新城"超配套"——如何解决"先有鸡还是先有蛋"的问题

  新城需要“超配套”

  新城应该先有人还是先有配套？这一直就是个先有鸡还是先有蛋的问题，永远没有标准答案。但是新城的配套，却一直是制约人们来置业、居住、就业的核心问题。尤其在新城建设初期，一切从无到有，这更是决定新城谋篇定局的关键因素。此时的“加速度”，即新城人口流入的速度变化趋势，决定了新城能否在较短时间内成长为一个相对健全的城市。如果这个“加速度”太低，新城就极有可能成为“鬼城”。

  这个道理非常简单。新城的本质不能仅仅是居住，那样新城就只能是一群容器的聚集，不管我们把多少人搬出母城、迁进新城，它的磁极依然还是母城——只有DOWN TOWN是形不成NEW TOWN的。要形成真正的新城，必须在新城中率先形成自己的就业动力和公共服务设施。只有当这些设施共同构成一个新的小的DOWN TOWN，并且能够以自己的磁力(哪怕是有限的磁力)与城市大的DOWN TOWN形成一定的反磁力平衡，以至于能把一部分人的就业与公共服务留在当地的时候，才能算是建成了真正意义上的新城。

  因此，虽然从传统理论上看，有人才有配套，配套是规划者根据新城规划的最大人口数按照规范的标准计算出来的，人是因，配套是果；但实际上，当我们展望世界上经过时间检验的成功的新城开发案例，我们会发现往往配套是因，人是果。如东京、新加坡等大都市外围的新城开发，都对配套有着系统和超前的投入。

  但是在中国的新城实践中，这是一个难题。因为在新城开发过程中的主体往往是开发商，从利益出发的开发商通常是不愿意背负沉重的配套负担的。在我们接到的咨询项目中有不少新城的一级或二级开发项目，很多开发商都希望我们能够帮助说服政府，在他们开发的地段中尽量多做住宅、少做公建。

  因此，我们在这里提出新城的“超配套”理论，试图破解这个谜题。这里所谓的“超配套”，包含多层含义，如“超级”、“超大”、“超前”。下文中我们来分别论述。

  一、“超级”配套

  我们知道，在规划配套功能时，首先要看城市的级别：一个大都市可以建设音乐厅、美术馆、若干一流大学、若干一流医院……把这些配套放在一个小县城是养不起的。但是对于新城来说，却可以根据新城的自身定位提升配套的级别，形成对特定人群的拉动力。

  这种举措跟政府对新城的构想有很大关系，很多规划了一流体育场馆、文艺设施等配套功能的新城，都是政府对整个城市进行空间优化和扩容的一颗重要棋子。当母城受到空间、环境、投资动力等诸多因素限制，城市空间亟待扩大时，新城可以凭借其空间优势分担一部分母城的职能。此时，在新城中首先建设的大型设施就成为了让城市这张大地图在地上不断展开的“图钉”，它们把城市未来的构想“钉”在了大地上。

  因此，当新城职能与母城形成互补时，新城“超配套”的存在就成为了必然，就成为了从政府到开发商都能达成的共识。无论投资主体是谁，总会有人为它买单，因为它的存在具有与生俱来的价值。当政府多投入，开发商会通过相应上涨的地价为它买单；当开发商多投入，购房者会通过相应上涨的房价为它买单，政府也会跟进各类基础设施。所有这一切的前提是，新城开发的目标是明确的，规划是清晰的，配套是有的放矢的。

  以首尔大都市圈的开发历程为例，为了缓解首尔的人口压力，转移主城功能，在20世纪80年代后期，政府规划了首尔(当时是汉城)绿化带之外的5个新城市：盆唐、一山、坪村、山本和中洞。在这几个新城中，最为成功的是一山新城。与其他几个同时期的新城相比，这里原有较好的生态环境，也有花卉产业基础，因此在这里规划了大型的生态公园，也成为历年花博会所在地。一山新城的大空间、大绿化、大湖面是首尔城市内部所没有的，由花博会所延展出来的文化馆、艺术中心等也属于城市级别的文化设施，“超级”的配套吸引了大量高端人群和年轻游客来到一山。如此形成的正向吸引力为新城带来了不断增长的加速度，至今已发展为首尔都市圈内重要的文化产业基地和高端住宅集中地。而同时期的其他几个新城，在发展动力、功能复合程度、人口结构、区域特色等方面都无法与一山新城相比。

  韩国一山新城

  我国不断涌现的体育新城也是一种具有代表性的“超级”配套现象。最早的探索是广州天河区。天河设区之前，“六运会”已经确定在这里举行。第一次承办如此重大的全国体育盛事，广州市专门在天河划出了5.2平方公里的地方建设天河体育中心，天河区也因此得名。在这个契机下，天河区的交通、商贸、商务功能不断跟进，迅速发展为重要的城市功能区。济南东部新城则是以第十一届全运会为发展契机，由“中国最美的体育场馆”济南奥体中心带动了周边的居住开发，奠定了新城发展的初期动力。

   广州天河体育中心：六运会主赛场

  除了体育新城外，会展新城、行政新城……道理都是类似的。当新城明确了自身的角色和定位时，就有了承担某种城市职能的可能性，也就有了建设城市配套的理由。同时，超级别的城市配套也往往伴随着高级别的大型活动，如博览会、运动会等，会展经济也就应运而生。软硬件形成的合力则给予了新城初期的发展动力和信心的背书。可以说，“超级”配套是发展新城配套的一种最理想模式。