邵磊：新城地产百年住宅研发与实践

  中房网讯 2015年10月31日，由中国房地产业协会主办的第七届中国房地产科学发展论坛在天津召开，论坛以互联网+房地产为主题，探讨互联网对房地产的思维、动力、价值将产生如何深刻的影响，推动房地产互联网进一步有机融合，分享互联网和信息经济带来的成果。

  在11月1日标准院承办的BIM与产业化分论坛上，业内知名专家与国内知名地产商高层共聚一堂，以《建筑产业现代化演进中的百年住宅建设实践》为主题，围绕百年住宅技术研发与实践展开，深入探讨适合我国国情的住宅产业化新技术、新模式，探索我 国新型建筑工业化技术体系，全面提升住宅建设自主发展能力，实现建筑产业现代化发展的转型升级。会上，江苏新城地产股份有限公司总建筑师邵磊发表题为《新城地产百年住宅研发与实践》演讲，以下为演讲实录：

  江苏新城地产股份有限公司总建筑师邵磊

  邵磊：各位大家上午好，今天荣幸受到会议的邀请，对新城地产百年住宅审批试点单位来给大会汇报一下常州新城项目实施的一些情况，希望可以给大家有一些启发，我的报告分四个方面，主要是讲百年住宅的实践方面。

  新城地铁项目是房协指定首批的试点单位之一，当时公司积极参加了这个活动，当时我们是两个试点项目，一个是新城的公馆项目，还有一个新城的地铁项目，这两个项目都是在常州市二线办的城市，绿地项目是一线城市，我们也希望在二三线城市探讨和思考一下百年住宅如何去做，现在公馆是处于拆迁和前期准备阶段，地铁项目已经实施了，地铁项目是14年1月份启动，因为地铁项目是两个楼，一个是做PC的，PC论证是8月份完成的，9月份样板房开放，绿建三星和AAA住宅通过分别在10月份和11月份完成，百年住宅通过在12月份，项目开工在14年12月，现在已经施工到20层，江苏省产业化促进推进会议在11月底在现场召开，我们这个项目实施过程当中得到了很多单位的支持，有很多是国内外一线的企业，有设计研发机构，还有品牌商和供应商，应该说整体从技术标准和整体的定位上来讲还是比较高的，当时这个项目是选址是考虑到，常州虽然是二线城市，但是也是属于经济比较发达的地区，这个地铁项目总体50万方，试点是两栋楼，都是做精装修的，希望无论从设计、施工还是市场方面做一个检验。弧线标注的33和36号楼就是地铁项目所在的区域，无论从施工和管理都比较充分，整个是240户，位置达到180方，也是属于中高端楼盘。

  这些是一些主要的技术指标，这个试点楼栋主要是因为户型相对来说比较小，要往产业化和标准化方向做，要做工业化，装配式，第一个户型不能太多，所以这五万平方米是两种，C户型和D户型，三房和四房的配置。我们这个项目有两栋楼做的是PC，有的不是PC，为什么做这样的选择？百年住宅如果做工业化的装修，他对室内的进度要求比较高，如果用传统的方式做他的进度是以厘米建，装配要求是按照毫米建，我们感觉用传统的结构和精细的专业化装修，这个精度不是太高，当时考虑用PC方式去做，这个精度会比较高，如果两个可以有机的结合，我想百年住宅的技术的进一步进步和推动是一件好事。

  这个是样板房的实景图片，我只想说明，大家传统观念认为，用SI内装工业化的方式做相对来说室内观感方面比较简约，客户是不是可以接受，经过我们实践，用传统的现在老百姓喜闻乐见的风格去做百年住宅相关的工艺和技术也可以跟德尚，我相信这应该不是问题。

  我重点介绍一下我们百年住宅的技术的框架，有12大技术系统，结构装配、信息化BIM性做设计和施工和维护，专项集成技术，整体的卫浴、整体厨房，结构的耐久性，我们是按照一百年做的设计，SI体系，还有空间可变，设备集成，功能家居空间，这里面包括很多，人性化部品部件，全屋收纳，智慧家居，还有绿色低碳。

  第一个介绍建设产业化，预制装配化出发点是解决技术和成本的问题，所以我们优先考虑了大部件和大板结构，所有在户外进行设置，可以打开的尽可能打开，对于工业化的实施也好，也便于后面可变空间的实施，大家可以看到红色墙体就是剪力墙，其他墙体是可变的，用了PC之后工期可以缩短两到三个月。

  第二个是用了信息模型，这个项目用到了PC和室内装修装配，我们感到非常有必要用BIM手段去做，事实上已经按照这个操作，这个是设计阶段的筹建和管线的情况。这个是模拟了PC安装的情况，包括管线。

  第二项就是在集成技术方面，我理解这不是百年住宅特有的，应该说从传统的成品房设计和实施来看，也有必要这么做，我们很好的审核了一些知名的货品厂商，在设计前端就融入到设计前端，这个是整体的卫浴情况，刚开始我们也担心客户的接受程度，总体来说客户接受度不能说给他们带来很大的惊喜，但是还是可以的。

  还有就是关于建筑长寿化，这个是按照一百年进行的，大家可能会担心成本会不会提高，我们测算一个平米大概增加了十多块钱，这个也是可以接受的范围里面。

  这个是SI体系，绿地的同仁介绍的比较多了，我不做赘述，这个是同层排水，分水器，这样的做法对图建和精装修的十公分的比较清，施工可以做到很干净整齐，减少了很多交叉施工，这个在建筑长寿化方面考虑的，因为这个项目比较高端，所以设备集成方面考虑的比较多，首先应对长三角地区的空气质量问题，用了除霾新风，从样板房的项目下来，从项目和客户的接受度都比较好，还有地暖系统，还有相应的处理系统。

  这个是空间可变的概念和方案的示意，变成的种类可能很多，这个是空间变化的可能性。

  在品质优良化方面做了一些相应的工作，这个是关于玄关做了一些设计，这个是阳台，收纳考虑的比较人性化，取得了居家的生活需求，展示性是一个方面，更多是解决了客户的需求，客户认知度也比较高。

  全屋收纳考虑的比较多，对于收纳系统考虑的比较全，以146.6平方米的房型为例，分类型进行了分析，这个是公共储藏室的设计，考虑的比较细，所有生活必须的用品都收纳储存。

  智能化系统，当时我们考虑的比较多，在安防联控方面也做了一些安排。这个是关于智能红外控制。除霾新风是这个项目上特别做的设计。这个是人性化的部件，包括呼吸砖，包括挂画设置等等。

  这个项目还属于建造阶段，性能方面的数据还不能进一步采集，以设计阶段的性能评定来看的话，应该说分数还是比较高的，这个是关于绿色低碳化的一些思考，主要从节地与室外环境，节能与资源利用，节水与水资源利用，节材与材料资源利用等方面进行的思考。

  这个是在绿色低碳化申报时相关的数据和指标。

  还有就是节水，我们用了通水的设施以及雨水处理设施，我们也做了成本的测算，总投入不是特别高，就可以得到有效的回收。

  这个是节能、节材方面的益处，我们也取得了绿色三星的标识。

  大家可能对百年住宅成本方面增加量有一些忧虑，对于一些质量成本我们做了详细的测算，虽然整个项目没有竣工，大家可以看到，对于PC项目来讲，1500的大项构成是PC会增加500块钱的成本，这个是给一些高端，空调和净化方面增加一些成本，如果把这两项成本扣除的话，百年住宅，就我们这个项目增加到200—300块钱一平方，还是可以接受的范围里面。

  最后，谈一点在百年住宅项目推进阶段，在事实过程当中的一些疑虑和思考，供大家做一个参考。

  1，产品的品质是老百姓购房的主要关注因素，假设这个百年住宅可以把这些问题解决好，我相信这个技术体系在市场上面的接受度和认可度应该是没问题的，比如开裂和尺寸精度的问题。

  2、住宅应该加强人性化和功能性的关注，比如住宅的适老性和全屋收纳性，这个也是传统的房地产开发的空点。

  3、成品住宅和个性化追求

  4、全生命周期的思考，因为这个是百年住宅的核心技术效果，家庭可以随着生命周期进行变化

  5、集成技术的系统性，这个也是百年住宅为什么从14年开始思考才在现在实施，有一些成果，因为感觉到设计和部品生产，以及标准化程度是制约落地很重要的一个方面，所以今天产业联盟的成立，我相信对集成技术系统性的推广会有很大的帮助。

  6、产业联盟，我们对客户需求并不是很了解，对百年住宅，客户的敏感度可以带来的溢价不是很清楚，要紧紧围绕客户需求进行合理的成本配置，做一个性价比好的项目，是所有的开发商都要追求的。

  总结和展望不多说了，在此感谢房协的百年住宅办公室所属的专家团队，对我们这个项目的关注，右侧列了一下在两年多时间内专家团队对于我们公司合作项目的指导情况。

  再次感谢各位领导和专家关怀支持，感谢各位同行的批评与指导，谢谢大家。