中国国情下合作建房的金融模式 | 大话合作建房第11期

  十九大报告中有关住房的主要精神，一是全面实施市场准入负面清单制度，清理废除妨碍统一市场和公平竞争的各种规定和做法，支援民营企业发展，激发各类市场主体活力。二是以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局，加快农业转移人口市民化。三是报告中关于加强社会保障体系建设的相关论述坚中继续持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。

  对此，我们的判断是：第一，住房市场发展不协调。商品房市场还需持续调控、住房租赁市场和保障房市场发展不充分、农村住房市场即将深刻变革。2020年土地法颁布以后，对于农村集体建设用地，包括宅基地和集体经营性建设用地两块来讲，一共是19万亿亩，其中4万亿亩是集体经营性建设用地，10几万亿亩是宅基地，这十几亿亩农村住房市场要有一些深刻的变革。

  第二，住房建设主体单一，土地供给方式单一且不可持续。

  第三，住房建设金融支援不足与金融乱象并存。

  第四，人民改善住房生活质量的需求依然很大。

  第五，多主体供给、创新性住房综合建设服务模式大有可为。

  住房建设由单一主体开发模式向多主体共同建设模式转变。单一主体就是传统开发模式，开发商是单一主体，多主体包括开发商主导的合作建房或者是住房合作社，还有个人或是非开发商机构、组织所建立的合作建房组织。

  首先，开发商主导的合作建房有几种方式：一是提供低价的合作性住房，解决中低收入居民及新市民的住房问题。第二种是在开发商主导下的合作建房机构进行微利或者非盈利的住房合作开发，同时能够解决广大刚需人群的住房需要。

  其次，个人或者非开发商的合作建房组织，提供低价的合作性住房，解决中低收入居民及新市民的住房问题。新市民包括城镇化率每年1%的递增点、增长点，从农民转为新市民或者新城镇居民，可以参与到合作建房组织里来。同时像上海、北京等可以在1小时内通勤的城市群，由于限购和房价等各种因素没有办法在本地买房，可能会在通勤范围之内的其他城市购房居住。

  第三，传统开发商的开发模式，提供正常销售、相对高端的商品住房。

  我国现在也是需要一个多样主体来应对不同需求的客户群体，所以多主体供给住房综合服务模式，可以同时作用于一个项目，满足政府、社会对住房建设的新需求。

  住房合作社是由居民为改善自身住房条件而自愿参加，不以营利为目的的合作经济组织。住房合作社具有法人资格，集建设、运营、管理于一身，长期持有合作社住房并用于租赁。其设立目标一是致力于在自立互助的前提下为住房合作社成员提供并保证质优价廉的居住空间、工作空间和公共空间。二是住房合作社要创造可持续的结构组织，实现自我管理的、安全的、环保的和集体的居住工作和生活方式。三是致力于寻找针对终身居所，无障碍居住和多元文化混居的创新解决方案。

  他的基本特征有以下三点：社员购买合作社股份成为股东，作为合作社房产共同拥有者参与建设、运营房产；合作社作为公司法人，持有合作社房产所有权，承诺始终以成本价为社员提供住房服务；合作社房产不可做任何投机行为，合作社的运作方式为非营利性的。

  非盈利性的住房与盈利性的住房的对比来看，非营利性住房（住房合作社住房）是以成本价格或者低于成本价格供给住房，住房合作社是该类住房的主要建设主体。营利性住房就是我们说的商品房，追求利润最大化，以营利性价格供给住房，营利性就是无差别的都要赚钱，至于提供什么产品，肯定赚有钱人的钱要比赚穷人的钱要容易或者方便的多，所以就造成供给错配。房地产开发企业就是盈利性住房的建设主体或者供给主体。

  开发商主导的住房合作社供给模式和配套金融服务面围绕几个核心：住房合作社、政府、开发商、住房储蓄银行或商业银行、建设企业以及客户，形成一套完整的住房合作流程，从资金流到信息流形成闭环，这是我们追求的方向和目标。

  现在来看住房储蓄银行或商业银行在住房合作中主要金融服务：

  1. 个人住房储蓄租金贷款。社员在住房储蓄银行开立一份住房储蓄合同，每月规律性存入存款；达到贷款条件后，社员可向住房储蓄银行申请一笔利率固定、低息的租房信用贷款，用于向合作社一次性支付未来10-30年的房租（一次性缴付可享受一定房租折扣），支持合作建房的建造和运营需要、加速合作社的资金回流。对于暂没有达到贷款条件的，可以通过预先贷款支援。

  2. 个人住房储蓄委托贷款，合作社下设合作社储蓄账户，用于归集社员及其亲属的自发性储蓄款，并将储蓄款有偿用于合作社的住房建设和日常经营（通过住房储蓄个人委托贷款使该资金合法、规范运作）。该封闭账户的资金归集、运作、核算及分红，以及资金监管由住房储蓄银行完成。该委托贷款是由社员委托银行发放给合作社的，为无抵押、信用贷款。存款利率适中、贷款利率低息且固定，低息差仅用于满足银行基本管理费用，同时代政府向社员发放政府奖励，提高存款收益水平。

  3. 向合作社发放法人建造抵押贷款，为满足合作社建房需要，住房储蓄银行将向合作社发放建造抵押贷款，支持合作建房。

  4. 资产证券化，在合作社房屋建造完成并获得相关产权证明后，住房合作社可以其长期稳定的租金收益权为基础，形成资产包，由住房储蓄银行通过资产证券化方式，加速合作社资金回流。

  5. 专项基金，住房储蓄银行发起成立收购商业空间的专项基金，加速合作社资金回流。

  6. 各类股金及基金账户的存取款、结算及监督，住房储蓄银行负责合作社下设的建造账户、营运账户的监督管理，确保资金安全、资金规范使用，保障社员的合法权益。提高社员对住房合作社的信任度。

  7. 代收租金，住房储蓄银行负责租客的租金归集，并按时划转至合作社指定账户。

  8. 合作社的建造、运营及租金测算，为降低营运成本、提高合作社的资金使用效率，住房储蓄银行为合作社提供房屋建造、运营规划，以及根据还贷成本和运营成本进行的租金测算等咨询服务。

  合作社的主要合作模式有以下五种：一是合作社直接定制、团购（中小型合作社常见模式）；二是合作社自己新建住房时，提供专业服务；三是合作社自己新建住房时，与开发商在客户、资金、土地上合作；四是合作社消除各种现有的库存和老房；五是为以上合作提供平台。

  合作建房的客户选择是合作建设模式的首要环节，也是最重要的环节。合作建房是先有客户再有房子的C2B房地产建设模式，而现有的房地产开发模式是开发商先把房子造出来，品牌开发企业和中小开发商同城竞技或者同台竞技，PK谁的产品好、谁的服务物业好、谁的价格更具有吸引力的B2C模式。

  在选择合作客户时需首先厘清合作建设的目标，根据建设目标确定合作单位以及单位内部购房者的准入条件。第一步是合作单位选择，以资源型客户为主要合作物件，进一步扩大合作客户的多元性，与多家单位进行合作建设，整合多家单位的资源优势。例如引入某区政府合作建设，解决了困扰区政府两三年的职工住房问题，相应的区政府帮助解决了项目拆迁、市政道路配套改善、取地等问题；引入某师范大学，一方面是因为师大校址计划迁往项目附近，另一方面是可以引入师大的幼儿园和小学，在解决师大教职员工子女就学问题的同时完善项目教育配套；项目还与中石油某分公司进行了合作，是考虑到中石油作为网络型客户具有全国性优势，优势资源的整合能发挥更大的效益，现在已有其他地区的中石油公司表示愿意与公司进行合作建设。

  第二步是单位内部购房者选择，确定合作单位后，需进一步明确合作单位内部购房者的准入条件。第三步是社会合作建房者招募，根据合作单位确定的条件，制定社会个人合作建房者加入的标准，可以对社会招募一定数量的个人合作建房者。

  如需要征地拆迁与一级开发，重点工作在于安置拆迁方案设计。例如某地块原属某某村，根据政策规定，位于城市规划区范围以内的村落均执行城中村改造政策。城中村改造，一级开发企业按照“政府指导、村民做主”的原则选定，企业先期与村集体进行接触，就补偿等内容进行协商，80%以上的村民同意后村集体与企业签订协定，上报各级政府批准后实施拆迁改造。在补偿方面，根据城中村改造政策，征地后给农民返还一部分土地，即人均1分发展用地，留作村集体产业用地，建设商业设施，获取长期收益用于农民分红。一般是补偿农民人均15-30平方米的商业。村民宅基地的补偿原则上是每户补偿不超过300平方米的住宅。

  征地拆迁操作结合城中村改造政策，对村民的补偿和安置体现在以下几个方面：

  （1）宅基地：每户补偿4套共计300平方米左右的城市住房。

  （2）人均1分发展用地：每人16平方米商业。

  （3）宅基地上房屋：根据重置价提供现金补偿，重置价按400元/平方米计算，为加快拆迁进度，实际操作中按500元/平方米计算，折旧系数0.98，每户约40万元左右的补偿款。

  （4）村民养老：本区域土地补偿款30万/亩，大多由村里用于农民养老保险。对于60岁以上老人，众美为其发放每年5000元的养老金，按年下发到村里，老人按月到村里领取。

  （5）村民就业：物业公司优先吸引村民就业，并提供培训。

  （6）回迁房产权：公司主动为回迁房用地缴纳了土地出让金，使农民的回迁房获得了完整的产权，具备完全的商品房属性，可以上市交易。

  取得土地的关键在于与当地政府在项目上的协调配合。确保一级开发企业在二级市场上取地通常有以下三种做法：一是政府对土地购买资格给予一定优惠倾斜，比如通过限制竞买保证金、企业资质、与村里签订协定等方式；二是企业与村集体联合竞拍；三是政府召开说明会，说明地块存在的遗留问题。

  土地价格方面，主要是由一级开发成本和政府土地收益两部分构成。尽管公司在征地拆迁方面的成本比较高，但政府考虑到公司在解决村民安置问题、改善城市面貌等方面做出的社会贡献，会按照最低收益收取政府的土地收益，从而控制了地价。一般而言，政府的最低收益是基准地价的40%。

  资金的筹集、运作及管理。（1）开发商主导有合作建房意向的人，成立个人合作建房组织（具有法人资格）；（2）该个人合作建房组织与所有合作建房意向的人签订个人合作建房协议；（3）个人合作建房组织与开发商签订合作代建协议，个人合作建房组织通过开发商合作获得土地，开发商通过合作获得项目代建权；（4）个人合作建房组织在住房储蓄银行开立合作建房专用账户，并与银行签订监管协议；（5）个人合作建房者在住房储蓄银行签订住房储蓄合同（合同金额等同房价）；（6）个人合作建房者先期缴纳房款的30%或50%资金，存入住房储蓄合同中；（7）在开发商担保的前提下，住房储蓄银行向个人合作建房者发放第一笔建房贷款，直接打入个人合作建房组织在住房储蓄银行开始的建房专户；（8）个人合作建房组织与开发商联合进行土地购置及基础工程的建设；（9）当工程达到规定的形象进度后，住房储蓄银行对个人合作建房者发放第二笔个人建房贷款，直接打入个人合作建房组织建房专用帐户。

  这九个步骤其实还是可以再拆分的，在拆分过程中可能会根据项目不同、代建公司以及个人合作建房组织的不同而有所变化，但只要是合规、合法，都没有太大的问题。

  商业银行提供的金融服务和产品，个人合作建房贷款：根据土地、房屋建造资金需求，加入合作建房组织的个人与银行签订住房储蓄合同，进行住房储蓄存款，存款达到一定条件，签订合作建房协议并获得土地后，银行根据建造进度发放住房储蓄建房贷款。

  住房储蓄存款业务：个人加入合作建房组织的同时可以加入住房储蓄体系，进行住房储蓄存款，增加个人信用能力，获得稳定收益和低息贷款。

  资金结算与监管：对合作建房相关资金提供开户、结算等服务，并进行全程监管。

  咨询服务：与开发商联合进行建房方案类比和成本测算并将方案向客户进行展示。

  非法集资是合作建房金融服务中不可碰触的红线。首先非法吸收公共存款在客观上需符合四个特征，第一是非法性，未经有关部门依法批准或借用合法经营形式来吸收资金。

  第二是公开性，必须要向社会公开宣传，司法解释的表述有比如说通过媒体推介会、传单、手机短信、微信等，包括但不限于上述几种。

  第三是利诱性，以利益来驱使。

  第四是社会性，必须向社会不特定对象吸纳，如果没有向社会公开宣传，只在亲友或者单位内部人员针对特定对象吸纳资金，就不属于非法吸收公众存款。

  其次，在主体上的判断，在非法吸收公众存款的罪名中还有非法经营。非法经营主要有两个主体，一是私募基金，二是地下钱庄。

  最严重的就是集资诈骗，更多是从主观上看想不想还钱。唐军的团贷网涉案金额超过1500亿，涉及32万人，44人被刑事拘留，该案件就被定性为集资诈骗。

  那么，合作建房的红线在哪里呢？

  1、要排除非吸基础罪，避开非法集资的四种特征作法：违法性、公开性、利诱性、社会性。这就要求要做到：首先排除违法性，每一个项目都是真实的项目，不是虚假项目或标的。e租宝1700多个项目中几乎没有一个是真实的项目。其次要排除公开性，对参与众筹人员进行资格审定并签订相关法律文本。第三排除道德风险，不设资金池，不见钱，资金始终处于监管状态。第四针对开发商而言不得穿多层马甲融资，穿透来看，不存在自融。第五要做到公开性，账务公开透明，资金划拨直接从银行划拨。最后要排除利诱性，也就是在最后交付的时候，以实物交付，不是本金+利息的形式兑现。

  2、要排除非法经营风险，避免私募基金和地下钱庄两种主体。

  3、要排除集资诈骗的可能，主观上为中低收入人群解决住房难的刚性问题，最后以产品实现交付。

  在中国国情下，一定要对法律很清楚，否则会有无数个“坑”在前面等。联盟冯仑主席曾经说过：至少尽量做挣3万块钱，解决3万块钱的麻烦；千万不要做为了挣3千块钱，摊上30万的麻烦事情。所以冯主席多次强调，不是不合作，而是一定搞清楚合作各方的法律边界。

  合作建房的形式加上土地、项目的多种获取形式，是一种乘数效应，再乘以可以适用的金融手段，那么就形成了中国合作建房的上百种的模式。这是新千年的历史机遇，是一片广阔蓝海，希望有志于此的人都能遨游其中。