中国国情下合作建房的土地获取模式（下）| 大话合作建房第10期

  目前，合作建房土地获取模式主要有两部分，一是一级市场，国有土地的主要获取模式是划拨、租赁和转让。

  二级市场包括合作建房土地以及项目获取模式也是划拨、租赁、转让，转让包括招拍挂和合作。目前城镇土地一般获取模式靠租赁，但可靠性是存疑的，可能业主或者是地主说收就收回去了，或者某一个政策集中爆发，就可能把这些原本是在合同或者商业合作领域里的一些东西就会被推翻掉。受让，第一是通过招拍挂获取，这个最踏实，目前来讲竞争也是最激烈的。第二是货币收购，但需要缴纳土地税以及差价税款。第三股是权收购，直接购买地主所持有土地公司的全部股权或者部分股权，这是股权收购，这里面就相对来讲要简单一些。第四是合作开发，入股业主的企业或是新注册一个企业，以资金或者土地入股。

  集体经营性用地入市具备基本的条件是“五个主体、两个法人”，五个主体，包括集体经济组织、村民委员会、村内集体经济组织、村民小组以及乡（镇）村集体经济组织，新土地法第十一条说明，农民集体所有的土地归村集体经济组织或村民委员会经营管理；已经分别属于村内两个以上的村集体经济组织所有的归村内集体经济组织或村民小组经营管理；已经属于乡镇集体所有的归乡（镇）村集体经济组织经营管理。

  两种法人，一是农业农村部颁发的农村集体经济组织登记证，2018年11月16日农业农村部在全 国农村集体产权制度改革试点推 进会议上，为小岗村股份经济合作社等10个农村集体经济组织颁发登记证。至此“村集体经济组织”、“村内集体经济组织”、“乡（镇）村集体经济组织”等 三个主体获得了法人身份证。

  第二种法人是由民政局颁发的基层群众性自治组织特别法人统一社会信用代码证书。

  此外还需要满足两个条件，一是土地必须已经完成控制性详细规划。在确保交易主体拥有法人资格后，想要入市的农村集体建 设用地必须已经完成了总体规划以及控制性详细规划，这些资料可以前往乡镇政府规划部门查询。没有完成控制性详细规划的土地，其土地使用性质、容积率、建筑高度、建筑密度等用地指标均没有确定，作为交易的买方可能得到的土地并不能用来建设或建设指标不能满足需求，交易风险是极大的。随着农村土地改革的发展以及多规合一的政策的落地，土地利用规划、城乡规划等将逐渐被国土空间规划所取代，

  二是土地必须拥有出让指标。即使有了上位规划也不足以让集体经营性建 设用地顺利入市，还要看这个建设用地是否符合乡镇土地利用总体规划和土地利用年度计划，即拟交易的土地是否拥有新增建设用地的土地出让指标，没有年度指标的土地即使进行了交易，也无法进行建设。

  那么我们如何参与其中？

  作为开发商，作为买方规避土地交易阶段的法律风险，避免签订的土地交易协定不合法或拟交易的土地没达到上市基本条件：

  1）交易主体不是村集体或没获得民政局、农业农村部颁发的法人资格证书，无法确认土地的所有权；

  2）拟交易的土地没有完成控制性详细规划，造成土地性质不能确定；

  3）拟交易的土地所在乡镇在近一年、几年内没有建设指标，造成开发时间延迟（考虑长期持有储备的开发商除外）。

  作为开发商避免上述问题后，再考虑确定交易的标的才是明智的。如前文所述，成功成交后的集体经营性建设用地可以用来作 “工业、商业、养老服务设施建设、乡村旅游、自驾车旅居车营地、租赁住宅、共有产权房”等用途。

  作为卖方，参与方式特别多，同时具有很强的主动权：1）简单的方式是将集体经营性建设用地直接出让，获得一次性收益；

  2）以土地入股的方式与开发商合作开发，建成后出售物业或通过长期的经营变现；

  3）前两种方式相结合，出让一部分，合作开发一部分，兼顾两者优点，实现一次性收益与长期经营变现。这些方式都需要专业的人进行辅助，也考验村干部的能力。

  更进一步的土地获取模式是以村为单位的合作社或者以县镇乡为单位的联合社为基础的乡村开发模式，乡建院把这种模式在全国200多个村进行实践，同时也在很多地方做合作社联社。

  乡建院在“三农”领域进行了十年以上的实践，最早的探索是如何解决农村贫困的问题，第一个项目在河南信阳的郝堂村。2009年以前的郝堂村因为贫困或生病，村里老人自杀的情况时有发生。乡建院在郝堂成立内置金融合作社，所谓内置金融合作社就是为了解决农民贷款难的问题，即便中央多次提出普惠金融要面向中小微企业、面向农村，但是从农村实际来讲，由于农村可供抵押的资产太过复杂，银行是非常难以介入或者愿意去做这样的工作，没有一个银行会为了2、3亩地贷给一个农民3万块钱或5万块钱。

  第二，如果出现呆账或坏账，银行在处理林地、耕基地等非标资产会特别耗时耗力。一直以来，银行等金融机构对农村资产心有余力不足，并不是银行主观的对农村的支持力度不够，但的确是心有余力不足，银行是靠息差来经营的，给三五亩地贷十几万与在北上广深给工厂企业贷款三五亿甚至数十亿元的收益不一样，但是两者的支出成本是基本相同的，同时两者出现呆坏帐处理的隐性成本也是不一样的。

  所以乡建院提出建立农村内置金融合作社，通过乡贤、地方政府，包括县一级政府或乡镇一级政府，再加上村里的资金形成金融合作社。作为村民存2万块钱，未来能够贷6万，其实是加了2倍杠杆，所抵押的资产可以是宅基地、耕地或一些其他的资产，但这些资产是在村内合作社内备案登记抵押，如果出现呆坏帐，也会有村里的人出面把出现呆坏帐的标的物进行处置，所以不是像银行大规模集团军作战，更多是像游击战作战，虽然体量小，但非常灵活。

  郝堂村每年会拿出一笔钱作为养老基金或健康基金给村里的老年人分红，因此对于村里的这些老年人，如果出现呆坏帐，每年分红的养老金可能就没那么多了，因此村里的老年人实际上充当了内置金融合作社的“风控”，年轻人想在金融合作社获得贷款需要村里的老人的签字担保，信用不好的人是无法获得贷款的，老人为了自己的分红不受影响，也会严格审核年轻人的贷款需求，并监督按时还款，这也就形成了农村内置金融合作社“四两拨千斤”的发展。

  第二，在合作社的基础上进一步成立合作运营公司，可以进一步将村里的既有资产盘活。通过土地的漂移、整理、增减挂钩等，把村里闲散的宅基地或集体经营性建设用地，从村里各户手中或村集体小组手中，整合到相对有开发价值的区域。

  中心村的土地面积一般只有两三分，因此开发价值也没有那么大，如果形成十几亩甚至几十亩可开发地块，那就需要村民、村民小组、村内集体经营性组织还有村两委做工作，这时就需要合作运营公司以土地入股或土地作价，把宅基地或经营性建设用地整合到合作运营公司中。项目开发公司就是在这些情况已经确定的前提下把整合起来的土地进行规划和进一步开发。真要想把农村的事情做好，一定要能花得起功夫、深入了解、全盘统筹、适当投入，跟村民、村两委捆绑。

  项目开发就简单了，民宿、酒店、农家乐、度假村、养老、长租公寓或共有产权房等分别按照开发逻辑进行建设和“销售”，集体经营性建设用地三权分置的情况下，销售指的是某种租赁的变通。

  最后就是项目运营，运营阶段民宿、农家乐、度假村、房车基地、共有产权房等都是需要村民积极参与的，村民也许没了土地，但是他们有了别的生计，这样也能够达到项目开发的初衷。

  在中国国情下合作建房土地获取模式以合作建房的形式再加上土地、项目的多种获取形式，是一种乘数效应，再乘以可以适用的金融手段，那么就形成了中国合作建房/住房合作的上百种的模式。

  第二，土地获取形式多种多样，但是要深入扎实研究，不要踩坑。

  第三，最好与村两委、村民利益捆绑，对于开发会有很大的助力。

  第四，“纸黄金”的妙用，在这里借用期货的专有名词，村里的内置金融合作社给开发商贷款，给村民、给市民做按揭贷，其实很多情况下都是纸面上的数字，可以把这些数字签的这些贷款合同，这些数字并没有真正有货币流通，只是大家约定一个返还利息或者成本的方式，不会有大规模的资金流动，所以在纸黄金妙用里面，大家一定要仔细体会如何能够在与村两委、村民利益捆绑的情况下，能够帮他们获取更多的收益，相信这也是他们所欢迎的。