商丘发布22条房地产新政 开启合作建房破局城市发展之路

  继湖南张家界、浏阳，浙江宁波象山、衢州江山，河北承德等地区鼓励开展城乡居民合作建房试点之后，近日又一城市正式发文支持开展合作建房，6月6日，河南商丘发布楼市新政22条，允许合作建房参与城市商品房建设。

  6月6日，河南省商丘市发布《关于加快新型城镇化进程促进房地产市场持续平稳健康发展的若干措施》，包括引进人才落户、降低首付、提高公积金贷款额度、发放购房补贴、推行货币化安置、优化土地出让条件、支持合作建房等共计22条房地产新政。

  其中第五条中表示，允许多市场主体抱团拿地，按照利益共享、风险共担原则以多种合作方式开发建设商品房。支持医护、教师、公安干警等群体和单位通过多种合作方式建设商品住房。开启了城市合作建房破解房地产发展与地方政府财政矛盾的实践道路，商丘也成为此轮地方城市房地产新政中首个公开支持开展合作建房的城市。

  据不完全统计，今年以来，全国有超过120个城市出台了针对房地产的宽松性调整政策。6月8日，河南省公布《河南省贯彻落实稳住经济一揽子政策措施实施方案》，支持各地从当地实际出发，" 一城一策 " 研究出台促进房地产业良性循环和健康发展的政策措施。

  商丘市现有两区一市六县，根据《2021年商丘市国民经济和社会发展统计公报》显示，2021年商丘完成一般公共预算收入190.13亿，位居全省18地市中第7，同比增长5.28％。2021年末全市常住人口772.3万人，其中城镇常住人口364.6万人，常住人口城镇化率为47.21%，比上年末提高1.02个百分点。

  受疫情等因素综合影响，2022年一季度商丘商品住宅成交4402套，同比下降50.11%，环比下降5.23%。其中三月份商品住宅成交1790套，同比下降48.65%，环比下降5.49%。成交均价6153.84元/㎡，同比下降3.56%，环比下降0.97%。据相关媒体报道，按每月2000套的去化量，商丘现有的商品住宅的去化周期大约需要2年半到3年。

  此次商丘正式发文允许多市场主体抱团拿地，通过多种合作方式开发建设商品房，合作建房作为住房供给的重要方式之一，成为部分城市的主动选择，一方面合作建房以销定产的方式以及目前住房储蓄银行对合作建房项目独特的金融监管措施，可以有效的降低房地产开发过程中的市场风险、道德风险和法律风险。同时，通过合作建房的模式可以在项目营销费用、资金使用成本、企业利润等方面比传统房地产开发模式节省全部或大部分资金，也可以有效降低参与人的实际成本。

  委员会经过长期的工作和积累，已经初步形成和建立了一套相对完整的合作建房有效发展体系，接下来，委员会将密切关注商丘市合作建房相关项目的发展动态，并为相关企业单位、参与人等提供有效的政策、法律、金融等资源支持，推动合作建房在商丘的规范有序发展。

  附：商丘市人民政府印发《关于加快新型城镇化进程促进房地产市场持续平稳健康发展的若干措施》的通知

  各县（市、区）人民政府，市城乡一体化示范区管委会，市人民政府有关部门：

  现将《关于加快新型城镇化进程促进房地产市场持续平稳健康发展的若干措施》印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。

商丘市人民政府

2022年6月2日

关于加快新型城镇化进程促进房地产市场持续平稳健康发展的若干措施

  为贯彻落实党中央、国务院和省委省政府决策部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，加快新型城镇化进程，实施产业倍增计划，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场持续平稳健康发展，结合我市实际，制定以下措施：

  一、充分发挥集聚效应

  （一）做优主城区品质。依托日月湖片区打造高端商务区，吸引高层次人才就业、创业，享受相应人才优惠政策，促进人才集聚；依托商丘古城打造高端生活服务区，合理控制各类历史风貌保护地段的住宅建筑密度，打造生活气息浓厚的精致社区，促进人口集聚；依托道北产业新城打造产业服务区，激发老城活力，促进人流集聚。通过组团式布局发展，促进工业地产、养老地产、文化旅游地产等协同发展，引导人才、人流、人口集聚，努力实现住房供求总量基本平衡、结构基本合理、速度基本协调、房价与消费能力基本适应，有效引导住房建设和消费模式升级。

  （二）积极推动职住平衡。围绕产业倍增计划，在打造创新引领型产业集群、构建彰显商丘产业竞争力的战略核心区同时，注重培育各类产业集群的居住功能，合理配建住宅及人才公寓等，促进产城融合、区域平衡、职住平衡。对常年稳定职工就业人数在1000人以上，或年缴纳税收2000万元以上，或年产值10亿元以上，或主板上市公司等有符合规划的住宅及人才公寓用地需求的，土地出让起始价可按土地评估结果和政府产业政策综合确定。

  （三）全面实行同城待遇。农民工、外来务工人员等进城购房签订商品房买卖合同并网签备案后，其子女进城接受义务教育的，享有与城镇居民子女同等待遇，由所在地教育部门统筹安排入学。

  （四）提升住宅小区品质。优化住宅供应套型，规划建设绿色建筑、装配式建筑等健康、节能、舒适的高品质住宅区，推动住宅产品升级换代，推广成品住宅。

  （五）支持产销对接商品住房。在本措施执行期间，通过产销对接一次性购买已办理预售许可证的在售普通商品住房超过10套并办理网签手续的，销售最低价格由组织单位与开发企业共同协商确定。允许多市场主体抱团拿地，按照利益共享、风险共担原则以多种合作方式开发建设商品房。支持医护、教师、公安干警等群体和单位通过多种合作方式建设商品住房。

  （六）推行货币化安置。结合房地产市场形势，鼓励各县（市、区）对未开工建设的安置房采取货币化安置方式进行安置。

  二、加大政策支持力度

  （七）优化土地出让条件。合理确定新增商住用地供应量，确保供需平衡。在本措施执行期间发布出让公告的土地，允许分期缴纳土地出让价款，商住类用地土地竞买保证金为土地出让起始价款的30%，合同签订后60日内缴纳土地出让价款50%的首付款，剩余出让价款允许在合同签订后6个月内缴清。房地产企业依据土地出让合同，可容缺办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。非毗邻主干道的住宅用地可以适度兼容部分商业。原商业用地不能适应市场形势及需要的，根据实际情况，可依规按程序调整为商住用地。

  （八）推行差别化管理。根据房地产企业日常表现、开发经营、诚信履约、违规及投诉等因素，对无违规、无投诉的优秀房地产企业重点监管资金比例可降低20%；对企业申请预售许可的项目，低层和多层（即六层及以下）建筑主体施工达到地面二层、中高层（即七层以上）建筑主体进度达到地面四层以上的形象进度可申请预售许可。

  （九）适当延缓缴纳城市基础设施配套费和社保费。建设单位确因资金困难，在申请办理建设工程规划许可证时，可申请分批缴纳城市基础设施配套费和社保费，最长延期6个月缴清，可先行办理建设工程规划许可证、建设工程施工许可证。建设单位逾期未足额缴纳的，相关部门不进行规划核实及工程竣工验收，自然资源部门报市社会信用体系建设领导小组办公室将其列入不诚信企业，由相关部门实施联合惩戒。

  （十）合理确定公建设施计容面积。对新建经营性房地产项目将按标准新开工配建的幼儿园、老年日间照料中心、社区公共管理用房等公建设施无偿移交政府相关部门的，可以不计入项目容积率计算范围。

  （十一）完善公共配套和基础设施。对已建成项目的路网、管网等配套设施不全的进行优化完善，逐步补齐公共配套和基础设施短板；对未开工项目，做到公共配套和基础设施同步施工同步交付。加强教育、医疗等资源的合理配置。

  （十二）推进问题楼盘处置化解。抓住省市解决问题楼盘有利政策的窗口期，利用好现有政策，加快进度，全力推动问题楼盘处置化解。

  （十三）盘活二手房交易市场。规范实施不动产权登记，提高登记质量和效率，妥善解决历史遗留问题，进一步提高二手房、房改房成交量。

  三、加大资金支持力度

  （十四）保障人才安居。对博士研究生、硕士研究生、本科和大专毕业生（技工院校预备技师、技师）来我市稳定就业的，除享受相应人才优惠政策外，在我市购房时享受购房补贴，购房补贴以家庭为单位，货币形式一次性发放。发放标准为博士生5万元、硕士生3万元、本专科毕业生2万元。购房补贴优惠政策与支持刚性住房需求优惠政策不能同时享受。

  （十五）加大住房公积金支持力度。申请人一人满足住房公积金贷款条件的，最高贷款额度从40万元调整到50万元；夫妻双方满足住房公积金贷款条件的，最高贷款额度从60万元调整到70万元；正常缴存住房公积金的职工，购房、建造、翻建、大修自住住房后，申请提取住房公积金账户内存储余额的时限由1年延长至3年，申请住房公积金贷款的期限由1年延长至2年；扩大商业银行住房贷款转为住房公积金贷款（“商转公”贷款）受益范围，不再限制为“在本市住房公积金管理中心正常缴存住房公积金的职工”。

  （十六）执行差别化住房信贷政策。引导银行业金融机构合理确定商业性个人住房贷款最低首付比例，对无购房贷款家庭购买普通住房的，贷款最低首付比例为20%。对新发放的首套住房商业性个人住房贷款，落实利率下限为相应期限贷款市场报价利率减20个基点的要求，促进贷款利率适当下行，加大个人住房贷款投放力度。鼓励开发针对“新市民”的特色住房金融产品，灵活设置准入门槛、信用评级、担保方式、贷款额度、期限利率、还款方式等条件，对符合购房政策要求且具备购房能力、收入相对稳定的新市民，合理满足其购房信贷需求。

  （十七）支持刚性住房需求。对首次购买普通商品住房的个人，一次性给予1万元补贴。

  （十八）加强住房融资信贷。引导在商银行业金融机构积极向总行及省行争取房地产贷款额度，加大对我市信贷投放，更好满足房地产领域资金需求。对经营稳健、杠杆率合理、销售前景良好、资金封闭运行的房地产企业建设的工程，按照市场化、法治化原则发放开发贷款，杜绝盲目抽贷、压贷、断贷。按照依法合规、风险可控、商业可持续原则，支持房地产企业并购融资。

  （十九）提供税收政策支持。加大留抵退税政策支持力度，针对房地产企业中的小微企业依申请一次性退还存量留抵税额，并按月退还增量留抵税额；对其他房地产企业，符合留抵退税条件的依申请按60%的比例，退还新增留抵税额。

  四、营造良好市场环境

  （二十）提高政务服务效率。从申请报送规划设计方案到提交市规委会，不超过5个工作日；社会投资类工程建设项目全流程审批时间控制在43天以内；运用信息手段提高政务服务水平，推行网签即备案、交房即办证模式。取消商品房价格备案，继续做好监督检查。

  （二十一）增加有效施工天数。实施科学精准的疫情和扬尘防控措施，对扬尘防控措施落实情况较好的工程项目，经批准后，可以参照民生保障工程执行，增加有效施工天数。

  （二十二）规范市场行为。开展房地产市场秩序整治，重点整治未批先售、虚假宣传、挪用预售资金、变相规避调控政策等违法违规行为，严厉打击违规销售、未明码标价、拒绝使用公积金贷款购房、恶意哄抬房价、虚假承诺等侵害群众利益行为。

  本通知自印发之日起执行，有效期至2023年6月30日。执行期间，具体措施解释由市住房城乡建设局负责。