆建周期的问题，所以我们要研究一个东西，研究居住的安全性、空间的可变性、社会的可维护性、配套的完善性实现居住与环境的和谐共生和和谐使用，这是我们研究的目标，也是刘部长提出来的。

  我们研究分五个范围：第一是研究了百年技术的评价指标；第二，我们编制了百年建筑的评价导则；第三，我们研究了钢筋混凝土的研究报告，这个报告是我目前看到的最全的报告；第四，我们从政策方面进行了研究，推广了百年建筑的一个政策。这里面有一个概念就是叫做立体城市，这个建筑可以做一百年，每一层都可以做成一个土地的概念。这个概念其实日本在用，日本的板房既然能建100年，它就认为是把土地落起来了；第五，研究了百年建筑与城市建设文化的传承。百年建筑跟我们的文化传承意义太大了。

  潍坊这个城市以我个人之见，去过山东那么多城市，这个城市很漂亮，中间有水，有它的很好的空间分布，我们为什么非要跑到北京去活呢？完全可以在这里活，这就是城市化。我们的寿光人就在这里生活得很好，干吗非要跑到北京去，中国真正的城市化是要发展小城镇，不是发展大城市。

  现在我给大家具体的汇报一下，

  第一，我们有11个评价分项。11个分项指标里面有91个条目，有结构耐久、结构安全、建筑防火、安全防范、建筑节能、宜居适老、环境洁净等。

  我讲一下建筑结构的耐久性问题。我们在没有研究之前，我们的中国规范对百年建筑没有规定，但是我们研究了之后发现中国的规范对百年建筑的规范是有的。保护层和裂缝的宽度都跟百年建筑有关系。日本的保护层多厚呢(如图)，目估有4公分，日本在做百年建筑的时候把保护层看得特别重要，它在混凝土不搞任何的添加剂，用的是高强钢筋，日本人房子为什么抗震、不死人的原因就是用了高强钢筋，大大加强了房子的稳定性。

  结构安全性。这是公共建筑的大梁(如图)，这就是减震垫(如图)，就是因为日本在所有的建筑里面下面都有这个东西，所以日本地震的时候人连跑都不跑。

  你们看这个图，在红色的房子里面不允许放任何东西(如图)，这个地方是救护用的，车来以后要打破这个玻璃。你到日本一看，每个建筑上都有，就是为了抗震和救人，这就是安全度的问题。

  你们看这个房子(如图)，日本的楼梯都是双扶手的，包括老人住的房子和公租房都是双扶手的，这就非常安全。还有车的存放的问题。节能问题分两部分，德国用了20年的时间，从每不平方米300耗瓦小时，降到现在100耗瓦小时。节能不是空话，这是中国拍的，我们下面哪个节能是用拖板结构？我们不用拖板下面就要烂根(如图)，这是德国人在中国做的。在国外粉刷墙面以外一定要做滴水板，这么点事我们干不了。我们后来德国人做完之后，我们回来找这个厂家，让他们给我们加工，厂家不干了，说我们赔不起，如果都用这样的东西，中国所有的建筑多少年都不用刷它了。

  这是老人的问题(如图)，这些都是都在安全适老的范围之内，最主要的问题是让他便于活动，空间可以分隔。

  还有建造集成问题，这是北京的万科，红的地方是不能动的，所有不是红的地方都是装配(如图)。如果把一个标准建做到微米，他们的精细度是0.05毫米，这个日本就是构件以微米计算的。这种东西寿命大大的超过现在的人工在现场搅拌的寿命。

  我再给你们看这个门，这是防火门。防火门每天都要关成180度，要不然是防火不住的，但是这个门你每天推就推坏了，但是这个门是吸在这个门上了，着火的时候这个地方一断电，断电以后，这个门就起作用了，这个门的寿命多长。

  布置品的耐久性。这是电梯，挪威现在已经规定了，长度是2.2米，宽度是1.3米，这是门。这是他们的内部装修，其实国外的装修非常简单，从来不吊顶，甚至你们看电线都是明着干过来的，因为它的楼板是一致的，没法打窟窿，外国人追求的总是是内在品质的东西，不会是像我们弄这些华丽花哨的东西。这个门(如图)可以在任何地点上关闭它，比如开到30度，它不动了，开到40度，不动了，我们现在没有这样一个厂家出这个东西。我们的窗户，现在分八级，我们一般选窗子都选到三四级上去了，我们最起码得选六级的吧？现在都达不到。这个窗户(如图)可以翻转360度，为了擦窗户。

  这些东西都给我们百年做出了很多样子，所以中国实现百年建筑不是空话，它是可以实现的，另外还有管道维护，我们要规定维护的时间，中国的房子不维护要命了，我们每多少年维修一次，日本有明确规定的，我卖给你房子的时候，多少年检查一次是免费的。日本的层高比中国为什么高呢？是因为上面吊顶，下面架空。

  你评完这个东西怎么表现它呢？我把刚才11个分项做成扇页，这里面有分隔，最后形成一个红的面积，面积越大，说明它越靠近100年，面积越小说明它离百年越小。这个数是直观的数，你看到这个数之后就能看到它离百年建筑有多远。

  我希望很多企业能够参与我们共同的来做这件事，把我们做的更加完善，把百年建筑推得更远，让我们的建筑变得更绿，让我们的房子更加受用。谢谢！

  主持：应该说，孙总是落实生态文明建设，在我们的房地产业、建筑业落实生态要求的重要方式，希望他的介绍能够给大家该带来启发，希望我们的房地产企业希望我们的建筑业能够建造更多的高品质、长寿命的建筑，再次感谢孙总！